论城市交通的开发与管理
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【摘要】文章围绕站域与沿线资源开发,以城市轨道交通资源投入为策略、辅业多种经营为途径,以衍生的辅业经营的收益弥补建设资金不足,减少政府运营补贴,实现城市轨道交通投资、建设、运营的良性循环和盈利目标。
【关键词】城市；交通；开发；管理
1 城市交通的开发
由于不同城市轨道交通基础资源和发展远景不同,其轨道交通资源的综合开发和多种经营的策略也不同。以我国城市轨道交通资源存量资源最大的北京为例,根据城市轨道交通资源的状况和发展远景,在加快建设和争取早日实现运营盈利原则的指导下,城市轨道交通资源的综合开发和多种经营要以扩大经营范围为基础,以增量投入和资源整合两个重点为突破口,确立轨道交通辅业资源多种经营的策略。
1.1 多元投资、综合开发
新项目开发建设,要实行综合一体规划,将规划超前性、建设可行性和经营有效性有机结合,争取实现城市轨道交通建设与资源综合开发同步实施,尤其应将沿线土地等衍生资源划入项目开发企业捆绑进行综合开发,使地铁企业具有土地综合开发及辅业经营特许经营权,积极开展多种经营,以辅补主,扩大地铁盈利空间。
1.2 上规模，做品牌
多种经营的重点是辅业资源整合,城市轨道交通的辅业资源整合和开发是互补的关系,要依托板块建设,发挥规模效益和连锁品牌效益来整合。整合既要有目标也要有重点,要分不同层次和范围考虑,充分挖掘资源潜力,尽力延长产业链条。从站厅层来看,因其空间有限,多种经营以占地少、可移动、小型、连锁化商业经营为主,包括商品、快餐、冷饮、报刊杂志、音像制品、鲜花礼品等的出售,以及雨具、照相器材的出租等。此外,站厅、通道、车辆箱体的平面、立体、视频等广告和信息是地铁特色经营的重中之重,也是未来城市轨道交通辅业资源多种经营的主要收益来源。因为城市轨道交通网络具有放大、辐射性,其巨大、稳定的客流资源是商家和传媒不敢小觎的受众,必将成为广告竞争的焦点,也将成为多种经营效益最大化的主要发展方向。
附着在城市轨道交通资源链上的商业机会很多,在保证安全运营的前提下,通过对广告、沿线物业经营、智能卡服务等辅业资源的开发,增加轨道交通项目的衍生收益。利用地铁站点网点多、分布广的特点,采取连锁店、品牌店等现代营销方式,使地下商业网络随着轨道交通网络的成熟完善而发展壮大,并进而实现地下商业网络向地上商业空间的覆盖与延伸,这是辅业补主业经营的长期策略。
1.3 提升管理职能
随着城市轨道交通运输企业资源开发和经营范围的扩大,地铁企业经营管理的职能应随之升级。首先,应转变经营观念,把地铁建设经营活动当作市场经营活动的一部分,把城市轨道交通各种资源视作一个整体,把多种经营纳入地铁企业的重要的经营活动中来,适时转变和扩大地铁企业的管理职能,发挥城市轨道交通产业的整体优势,形成可持续发展的长效机制。
1.3.1 投资管理的功能
1.3.2 资本运作功能
1.3.3 融资功能
1.3.4 项目创新功能
2 轨道交通的经营管理途径
城市轨道交通辅业资源的多种经营,应紧紧抓住其“点”、“线”、“网”和地上、地下立体空间资源优势和大容量、高密客流、信息流等特点,实行综合一体规划,全方位经营,建立安全、快速、便捷、功能齐全的服务体系以及具有强大影响力的城市导向和产业诱导机制,成为带动城市社会经济发展的强大推动力。
2.1 交通站开发和经营
