试论房地产波动的影响因素及对策

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　　【摘 要】房地产作为我国国民经济的支柱产业,在近几年里,价格持续攀升,波动幅度较大。影响房地产周期波动的因素很多,其中,经济因素、制度因素和政策因素是基本因素。文章分析房地产的周期波动的诸多影响因素，有利于我们正确认识房地产经济的发展规律,从而为应对房地产经济的波动、变化制定合理的政策、措施。
　　【关键词】房地产； 价格波动； 影响因素；对策
　　
　　我国的房地产业是我国的重要的产业，与钢筋、水泥、交通运输、农民工就业等等许多方面具有十分密切的关系，在我国的整个产业体系和国民经济中占有十分重要的地位，对我国的经济发展具有非常重要的意义。这些年来我国房地产波动频繁且剧烈。因此，对我国房地产价格的波动进行研究，找出其波动背后的主要宏观因素，对防范当前及以后我国可能再次出现房地产价格的剧烈波动具有重要的现实意义。
　　1 房地产波动的影响因素分析
　　1.1 房地产周期波动的外生因素
　　1.1.1 经济因素
　　经济发展对房地产周期的影响是最直接的，国民收入增长和波动是房地产增长和波动的主要动力。经济因素中的外生因素主要有国民收入与消费水平，物价与通货膨胀率，货币供给量和利率，税收等。具体体现在下述几个方面：
　　第一，国民收入与消费水平。国民收入决定了居民的消费水平，进而决定了居民住房消费能力。一方面，收入水平变化会影响到消费者对房地产物业的支付能力，另一方面，收入水平变化影响消费者对财富积累的预期，进而影响房地产需求水平; 此外，收入水平变化导致能够投入到房地产中的资源数量发生变化。所有这些，都会形成和导致房地产经济的波动。
　　第二，物价与通货膨胀率。通货膨胀主要通过两个途径对房地产经济波动产生影响: 其一，房地产价格是构成总物价水平的重要组成部分之一，物价指数与房地产价格之间存在明显的正相关关系; 其二，通货膨胀因素影响房地产商品的增值和保值功能。
　　第三，货币供应量和利率。房地产商品的特殊属性决定了房地产业与金融业的密切关系。应对房地产经济的金融政策主要是货币供应量和利率的变动。货币供应量和利率会从供给和需求两个方面对房地产经济产生影响。在供给方面，货币供应量和利率影响房地产开发投资的资金总量和成本；在需求方面，货币供应量和利率影响购买房地产商品的支付能力和成本。从而影响房地产经济的波动。
　　第四，税收。房地产税收政策可以直接或间接地增加或减少房地产商品的成本，进而影响需求和供给。更为重要的是，在土地使用和土地课税方面，对一国的房地产经济会产生明显的刺激或收缩作用。
　　1.1.2 制度和政策因素
　　我国房地产周期波动与相关制度创新密切相关。制度因素一般都是在一个比较长的时间内才会发生作用。制度因素是经济和房地产经济运行的社会背景和市场环境，制度因素的改变必然会引起房地产经济波动。政策因素则包括财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的经济监督。政策因素是房地产经济波动的主要外生因素，是政府熨平经济波动的手段。它通过影响房地产资金融通、土地开发、房屋建设、房地产销售等各个方面来调控房地产市场。如果政府采取积极的货币政策，扩大信贷规模，将会创造房地产的需求和供给，由于房地产供给和需求的非同步性，导致房地产经济波动。
　　1.1.3 技术和人口因素
　　科学技术是第一生产力。科学技术对经济增长的影响是深刻而持久的，因此，也必然影响到经济波动和房地产波动。在经济发展的每一个阶段，主导技术决定了经济各部门的生产模式，技术决定了经济活动的规模、集中程度和位置; 与此同时，技术也影响着人的居住模式和贸易。
　　人口因素包括人口数量、人口结构、家庭数量、家庭结构等。房地产是人类生活和生产的基本需要。因此人口因素是决定房地产需求的最基本因素，也是决定房地产经济的基本因素，它决定了房地产经济波动的长期趋势。
　　1.1.4 国际因素
　　在全球一体化的大环境下，国际间的政治经济关系越来越复杂。任何一国的经济发展都不能摆脱其他国家的影响。房地产经济作为宏观经济的重要组成部分当然也受到了这种国际影响。一国的宏观经济和房地产经济受到国际因素影响的大小取决于该国的开放程度。开放的经济体比封闭的经济体受国际因素影响的程度大得多。
　　1.2 房地产周期波动的内生因素
　　房地产市场供求矛盾是房地产经济周期波动的直接原因。由于房地产的供给和需求自身变动既受到内部传导因素的影响，也受到来自系统外生变量的影响，房地产供给和需求关系的变动过程，可以看成外生因素冲击与内部传导机制的综合过程，这个过程直接影响到房地产周期波动。
　　房地产价格预期影响房地产自用需求以及投资房地产的利润预期。对以消费为主要目的的商品住宅消费者来说，房地产价格涨跌的预期将左右住宅消费者的购买行为；投资房地产的利润预期，从而影响房地产投资需求。
　　房地产投资是影响房地产发展的重要因素，其波动常被认为是房地产经济波动的引擎。房地产投资增长必然带动房地产开发建设，增加市场供应量，影响房地产价格。
　　2 针对房地产周期波动采取的措施分析
　　2.1 优先控制房地产业的运行
　　从上面的分析中得出, 房地产业作为一个基础性的产业, 其产业链长, 波动效应十分明显, 国民经济中大部分产业与房地产有较强的关联关系, 房地产的周期波动势必会带动相关产业的周期波动, 所以在进行整体经济的宏观调控时, 必须十分重视房地产业的发展, 可以优先控制房地产业, 加快实现产业升级, 促进房地产健康有序发展, 有效发挥房地产业广泛的带动效应, 从而增加房地产业对国民经济的贡献率。
　　2.2 加强土地宏观调控, 优化土地供应结构
　　前面已经分析了土地政策对房地产周期波动影响的即时性。所以, 要调控房价的剧烈变动, 必须从土地这个源头开始。可以运用市场机制收购、征购闲置或低效使用的土地, 以满足各类建设用地的需求, 合理调控土地市场供求关系的管理制度。按照市场经济规律, 综合运用土地资本, 优化土地供应结构, 适当降低生产用地的比重, 同时提高中低价房用地的比重。
　　2.3 根据产品供需结构的动态性, 合理控制产品结构
　　根据我国房地产市场非均衡的现状, 加大对市场的调查, 保持适时对产品的市场把握和分析, 有针对性的对企业产品供应结构进行调整, 解决产品结构性的非均衡。主要方法有理顺房地产价格的构成、消除既定价格刚性、根据房地产非均衡的状况调整不同房地产产品的信贷利率等。
　　2.4 限制炒房, 控制暴利
　　房地产开发商的高利润很大程度上是产业垄断的结果。因此, 物价部门应加强监督, 严格成本核算, 防止投机性购房, 大力压缩一、二手房的暴利空间。通过限制期房转让, 实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制房价上涨速度。
　　综上，稳定房价不能单纯地依靠某种政策调控，例如，提高贷款利率其实对房地产的影响并不大，且具有滞后性。我们应该对土地价格实施控制，为投资者创造好的投资环境，并合理引导社会资金进入其他行业，促进其他行业的高效发展，减少房地产过多的资金聚集造成房地产泡沫的出现，以利于维持房地产价格的稳定。
　　
　　
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