房地产开发项目成本管理特点研究
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作者: 周景山
[摘 要]房地产业已经成为国家支柱产业之一,房地产企业的可持续发展对国民经济具有深远意义。面对国家对房地产行业的不断调控,企业唯有不断降低项目开发成本、提高企业效益、才能实现长足发展。本文在分析房地产开发项目成本特点的基础上,对房地产企业成本管理从三个方面提出了加强措施:(1)根据不同房地产企业的特点实施项目成本管理;(2)制定成本计划,执行全过程成本管理;(3)逐步引进科学的成本管理方法。
[关键词]房地产 经济效益 项目成本管理 成本控制
房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点,这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济效益。房地产开发企业的成本核算过程是一项系统的项目成本管理工作,这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本管理质量,显得尤为重要。
一、房地产开发项目的成本特点
主要分为以下几个部分:土地与建筑安装的费用,配套设施及其他收费支出,项目管理费用和筹资成本。以下针对上述三大成本进行分析。
1、土地及建筑安装费用
主要包括土地成本、土建成本、设备及安装成本三方面,这是房地产开发成本的主体内容,大致占房地产开发总成本的70%左右。土地的取得一般要通过政府“招拍挂”程序、开发商的议价能力较差,弹性较小。土地费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、拍卖佣金、契税等。土建和设备安装工程成本一般是以工程预算造价为基础,通过承包商竞标标方式来确定。在施工过程中,由于设计变更等原因,土建和设备安装工程成本总额可能会调整。
2、配套及其他收费支出
主要是指水、电、气、绿化、道路、照明、环卫、通讯、大市政和公建配套等费用;有些项目还包括与小区不可分割、非单独出售的托儿所、医院、景观等生活服务性设施费用。其他收费项目主要包括报建类费用,其中部分费用虽然属于押金性质,例如档案保证金、绿化保证金等,但是由于多方面原因企业对这方面的回收有所欠缺。这种收费项目的种类繁杂,各地的标准都有不同,并且大部分收费项目都是被垄断性企业或者事业单位实施执行的,它的随意性很强,收费标准偏高。配套及其他收费项目占总项目投资的10%~15%,是房地产企业受外界因素印象造成开发成本中支出费用最大的部分。通过各类手段和方法减少这部分费用的支出,是降低开发成本提高经济效益的重要手段。
3、项目管理的费用和筹资成本
房地产的开发相对比其他行业所需的建设周期长,并且投资数额较大,风险率较高。因此,大多数开发项目管理费用支出较大,并必须通过银行贷款来解决开发资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。制定合理的筹资方案、加强成本管理,有效控制开发成本、突出经营效果,对房地产开发企业具有相当重要的作用。
二、房地产企业加强成本管理实施的具体措施
1、针对不同房地产企业特点进行项目成本管理
根据我国房地产经营企业的繁杂程度把不同企业的项目成本管理分为综合型、专业型、项目型三个类别,根据各类企业的经营业务不同,需要根据不同房地产企业成本特点,造成的成本管理实施的内容和特点也不尽相同,这就需要根据不同企业成本特点进行相应的成本管理。
(1)综合型房地产企业。根据不同企业的成本特点,房地产开发的环节覆盖面相对广泛,包括设计、施工、装修、园林、学校等。这类企业的资金和物资实施集中管理和供应,其成本管理策略包括:一、采用规模大、价格低的投资策略;二、控制设计成本;三、大批的物资通过集团采购中心集体购买,尽量降低材料的陈本;四、从产品设计,建筑施工、物业管理到酒店经营等方面行业进行业务链条整合,该类业务规模相当巨大,也便于实现规模化复制及降低采购成本;
(2)专业型房地产企业。这类企业大部分是通过施工企业转型而来的,施工管理能力都相当强。这类企业成本管理应注重以下几个方面:一、建立统一的集团预算管理体系,对各个项目实施相应的预算分类和标准,预算成本是控制项目开发的全部过程。二、分类对项目和智能部分进行年度资金计划和月度计划编制,核实通过的资金计划严格监督控制项目的付款过程;三、预算控制精细到分部分项上;四、对项目预算执行情况进行预警提示;五、全面的材料管理,与主要供应商建立长期合作关系,尽可能大幅度的降低采购成本。加强对材料的使用情况进行全面管理,保证材料最大限度地应用。
(3)项目型房地产企业。企业以房地产开发的管理为主,设计、施工等核心工作外包,在这种企业中应该以宏观成本管控为主,兼顾工程进度和质量。具体包括:一、建立目标成本管理体系,对每个项目,都建立对应的目标成本,目标成本将控制项目开发的全过程;二、动态成本核算,动态成本涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同费用等,实时反映项目的最新动态;三、成本管理工作按标准流程进行;四、关注总体成本的控制;五、责任成本,在总体成本控制的框架下,按专业分工将总成本分解到专业细项,分配给具体的专业部门,然后配备相应的检查机制,辅以绩效考核制度,使每个专业部门都能发挥主观能动性,有效地降低成本。
2、通过制定成本计划,实施全过程成本管理
(1)制定成本计划。主要有制定项目成本和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体内容:一、通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标,项目批准立项后,该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标,对以后逐步设计与计划起着总控制作用。二、对总成本计划目标进行逐层分解。一般按项目结构对总成本计划目标进行分解,将总成本拆分到各个成本对象,作为项目单元设计的依据或限制,对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。三、成本估算。随着项目的深入、技术和实施方案的细化,通过按照结构图对每个成本对象按照估计值和限额制对比的方法,结合实际的情况,对项目进行优化组合。四、调整成本计划。按照结构图对成本估算进行由下而上的汇总,并且与原成本计划目标进行对比,衡量每一层单元计划的符合程度,以此决定对设计与计划的修改与补充,形成由下而上的反馈与调整过程。
(2)全过程成本控制。各个项目开发阶段实施成本控制的具体方法如下:一、项目策划和投资决策阶段。开发商必须对此阶段可能发生的成本进行总体的控制。二、设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制相对重要,对工程造价的影响在75%以上,通常采用限额设计方法确保有效的成本管理。三、拆迁阶段的成本控制。通过聘请独立的评估机构进行评估,确定补偿金额标准,有助于拆迁职能部门、拆迁公司和评估机构三方的相互制约,降低拆迁成本。四、招投标与合同洽商阶段的成本控制。项目的成本管理和结算主要受该阶段工作质量的影响。五、施工阶段的成本控制。主要内容有:编制成本计划,对工程费用变化较大的部分和环节进行重点控制,通过详细进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证,注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的,但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六、结算阶段的成本控制。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽,应建立结算二级复核制、外聘审计审核和奖惩机制等。
3、逐步引进科学的成本管理方法
在项目管理中逐步施行目标和作业成本管理法。目标成本法主要内容制定目标成本,把目标成本按照规范的成本结构体系逐层分解;再通过预算计划把目标变成可执行的计划,对实际结果和目标进行比较分析,找出差距、分析相应的原因,制定改进措施。作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理,以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值,最终实现企业战略目标的一系列活动。
随着企业竞争的日益加剧以及国家加大对房地产企业调控这一经济形势,要求房地产企业必须采用科学的成本管理方法,深挖企业潜力,不断提高企业效益,才能促进企业进一步健康、可持续地发展。
参考文献:
[1]王中伟.房地产开发项目的成本优化控制及开发与建设.2006;2
[2]中国注册会计师协会.财务与成本管理,2010;4
(责任编辑:董晓磊)
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