基于税负问题的房地产业改革之我见
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作者: 屈玉芳
摘要:随着我国房地产税收制度的不断完善，房地产企业的税负问题受到广泛的关注和重视,有效的税务管理能够降低企业税负。本文探讨了合理降低房地产企业税负的方法。
关键词:房地产企业 税负 成本管理 纳税筹划
房地产企业税务管理涉及生产经营全过程,不但涉税品种繁多，而且房地企业实行交叉征收而形成双重流转税负担(即重复课税),如土地转让环节从交纳土地出让金开始至办理土地变性、过户手续，先后交纳三次契税,同时交纳营业税、城建税、土地增值税、印花税等;房屋建造阶段由施工方交纳营业税、城建税、印花税等; 房产销售阶段由地产商交纳的营业税、城建税、教育附加、印花税、土地增值税、企业所得税及各种附加费等;房产保有阶段的房产税和土地使用税等等。据有关数据调查显示，我国房地产企业的税负明显高于各行业的平均水平。为此，作者从节税空间大的税种入手,分税种探讨了合理降低房地产企业税负的方法，以期降低生产成本，提高企业的获利能力。
一、土地增值税纳税管理
房地产企业税负中土地增值税占有较大比重,采用扣除法和评估法计算增值额,实行四级超率累进,税收负担高于企业所得税。所以,从房地产立项阶段就应该考虑纳税筹划问题,选择较优方案,降低土地增值税税负。
(一)避免盲目追求高售价，合理利用税收优惠政策
利用国家税收优惠政策合理避税是减轻房地产企业税负的关键控制点。合理避税不是偷税漏税，是通过科学的选择经济业务和合理的会计核算方法来避免或减少应税额。我国《土地增值税暂行条例》规定中对普通标准住宅有优惠政策，规定增值额未超过扣除项目金额20％的可以免征土地增值税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。所以房地产企业应充分利用这些有利因素，多建造普通标准住宅，如再搞其它开发设计应合理制订住宅的面积与销售价格，对比增加税负与享受优惠政策之间的收益关系，找出效益最高的经济方案。
(二)正确核算开发成本，防止少计漏计
开发成本是指房屋及配套设施成本、土地使用权支付成本和开发成本，它们包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。开发成本是房产开发企业的主要成本，全面、正确计量开发成本对土地增值税有直接影响，开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分，还是可扣除开发费用与加计20％的计量基数。一些房地产企业将开发成本作为税收筹划目标，建立诸多避税链公司，加大开发成本，通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式，以达到避税的目的。
(三)合理把握土地增值税清算时间，避免不必要的纳税损失
企业每年都要进行企业所得税的清算缴纳，企业缴纳的土地增值税是所得税前可列支项目，项目符合完工条件当年即要结转利润缴纳所得税。但是在实际当中，许多地方的所得税清算时间要早于土地增值税时间，而这种时差就客观造成了项目所得税清算与土地增值税无法提前列支的矛盾，造成多交所得税。目前，仍然没切实可行的解决办法来缓解这一矛盾。因此，房地产企业必须合理把握土地增值税的清算时间，如果项目的所得税基本已缴纳完，再清算缴纳土地增值税，所得税收入就与土地增值税清算款项没有相匹配的内容，其后果就是以前年度多交所得税，而以后年度缴纳土地增值税后如亏损，就再无利润用以弥补了。一般来说，房地产企业项目应做好所得税缴纳节奏，尽快将尾盘分配处理，在所得税缴纳年度内同时完成土地增值税的清算。
二、企业所得税管理
房地产企业应加强内部控制，积极进行有效的所得税管理，根据所开发项目的实际情况进行准确的利润率测试，如果实际毛利率较低时，可与税务部门进行有效的协调沟通，尽量降低计税毛利率；对现行所得税政策进行全面的分析和理解，严格实施收入确认制度，避免多报、重报而增加税负；应注意税前扣除项目的比例，根据具体情况全面分析各种定额费用，应尽量扣除比例范围以内的费用，以降低企业税负。实务应关注：一是，在未取得全额发票的出包工程办理结算时，在相关资料齐全的条件下，其发票不足金额可以预提，但必须低于合同总金额的10％；二是，对尚未建造或尚未完工的公共配套设施，可按预算造价合理预提建造费用；三是，应向政府上交但尚未上交的物业完善费用和报批报建费用可以按规定预提。因此，在项目完工年度，如不能在所得税汇算清缴前取得发票，则造成未取得发票的建筑安装费用不能列支当期成本。而在以后年度则可能无收入相配比，造成前期多交所得税。因此，在完工年度，房产开发公司要加强与施工方的协调工作，尽可能取得发票。
三、营业税管理
合理安排收款方式，规避代收费用，对于收取销售房款的多交营业税房地产开发企业，大多会为其它部门代收一些费用，这些费用可看作价外费用，但无论进行何种财务会计核算，都应列入营业额计算应纳营业税。税法规定，房产开发企业除符合条件代收的政府性基金或者行政事业性收费与代收的住房专项维修基金外，其他代收款项均需并入销售收入一起缴纳营业税。因此，为了避免这种情况额外增加税收负担，房地产企业在向客户交房前应做好合理的收费设计。另外《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定，物业管理企业代有关部门收取的房租、维修基金、燃（煤）气费、电费和水费等，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计入征营业税范围。因此，房地产企业可将以上收取的费用转移给物业管理企业，以有效降低营业税负担。
总而言之，在税法日益完善的今天，房地产企业必须深入的研究和理解国家税收政策及优惠政策，在以政策为导向的前提下最大程度的减轻税负，提高成本效益，为企业的持续发展奠定良好基础。
参考文献：
[1]吴俊培.房地产业税负水平实证研究[J].涉外税务,2010,(7)
[2]刘明慧.房地产各环节税种设置与税负分配研究[J].税务研究,2011,(04)
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