浅谈房产投资攻略

来源:用户上传      作者: 朱静芬

　　房产投资市场中机会与风险并存，如果不能把握投资方式、品种、地点和时机，回报就很少，甚至会被套牢，而要解套则比股市更难。因此，正确的投资攻略尤其重要。
　　
　　谨防房产投资误区
　　
　　1　盲目投资。有的投资者未确定是收取租金还是赚取差价就盲目投资。其实投资前应该先合理定位，确定投资目标和策略。
　　2　迷信广告，有的投资者没有意识到部分房产广告夸大事实，将过高的宣传费用转嫁到房产价格上，造成投资人盲目抢购的局面。
　　3　轻信中介。有的投资者轻信房产中介，其实他们投资项目时，尤其要调查产权是否清楚，最好事先到现场察看，翻阅官方登录材料等。
　　4　依赖“内部消息”。有的投资者热衷于内部消息，其实有的消息有失偏颇或出于恶性竞争。应注意收集判断，精确分析各种信息。
　　5　过度投资。有的投资者不考虑国家宏观调控的风险，任意投资。一般合理房产投资比率不要超过个人总资产60％。房产出租还是出售策略
　　目前存在着“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资方式。这种投资是否可行，到底是卖还足租?关键是看出租收益率，
　　1　投资期限还未满2年的短期投资者，由于营业税的征收，采取“以房养房”的策略较合理。
　　2　投资期限已经超过2年的投资者，要权衡把握出租收益率。1)如拟出售的房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时会有很多限制，容易造成收益损失。2)如考虑长久出租，一般应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电，以维持原有居住品质和租金水平。3)按揭贷款购买多套房产的购房者，应适当控制贷款成数。为了减少不必要的利息支出，不要将预期的房租收入作为主要还款来源，应将手头的富余资金用于提前还贷。
　　
　　房产投资价值自评策略
　　
　　房产是否值得投资，最重要的就是考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。可以从以下三个角度考虑：
　　1　租金乘数要小于12。乘数：投资金额／每年潜在租金收入。这是比较全部售价与每年总租金收入的一个简单公式，如果超过12倍，很可能会带来负现金流。但没有考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
　　2　投资回收期为8-10年。投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)／(月租金一按揭月供款)×12，投资回收期考虑了租金、价格和前期的主要投入，还可估算资金回收期的长短。回收年数越短越好，合理的年数在8―10年。
　　3　15年收益与购买价比较。如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则物有所值；大于房产购买价则尚具升值空间；小于房产购买价则价值已高估。
　　
　　房产投资的注意事项
　　
　　1　设计投资方法。投资前最好与建筑专业人士商讨，借鉴他们的建筑专业知识，共同设计成功的投资方法。
　　2　找准投资时机。房产价格与社会经济总气候联系密切，经济不景气时，房产价格开始下跌，这时可买入，待经济复苏再抛出。
　　3　把握优惠机遇。一般有4次低价买房机会：如期房开盘之初开发商的优惠；一次性付款时折扣一般高于存款利率；团购的让利销售；买房人推荐客户再次购买的优惠。
　　4　选择有利的付款方式。特别应仔细商讨研究房产买卖合同中付款时间、每期付款金额、支付方式等。如购买现房，付定金越少越好，支付后应向卖方索取收据。付款通常分3―4次。如购买预售房，付款方式一般由房产公司规定，基本没有弹性。
　　5　分析成本(价格、利息等)和风险因素。大额度投资要考虑将来能否“分售”或“分租”的问题。资金实力不强的投资者，可投资热点区域的二手房。如不是投资型也可借机卖旧房，买品质更好的新房。
　　
　　编辑：韩铁马

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