房地产项目目标成本管理研究
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摘要：本文介绍了房地产项目目标成本控制的构成；房地产项目目标成本控制的体系；论述了我国目前房地产项目目标成本控制的现状；分析了房地产项目目标成本控制的存在的问题；探讨了提高房地产项目目标成本有效控制的对策。
关键词：成本控制；目标成本；目标成本管理
目标成本是根据企业的目标利润，以及既定的价格等生产经营目标制定的，它对于企业在未来一定时期的成本发展趋势起着一种总体控制作用。随着我国社会经济的发展和我国农村人口向城镇转移的加快，全面提高城乡居民居住质量，扩大住房需求空间的要求日益强烈；这既给房地产开发商提供了良好的发展机遇，同时也使房地产产业竞争日益激烈。通过科学的目标成本管理体系的建立和应用，可以增加利润，是一条投资小、见效快；提高企业的核心竞争力的有效途径。
一、房地产成本的构成
1、土地费用。取得房地产项目用地而发生的费用。
2、前期工程费。前期工程费主要包括项目策划，可行性研究，规划设计，水文地质勘察，测绘以及场地平整等费用。
3、基础设施费。指开发房地产项目时所发生的供水,供电,照明,绿化等基础设施费用。
4、公共配套设施建设费。指开发房地产项目过程中为服务小区居民所配套建设的不能有偿转让非营利性的公共配套设施费用。
5、建筑安装工程费。指建造房屋建筑物时所发生的建筑工程费用，安装工程费用以及购置设备的费用。
6、开发间接费。指房地产开发在现场组织管理所发生的各项难以直接归属于某个部分的公共费用。包括房地产开发贷款在项目开发期间的利息支出。
7、销售费用。指房地产企业在销售房地产项目过程中发生的各项费用。
8、管理费用。管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。
9、不可预见费。不可预见费也即预备费中的基本预备费，根据房地产项目的复杂程度和前述。
二、房地产项目目标成本控制概述
1、房地产项目目标成本控制的必要性
房地产开发项目成本控制，可以全面提升房地产开发企业成本控制水平，增强房地产开发企业获利能力，使房地产开发企业在日益激烈的市场竞争中，把成本降到最低程度，努力成为本行业的成本控制领先者。
2、房地产项目目标成本控制指标
成本指标是一项综合性指标，包括的面很广，以成本核算为主。成本指标体系可以分为开发项目成本指标和期间费用指标两大类。开发项目成本指标和期间费用指标的建立首先要对成本科目进行细分，成本指标是包括投资决策费用、土地费用、设计费用、招投标费用、工程实施费用及销售费用。期间指标是指房地产开发项目中的管理费用、财务费用及其他费用。一般来说对开发项目的成本进行细分是按照以上这些科目进行核算的，但过细的指标和过粗的指标对于成本控制来说都是不合适的，最重要的是要满足房地产开发企业成本控制的需要。
3、影响房地产开发项目成本控制的因素
从土地获取到销售完毕整个过程中都存在，其中主要的影响因素如下:土地取得阶段影响土地成本费用的因素非常多，例如:基础设施水平状况、区域的环境条件、土地利用计划、位置、形状等等；房地产项目决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等；房地产项目的设计阶段对开发成本的全过程成本控制起着重要的作用，是实现房地产开发商根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程；工程实施阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成并工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源；销售阶段的影响因素主要有代理商的选择、销售策略的制定以及销售期限的长短，这些因素的确定都直接或间接的增加或降低房地产项目的销售成本。
三、我国房地产项目目标成本控制存在的问题
有些项目简单地将项目成本控制的责任归于项目成本管理主管或财务人员，其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有了成本的责任控制。很多施工企业的业务部门对于成本控制措施的制定和实施过于简单化和表面化，普遍存在着简单地按照以往的工程经验来编制施工组织设计，沿用经验工程的成本降低率编制成本计划和制定目标成本，而忽略了该工程的现场环境以及施工条件和工期的要求，结果对成本核算、设计变更、工程索赔等事后控制造成极大的隐患。在这种情况下，即使在施工阶段技术和措施制定得再完美，也起不到控制成本的作用。
四、加强房地产项目目标成本有效控制的对策
1、完善房地产目标成本控制主体
在过去，很多房地产开发商忽视工程建设项目前期工作阶段的成本控制，而往往把控制工程造价的重点放在施工图预算审计、承包合同价审计和竣工结算审计上，事实上，在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。前期的项目建设书、可行性研究是项目的灵魂，决策阶段工作做的好，后面的工程项目设计、建设和项目过程管理才会有章可循。要重视项目的决策阶段的成本控制工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源。
2、完善完善房地产目标成本控制过程
任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键，要做好这项工作，关键要做好市场研究。房地产项目的可行性研究包括以下内容：项目背景与概况；项目用地的现状调查及动迁安置；市场分析与建设规模的确定；规划设计方案选择；资源供给；环境影响和环境保护；项目开发组织机构、管理费用的研究；开发建设计划；项目经济与社会效益分析；结论及建议。
3、正确处理好工期、质量与成本的关系
项目管理主要包括人力资源管理、材料管理、机械设备管理、技术管理、资金管理、合同管理、信息管理和现场管理，它是建筑业行业管理的一个窗口，是建筑企业形象的体现，是建筑企业经营管理中最基层、最基本的管理；项目管理是一个系统的管理工程，只有传统手段与现代理论相结合，以客观实际为基础进行科学的管理，逐步应用更新的管理理论，才能适应现代工程项目管理发展的需要，才能实现在投入较少的资金、确保计划进度、创建一流质量的目标。在项目施工过程中，若确立较高的质量目标，则影响施工项目质量的主要因素都要受到相应的控制，才能保证既定目标的实现。质量、成本、工期“三大目标”是对立与统一的。
4、加强对非生产性费用支出的控制
实施目标成本法的实质就是根据制定先进、可行的成本指标来对企业内部各部门进行控制。在项目管理上合理地精简和配置机构，根据企业的施工生产和管理能力，精简重叠职能的部门，合并职能相近部门，弱化附属非管理部门，有效地控制公司办公经费。
结论
目标成本管理是一种先进的管理方法，对于我国企业成本管理具有很强的实用性；项目目标成本控制的有效推行,有利于管理人员成本意识的增强,有利于项目投入产出的全局把握,有利于从根本上保证项目成本的过程控制,同样使得为如何有效的,更好的控制房地产项目成本奠定实践基础；企业领导必须了解目标成本管理对企业的重要性,制定适合本企业特点的管理方法。
参考文献
1.于云飞.房地产企业开发项目目标成本管理研究[J].哈尔滨工业大学，2007:3-4
2.吴成浩.房地产项目一厂程造价全过程控制实务手册〔M」.北京银声音像出版社，2005年.
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