浅谈房产测绘工作中的阳台问题
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摘 要：房产测绘是房地产产权产籍管理中一项非常重要的工作，文中针对房产测绘中的阳台的计算进行了探讨和研究。
关键词：房产测绘；阳台
前言
自GB/T.17986-2000《房产测量规范》发布以来，对统一全国的房产测量起了巨大的作用。测绘事业不断的向规范化、标准化、科学化、现代化方向发展，深得广大房产测绘工作者的喜爱和欢迎，这一点是毫无疑义的。
随着我国市场经济的快速发展，房地产业也得到了快速发展，建筑型式推陈出新。商品房作为耐用、高价值的商品，其建筑面积的认定在房产开发商和购房者中成为敏感性问题。阳台作为一套房屋的重要组成部分，其面积的计算直接影响着房屋的建筑面积。房产测绘的技术性和政策性很强，现阶段，房产测绘领域的法律、法规不够完善，《房产测量规范》和各地房产测绘有关政策的出台跟不上建筑形态的千变万化，使得很多新问题无法可依，无据可查，客观上会引发许多争议，而阳台问题已经成为这些争议的焦点。本文就房产测绘工作中的阳台问题谈一点粗浅之意见。
一、关于阳台面积计算的相关规定
1.《房产测量规范》对阳台面积计算没有详细的规定，只说明套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
2.《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）（以下简称《细则》）对阳台除上述规定外还从以下几方面作了详细的规定：
第2.29条指出阳台指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。这里对如何认定阳台作了规定。
第4.3.1条对阳台的特殊情况处理原则作了规定：分以下七条：a)主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。b)作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积。c)无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。d)阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面积计算建筑面积。e)一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。f)阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。g)上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。
第4.3.5条与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
以上《细则》中关于阳台的规定比较详细，解决了许多过去没有明确的实际问题，但随着《细则》的实施，也引出了一些新的问题。
二、阳台的认定问题
近年来，随着《细则》的实施，住宅楼的“阳台”搞出了很多花样，比如“超大进深阳台”、“超宽阳台”、“大型露台”、“错位阳台”、“设备阳台”、“空中花园”、“入室花园”等等，甚至还有“假阳台”或者“魔方阳台”。而所有这些名词的出现都跟其不计入建筑面积或减半计算建筑面积有很大关系。开发商为了追求更大的利益，将所谓的“大阳台”、“超大露台”等作为楼盘核心卖点，忽悠了不明实情的老百姓，引发的一些社会问题。到头来受到损失的还是老百姓。
以上问题的出现说明了阳台的认定或者说现有规定对阳台的定义还不够完善，需要进一步的明确、细化。同时，还需要规范设计语言、增加规划设计条件，使得阳台回归字面本意。
例如，由杭州市规划局、市建委和市房管局联合制定的《关于规范阳台建筑面积计算的规定》，已经于2008年1月1日起正式实施。《规定》对杭州市内新建、改建、扩建建筑的阳台设计、建设及房屋测绘，作出严格规定。凡是1月1日尚未取得《建设工程规划许可证》的项目，都必须按此规定执行。《规定》指出，“阳台”按结构形态可划分为凸阳台(凸出房屋外墙的阳台)、凹阳台(凹进房屋外墙的阳台)和复合型阳台(由凸凹两部分构成的阳台)。杭州市的规定对阳台从大小和进深上做了限制，我们《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》在修改时也能做相应的修改，使得《细则》更加完善，更具有可操作性。
三、关于阳台的其他问题
1. 底层阳台
位于底层的上有阳台、具有围护结构的底层平台（有柱）是按照阳台计算面积还门廊或是门斗，经常产生争议。本人认为非主入户门口的上有阳台、具有围护结构的底层平台应该按照阳台计算面积，但应该注意上面必须是要有阳台；原因是：细则4.3 特殊情况处理原则中4.3.1 阳台部分有“g) 上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台”。
2. 阳台上的空调位
阳台上的空调位应该分情况考虑是否计算面积，不能一概都计算面积，比如:a.如果非阳台部位已经设置了空调位，又在阳台上设置空调位，这种带有偷面积嫌疑的，阳台上空调位应该计算面积；
b.如果其他部位没有设置空调位，阳台上空调位又有实体墙隔断或实体矮墙加栏杆隔断不能通行的，阳台上空调位不应该计算面积，因为《细则》4.3 特殊情况处理原则中“4.3.5 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。”这里说与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积，更何况是空调位。
总之，房产面积测绘存在两方面的问题。一是技术规范，《房产测量规范》和各地房产测绘有关政策的出台要紧跟建筑形态变化，或超前于这些变化；二是测算手段要符合市场经济的客观要求。只有这样才能为房地产市场发展及房产管理提供可靠的数据保证。
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