浅谈房产测绘实际工作中的遇到的几个问题

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　　摘要：房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，与大家的生活息息相关，测绘成果的质量关系到房屋权利人的切身利益。本文提出一些房产测量过程中存在的问题和大家探讨。
　　 关键字：房产测绘；面积；层高；
　　
　　 本人从事房产测绘工作几年时间，实际工作遇到一些问题，也有一些感受，写出来和大家交流一下。
　　一、房产测量的意义
　　 房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，是处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其使用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地资源开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，与大家的生活息息相关，测绘成果的质量关系到房屋权利人的切身利益。但房产测绘的技术性却相对简单，这就必然会出现一些问题。
　　 房产测绘虽说属于测绘的范畴，但与其它测绘又有着很大的差别。所有的测绘工作必须都是以实际测绘数据为准，进行计算。而房产测绘的普遍做法是实地校核相关边长，边长在一定误差范围内按设计图纸尺寸进行面积计算。超过误差范围按实际测绘尺寸进行计算面积，再进行分摊计算。实地校核相应边长，差值在一定的较差内按图纸尺寸计算，测绘实施过程简单；而按实测尺寸计算，实施过程较复杂。测绘单位普遍认为：实测为准在目前是行不通的，实测的目的是求得测量现状与设计图纸相“符合”而不是相“一致”，也就是实量部位的长度差不大于5CM，就认为现状与设计图纸相一致，可以作为最后测绘报告的数据依据。
　　
　　二．现场实地测量中存在的问题
　　 1.目前房产测量工作普遍是由测绘作业人员使用手持激光测距仪，钢尺等，按规定的操作方法现场测量建筑物的尺寸，根据需要，测量整体外墙尺寸以及细部尺寸（包括需要区分的部位，如：阳台，门斗，门厅，楼梯间，电梯间，电梯井等共作部位）。
　　 但是现场所处的环境，并不是像理论一样适合测量，会有偏差，诸如使用手持测距仪时需要保持仪器水平，但是实地测量时工作量大，尺寸繁多，不可能每测一个尺寸都要看气泡，使手持测距仪严格水平，而是操作人员自身大致保持水平，这就导致不同的时间，不同的操作人员，在同一位置进行测量也会有不同的值存在，甚至同一位操作人员在同一位置反复测量，测出的数值也有可能是不同的。影响这方面数值的原因除了人为观测误差，还有建筑施工误差，墙面并不是理论上的严格平整，垂直，轴线定位也会有偏差，模板支护产生位移这都是不可避免的。所以说同一位观测者在不同的位置量测，使仪器气泡居中，尽可能消除人为误差，测量数值差异也是存在的。不论观测者多么熟练，使用的仪器多么精密，观测方法多么合理，对同一个量多次观测，其结果总是有差异的。仪器测量误差、人为误差及建筑施工误差这三者，导致在实际测量过程中有不同的平距，也就导致实量数据不具有唯一性。
　　 2.在实地现场测量时，所有的部位都测量到是比较困难的，首先实测的部位形状多种多样，有的不是直角，是斜边，有的是带有一定弧度的，有的是圆弧，这都给实地测量带来困难；再有，要实地测量的建筑物已被使用，已经装修，或已改变现状，这必然给测量带来困难，实际所测得的面积一定与未改动前不一致；或者，实地需测量的部位已被周边新增加的建筑物、构筑物遮挡而无法实测，产权人不在，不能进入而不能测量等原因都会影响实际测量工作，进而影响最终的数据。
　　 3. 《房产测量规范》在有关房屋面积测算的规定中有一条规定，即计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20 m ，层高低于2.20 m 的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。但实际测量工作中，很难测到建筑物的层高，最方便可行的是量取建筑物的净空高，考虑到一般建筑物楼板厚度为0.15 m，故默认净高不低于2.05 m，即计算建筑面积。
　　 但是房屋层高测量或者房屋净空高测量和房屋边长、房屋面积测量一样存在测量误差，房屋净高的测量误差主要包括三项： 1）观测误差；2）测量参照面不平整误差，即测量面的不平度误差；3）测量参照面不平行度误差。尤其是不同的时间，不同的测量人员，测量不同的部位都会出现不同的层高结果，就是同一个人，在不同的时间，即使是采用同一仪器，测量同一部位也会有不同的层高测量结果。层高测量结果的差异一般不会引起人们的重视；但是这些层高测量结果的差异如果出现在2.20 m或2.05 m 数值的上下，则容易出现麻烦，甚至会由此产生重大的经济纠纷。
　　像现在好多楼顶层为坡屋顶，楼面和屋顶面本身就构成坡度，本身就不平行，测量净空高的高度的准确性就带来更大的困难。
　　
　　 三.整理数据、计算机绘图阶段
　　 由于上述实测数据的不唯一性，就算理论排除仪器测量误差、人为误差，但是建筑施工误差是实际存在且避免不了的，实测中受墙体位置偏移及抹灰厚度等因素的影响，完全相同户型的两户，其实测数据总会有差别，使得同一户型的套内建筑面积也是有差异的。如果按实际测量尺寸进行计算，出具报告，无论是开发商还是业主都不能理解和接受，甚至是管理部门也不能够理解和接受。因此，按实量数据进行测算面积的这种做法目前是行不通的。
　　 因此也就只能与设计图对比实际测量数据，在误差范围内，就以设计图为依据，按墙中线进行绘制房屋平面图。
　　
　　 四.结束语：综上所述，房产测量的数据在我们的日常生活中占有特别重要的位置，这就需要我们更加细心，耐心的对待每一项工作，根据建筑物自身的特点制定更加严谨合理的测量方法，尽最大可能降低数据误差，同时也要探讨研究新方法以适应测量成果的需要。
　　
　　 参考文献：
　　 [1] GB/T 17986.1-2000.《房产测量规范》[S]
　　 [2]吕永江.《房产测量规范与房地产测绘技术》[M].北京：中国标准出版社，2001
　　 [3]吕永江.《房屋面积测算中的层高问题》[J].测绘标准化，2005

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