市场法在房地产评估中应用探究
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作者: 和战红
作者简介：和战红,洛阳远志房地产评估有限公司职务法人，中共中央党校经济管理专业（本科）毕业。
摘要：市场法被公认是最合适、有效的一种估价方法,通过对市场法的适用条件、范围和步骤的介绍,并运用市场法评估公建房的市场价值进行了实例分析。
关键词：市场法;房地产评估;应用
中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1672-3198（2011）05-0022-02
市场法是最能体现房地产评估目的的基本方法,是一种直观、适用性广,容易把握的估价方法。由于市场法估价结果的高比较性而具有较强的说服力,容易为估价人员、委托者及社会人士所认可,因此,市场法被公认是最合适、有效的一种估价方法。《房地产评估规规范》5.1.4条也特别强调：在有条件选用市场法时,应当首选市场法。下面对市场法在房地产评估中应用的实践展开探讨。
1 市场法的适用条件、范围和步骤
市场法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。市场法适用于该类房地产评估,是因为同一市场中存在许多类似房地产的交易实例,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。市场法很少应用于特殊用途房地产评估,因为在给定的市场中,即使市场的地域范围很大,也几乎没有类似房地产交易,如特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。
运用市场法时,评估人员一般按以下4个步骤进行操作：
（1）搜集房地产交易资料,包括房地产成交、待售、卖方出价、买方出价等方面的信息,目标是找到一组与评估对象尽量相似的可比交易实例。
（2）选取可比交易实例。验证所得资料的真实准确性,确认交易能反映正常市场条件,对所搜集的资料进行筛选,从中选出与评估对象具有较强可比性的交易实例。
（3）对可比实例价格进行修正,包括可比实例价格换算和价格修正,价格换算即建立价格可比基础,价格修正即对影响可比实例与评估对象之间价格差异的因素进行量化和修正。
（4）确定评估对象价值。把得到的多个可比实例比较分析和修正后的价格进行技术处理,确定被评估房地产的最终评估结果。
2 市场法在房地产评估中应用的实例
运用市场法评估公建房的市场价值实例分析。
2.1 评估对象概况
评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区9号楼一层公建,建筑面积为l 400平方米,具体情况如下：
（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。小区北面靠山,南面俯瞰大海,地势北高南低,倚山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路,总建筑面积16万平方米,各类住宅共1 300套,规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园,各种配套设施齐全,小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计,车道全部设置在社区的外围,真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达,通过此地的公交线路有十几条。
（2）占用土地的基本情况。评估对象所在的住宅小区总占地面积为98 000平方米,其中商服用地9 900平方米,住宅用地88 100平方米。根据滨海市政府［2000］40号文件,该地块土地级别为六级。该土地已取得了国有土地使用证,证号为滨海市国用（2005）字第58号。
（3）评估对象房屋的基本情况。评估对象房屋是阳光小区9号楼,建于2006年,9号楼共13层,总建筑面积为11 000平方米,其中一层公建1 400平方米。公建层高3.3米,全部为框架结构,按八级抗震烈度设防。9号楼位于整个小区的中心,中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗,西班牙瓦,进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面,墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施,冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管,热水管采用紫铜管,并设置了结构化布线系统,主干线采用室外光缆。
2.2 评估要求
评估该房地产2008年4月1日的市场价值。
2.3 评估过程
（1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。
（2）搜集有关的评估资料,选择可比实例。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选,确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。
可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。该建筑建于2006年,位于评估对象房地产东侧,中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗,西班牙瓦,进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面,墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善,冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管,热水管采用紫铜管,并设置了结构化布线系统,主干线采用室外光缆。其售价为5 300元/m,成交日期为2005年4月,当时为期房。
可比实例B：光明住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于阳光小区东侧900米,南靠滨海市主要交通干道黄海南路,东邻幸福路,小区临幸福路一侧有多家店铺。可比实例位于阳光小区中部,建于2005年,其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同,售价为5 800元/m2,成交日期为2007年9月,交易情况为清盘。
可比实例C：阳光小区西侧,靠近黄海南路的一层公建。该可比实例为一临街公建,建于2005年,其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同,该建筑室内进行了精装修,售价为7 000 元/m2,成交日期为2007年11月。
（3）对可比实例进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。评估对象房地产与三个可比实例各种因素进行比较。
①进行交易情况修正。经分析,三个可比实例中,可比实例A为期房,与正常交易相比,交易价格偏低10%,交易情况修正系数为100/90；可比实例B为清盘房,与正常交易相比,交易价格偏低5%,交易情况修正系数为100/95；可比实例C为正常交易,交易情况修正系数为100/100。
②进行交易日期修正。经调查分析,滨海市2008年4月该类房地产的市场价格与2005年4月、2007年9月和2007年11月相比分别上涨了15%、5%和3%,则可比实例A、可比实例B和可比实例C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。
③进行区域因素修正。将可比实例A、可比实例B和可比实例C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较,然后打分,并通过加权平均分别得到综合得分,最后得出可比实例A、可比实例B和可比实例C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6。
④进行个别因素修正。将可比实例A、可比实例B和可比实例C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较,然后打分,并通过加权平均分别得到综合得分,最后得出可比实例A、可比实例B和可比实例C的个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4。
⑤计算评估对象房地产价值。首先计算三个可比实例的比准价值,计算过程见表1。
通过对三个可比实例的可比性分析,对可比实例A、可比实例B和可比实例C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3,采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：6 799×0.5＋6 303×0.2＋6 998×0.3＝6 760（元/平方米）。
表1 房地产价值计算表
（4）评估结果：
房地产单价6 760元/平方米；
房地产总价1 400×6 7609 464 000（元）。
3 结语
随着社会主义市场经济的飞速发展,我国的房地产事业也取得了长足的进步。房地产评估作为房地产业中技术性最强,难度最大的一项工作,对于房地产业乃至国民经济的发展都有着举足轻重的作用。市场法作为房地产评估中的一种主流方法,将会随着房地产经济的发展得到越来越多的关注和使用。
参考文献
［1］周春喜.基于模糊数学的房地产市场法价格评估［J］.中国资产评估,2004,（5）.
［2］叶路.运用市场法进行房地产评估时存在的问题及改进意见［J］.中国资产评估,2005,（11）.
［3］杨威,王存宇.房地产交易核价系统价格评估方法分析［J］.计算机时代,2010,（3）.
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