浅谈基准地价更新
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摘要:在市场经济条件下,基准地价是土地市场运行的指示器,基准地价更新有利于指导城市土地在利用中获得最佳的综合效益,基准地价更新成果是协调好城市土地利用中经济效益、社会效益、可持续发展和公共利益的重要手段,对城市土地集约利用有着强大的驱动力。
关键词: 基准地价更新 基准地价内涵 杠杆作用 合理性 土地市场 社会经济
基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高使用年期区域土地使用权平均价格。基准地价更新是根据城镇土地的自然、经济属性及市场变化情况,在新的基准日期对原来的城市土地基准地价进行重新评定。
土地市场是一个动态市场,地价会随着社会经济的发展和土地市场的完善不断提高,因此为了使基准地价符合土地市场的客观实际,保持基准地价评估成果的现势性,在土地市场发展变化或影响地价的一些因素发生变化时,必须对地价重新进行评估,及时更新基准地价成果。再者,为了加强土地管理工作、宏观调控土地市场、解决土地供需矛盾、引导土地利用、征收土地使用税、促进城市土地优化配置、提高土地利用效益等,也需要及时对基准地价成果进行更新。
天津宝坻地处京津之间,战略地位重要,经济发展迅速,土地市场发育逐步完备。宝坻区自1998年首次确定城镇基准地价以来,其中心城镇城镇完成三轮基准地价更新工作。现行的基准地价标准是根据国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307号)精神,对中心城区及各区(县)2006年发布的城镇基准地价调整后的地价标准(津政函[2007]48号),于2007年5月6日颁布实施。已经落后于日新月异的土地和房地产市场,不能适应经济发展及天津市城乡土地统一管理需求。通过基准地价的更新,可以显化城市基础设施建设和城市生态环境建设的经济效益和社会效益,有利于增强对外招商引资的信心和对投资者的吸引力,提高城市综合竞争力。通过基准地价更新,运用城市土地级差收益杠杆,促进城市土地资源的合理配置,推动城市产业结构升级和生产布局优化,以市场机制来保证在城市建设和发展过程中对城市规划的全面贯彻和落实。通过基准地价更新,有目的地调整基准地价,可以运用高地价政策,使原来不合理的城市用地格局得到改变,达到盘活城市土地存量,提高城市土地集约利用水平,加快城市旧城改造的目的。也可以运用低地价政策,吸引高新技术产业落户高科技园区,工业向工业园区集中,以高新技术产业和工业经济发展,推动城市的规模扩张,发挥城市中心作用,提高生产布局的经济集聚效益和规模经济效益。
为了客观、准确反映土地效用、区位差异与土地收益的关系、相对稀缺性和有效需求的相互作用和变动趋势,宝坻区本次的基准地价更新遵循现势性、连续性、科学性、应用性原则,在一年多的时间里,经过资料采集、处理、分析、整理和研讨等阶段工作,完成了宝坻新城基准地价更新工作。本次宝坻区将基准地价内涵界定为:设定基准日为2009年1月1日,设定用途为商业、居住和工业三类,设定土地使用权年限为三类用地的法定最高年限,即商业40年、居住70年、工业50年,设定土地利用状况为三类用地的城市平均容积率,商业1.5、居住1.5、工业0.6,设定土地开发程度为城市区域平均开发程度“七通一平”,即宗地红线外通电、通上水、通下水、通燃气、通暖气、通电讯、通路,宗地内场地平整的完整土地使用权价格。宝坻新城更新后的基准地价整体水平值由2006年的386元/m2上升到744元/m2,提高92.75%。商业、居住用地基准地价整体水平提升幅度比较显著,其中,商业用地基准地价由2006年的468元/m2,上涨至794元/m2,上升幅度达69.66%;与2006年相比,居住用地基准地价每平方米提高了459元,涨幅高达110.07%。工业用地基准地价整体水平有所下降,降幅达10.66%。
基准地价水平和合理性的衡量即是评价地价整体水平与地区的生产力水平、国民收入水平和土地供求状况的适应程度,并综合考虑城市内部的经济差异,并从全区范围内判断基准地价与地区经济发展的协调关系,从宏观上把握地价水平的合理性。其根本目的在于保证基准地价标准与城镇的经济地位和土地利用水平相协调,促进区域土地市场的健康发展。宝坻地区经济总量逐年上升,固定资产投资额逐年增加,房地产投资额占固定资产投资总额的比重超过16%。相对于2008年,固定资产投资总额年均递增幅度高出基准地价年均增长率18%的一倍以上,而代表消费能力的全部在岗职工年人均工资水平增长率10.7%,与基准地价年均增长率比较接近。在外来推动地价短期快速上涨的动能依然存在的形势下,基准地价地增长幅度控制在城市消费能力可支撑的范围之内,在很大程度上将弱化因基准地价提高而拉动房地产价格快速增长的风险。
当前,天津市土地市场已经进入了一个相对完善阶段,市场机制已经成为地价形成的主体,以城镇土地交易和房地产交易市场价格资料为基础,建立以城镇标准宗地为载体的城镇地价动态监测制度的时机已经成熟。今后,基准地价将主要作为政府进行城镇地价管理的技术依据和标准宗地选择的空间控制条件,更多的反应城镇的等级规模、经济实力和投资门槛,同时通过与其它社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。
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