基于层次分析法的房地产成本造价因素分析

来源:用户上传      作者: 汪易易

　　 【摘 要】房地产行业具有高投资、高风险的特性，加之近几年受到宏观调控政策的影响，我国房地产行业生存环境急剧恶化。本研究运用层次分析法研究各成本要素对房地产成功开发的影响程度，为房地产项目开发提供建议。
　　 【关键词】房地产开发；成本要素；重要性
　　 房地产行业历年来具有高投资、长周期、多风险的特点。2010年4月以来，中国史上出现“最严厉的房地产调控政策”，基于对国家政策的高度敏感性，我国房地产行业将面临困境。2010年上半年我国原材料、燃料、动力购进价格同比上涨10.8％，人力成本上涨9.7％，但销售价格指数CPI上涨只有2.6％，工业品出场PPI上涨仅6％，这些数字表明我国房地产行业利润率趋于下降，房地产企业的运行环境恶化。因而对房地产项目的成本控制工作成为重中之中。本论文将对影响房地产项目的成本造价因素进行重要性实证分析。
　　 一、构造房地产投资基本构成的多级递阶结构
　　 房地产投资基本构成A，其一级指标包括建筑安装工程费用B1、设备工器具购置B2、土地购置B3。依据我国2003年颁布的《建筑安装工程费用项目组成》建标［2003］206号文件，建筑安装工程费用B1选取人工费C1、材料费C2、间接费C3、税金C4四个主要指标；设备工器具的费用B2选取国产标准设备原价C5、国产非标准设备原价C6、运费和装卸费C7、采购与仓库保管费C8四个指标；土地购置费用主要选取土地征用补偿费C9、前期工程费C10、配套设施费C11、开发间接费C12四个指标。
　　 二、用Excel求解层次分析法
　　 构造房地产种类投资的判断矩阵，分别以A、B1、B2、B3为准则，共四个判断矩阵；求最大特征值；进行一致性检验，可以看到，一致性指标CI均小于0.1，通过一致性检验。
　　 1．以A为准则的判断矩阵构造判断矩阵
　　
　　 2．将矩阵列规范化，按行平均，求相对权重wi的值，计算权重结果为B1 0.326，B2 0.180，B3 0.494。
　　 3．求最大特征值，进行一致性检验。求得最大特征值为3.009，一致性指标为0.005，平均随机一致性指标CR为0.008，验证结果是CR<0.1，通过一致性检验。
　　 计算结果为，B1的一致性指标CR为0.002，B2的一致性指标CR为0.03，B3的一致性指标CR为0.014，都通过一致性检验。
　　 三、房地产投资构成综合重要度
　　 根据计算出来的二级指标的和一级指标的权重，可计算出C级指标对A的重要度，计算结果C指标的综合重要度分别为：0.087，0.166，0.032，0.041，0.090，0.047，0.029，0.014，0.148，0.233，0.071，0.041。重要程度由高到低为：
　　 C10>C2>C9>C5>C1>C11>C6>C4>C12>C3>C7>C8
　　 四、结果分析。一级指标的结果显示，土地购置费用对竣工房屋面积影响度最大，建筑安装工程较设备工具购置费用对竣工房屋面积影响相对较高。二级指标的结果显示前期工程费，材料费，土地征用补偿费排在前三位。前期工程费主要包括勘探费，设计费，三通一平费等，实证结果显示该项费用对房地产项目成功开发具有重要的影响。材料费对房地产项目的影响排在第二位，随着我国原材料、燃料、动力价格的上涨，材料费的支出应该受到项目管理者的高度重视，尽量减少材料的浪费，降低材料费的成本成为一项重要工作。土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价，土地征用及拆迁补偿费是房地产开发中不菲的支出，也是不确定性最大的支出，通过与相关部门的谈判与协商，尽量最小化该部分支出对于房地产的成功开发具有重要影响。

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