车站是客流的集散点,也是网络结点,牵制着线路和网络结构,是城市轨道交通建设最复杂和最重要的建筑物,特别是综合枢纽站和换乘站,投资大,占地多;综合枢纽站功能齐全,包括交通、商业、餐饮、娱乐、邮电、金融和咨询等多个行业,乘客在换乘时可以完成购物、娱乐和商务等出行目的,增加对乘客的吸引力,同时推动枢纽站周围的物业开发和经济繁荣。新建车站从站点冠名、站内商业、广告、通讯、网络信息、电子娱乐等多方优化设计,以多种经营形式提高轨道交通经营效益,通过多元化经营充分发挥资源优势,使效益最大化。
日本轨道交通业就是以地铁运输为主,以地铁站点为中心,以房地产及租赁业、购物中心、零售服务业、公共汽车业、出租汽车业、旅游观光、宾馆设施等多行业共同发展的经营模式。通过地铁车站的辐射作用,影响商业物业、广告等的经营,引导地铁客流。这样,地铁主业带动了其他辅业,辅业也支持了轨道交通主业。
2.2 沿线土地资源的一体化开发
香港利用沿线土地的经营权益,以直接或间接的还原方式获得部分建设资金。其盈利的实践表明,利用地铁的规模效益,通过沿线资源开发权为地铁建设筹资,把外部效益向内部转移。这种以沿线土地资源项目的一体化开发及规模化经营,最大化地把轨道交通的外延效益返回到轨道交通建设上;特别是沿线土地开发增值收益,只有通过一体化开发,增值收益才能真正用于建设投资和运营补贴,实现外部效益内部化。
2.3 广告和商贸的特许经营
对于城市轨道交通广告、商贸的经营性业务,政府应直接交由轨道交通企业经营,扩大地铁广告、商贸等特许经营权。在地铁的特殊部位,如出入口、车身、门窗、车站顶盖等部位实行特许广告业务;另外,要充分挖掘地铁经营潜力,如车站冠名权的拍卖,站厅超市、便利店、自助机等的经营,增加其他业务收入,特别是盈利性强的广告、商业、通讯要扩大经营规模,获得更大的经济效益,用来支持地铁项目筹资。
此外,地铁各线相关的房地产、广告、商贸,应由地铁公司或投资公司统一经营、统一管理,避免多头管理、多头经营,造成沿线资源的浪费,甚至内部的恶性竞争和对运营服务的干扰。
2.4 品牌和连锁化经营
在轨道交通站域范围内,特别是大型换乘枢纽站,具有丰富的地下空间资源,如能协调扩展或打通地下商业、人防工程等地下空间,则资源范围更广,可为开发利用地下空间提供良好的机遇。若能在人防、消防突破已有规范,建立适合地铁地下建筑的规范,地下空间资源利用将摆脱传统经营模式,充分发挥地铁规模优势,大力推广品牌经营和连锁品牌模式,对站内商业物业、超市、餐饮、广告、报亭、维修、通讯、邮政、音像制品等经营实行统一对外招商、统一店面风格、统一进货、统一管理的连锁经营方式,树立品牌形象,提高多种经营的品味和效益,创造地铁车站地下、地上一体化经营模式,以品牌开发拉动地铁资源经营。
城市轨道交通资源只有进行规模化、专业化经营,才能充分发挥地铁网络化资源优势,以多种经营和综合开发,尤其车站及沿线房地产、物业(商业、娱乐、停车场)资源的综合一体化开发,带动整个城市轨道交通产业的发展。政府在扶持地铁产业时,应采取政策上多扶持、经济上少补贴的方法,增加企业的造血机能,减少输血补贴,让地铁企业以一业为主,多种经营,形成地上养地下,副业养运营,自我建设、自主经营、自负盈亏的局面。地铁产业在相应优惠政策支持下,拓展资源经营权,以盈利为目标,努力开拓多种经营渠道,大力发展多种经营,以多种经营实现经济效益最大化,用多种经营的收益弥补新建线路投资运营赤字,从根本上解决轨道交通公益性特点造成的盈利不足,通过多种经营,降低政府对地铁财政补贴,力争以辅业多种经营养补主业经营,逐步实现运营盈利的目标。
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