基于AHP方法的酒店选址研究
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作者: 邵斌 周丹 尹元 蒋海青
［摘 要］店面地址的选择是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，进而对企业经济效益产生重要影响。本文运用商圈理论的相关知识，通过对店面选址的因素分析、总结，构建了酒店选址评价体系，运用层次分析法，确立各因素权重系数，最终构建了酒店选址的综合评价指标体系。本文的研究对酒店选址定量化评价具有一定的参考意义。
［关键词］酒店 选址 综合评价 层次分析
一、引言
商业地产业有一句名言：“商业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”商业设施选址的意义在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是商业企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
受专业及经验限制，国内的中小型企业在选址的成功率上一直不高，对于企业来说，如何进行严谨而系统的科学选址显得尤为重要。而现今，关于此类问题并未做出一个规范的标准化的研究。本文将系统工程的重要思想和科学方法运用于店址选择中，首先建立了酒店选址的初步评价体系，然后运用层次分析法对其影响因素进行分析，最终确定了酒店选址的评价体系及相关权值，从而确定了影响关键点，最大限度地减少选址过程中人为因素对选址结果的影响。
二、影响因素分析
通过对实体门店开展的实地调研及经验总结，影响门店选址的最大因素主要是居民情况、行人情况、交通情况、街道情况、地域状况、门店结构、餐饮业结构七大因素。
1.居民情况：主要受人口规模、人口年龄性别构成、消费情况的影响。人口规模对门店创造效益的影响是显而易见的，一个较大的人口规模，其市场的消费需求自然也较高。不同年龄结构类型的人口，存在收入水平、消费心理的差异，往往会在考虑消费品类型和质量后做出不同的选择，同时区域的富裕程度既影响着门店的消费主体和居民长期形成的消费习惯，折射出经营者评估潜在市场大小的可能性。
2.店面结构：其主要因素有门面大小、店面容量。它们反映顾客对于门店的第一印象以及门店吸引顾客和服务顾客的能力。
3.行人情况：主要有人流量、人流方向、人流类型的影响因素。在店面所在街道，人流量、人流方向和人流类型会直接影响到该店开设成功与否，充分的人流量一定程度上将保证门店的销售额，同时行人为商品、服务质量的宣传提供了有力的流动媒介。
4.餐饮业结构：其主要因素有竞争者数量、竞争者规模、竞争者距离、相邻商店的互补性。这些为预测门店未来销售额和该区域市场份额提供可靠依据。
5.交通情况：主要是车流量、.站点位置、站点数量、车辆类型为主要因素。门店选择的原则之一为交通便利性和交通流量。一般门店会设在道路交汇处，以交通路线多、贯通东西南北为宜。来往公交线路多，则易连通更大范围的人群，增加他们来往两地的概率和流量，从而扩大商圈的范围，并有效地防止客源流失。
6.街道情况：主要有街道宽度、街道拥挤程度、可视性等因素。道路的宽度、拥挤程度为门店建立良好的消费和服务环境,可视性用来衡量门店被往来行人或乘车者所能看到的程度，该店的可视性越高，就越容易引起客流的重视，他们进入店内消费的可能性也就越大。
7.地域状况：主要影响因素有所处商圈、停车场距离、停车场数量。商圈决定了顾客的购买力和消费目的，而停车场数量和距离决定了可容纳的顾客到达数和容量。
三、酒店选址评价体系建立
通过以上分析，我们将选址因素运用于酒店选址，通过对酒店选址进行分析，建立选址模型。
1.建立评价体系
根据餐饮企业的选址影响因素的评价指标体系。我们定义：
O层――影响餐饮企业选址的因素，即目标层。
A层――目标层的第一分解层，A1，A2，A3，A4，A5，A6，A7为相对应O层的权重系数。
B层――第一分解层的继续分解层，称为最终指标层，B1，B2 ，B3，B4，B5，B6，B7，B8，B9，B10，B11，B12，B13，B14，B15，B16，B17，B18，B19，B20，B21，B22对应的A层的权重系数。
2.权重的确定
根据图1中的餐饮企业的系统评价体系，逐一构造判断矩阵，求出权重系数。首先确定A层对于O层的权重系数。
从而得出因素A1，A2，A3，A4，A5，A6，A7相对于O层的权重为0.09,0.05,0.05,0.08,0.08,0.17,0.54。
为了避免在两两对比中出现逻辑循环矛盾的出现，如：甲因素比乙因素重要，乙因素比丙因素重要，而丙因素又比甲因素重要，因此需要进行一致性检验。计算一致性指标CI和平均随机一致性指标CR。
其中：
同理，依次判断B层各因素相对于A层因素的权重系数。
最终，根据计算，我们得到B1,B2，B3，B4，B5，B6，B7，B8，B9，B10，B11，B12，B13，B14，B15，B16，B17，B18，B19，B20，B21，B22相对于A层各因素的权重分别为b1,b2,b3,b4,b5,b6,b7,b8,b9,b10,b11,b12,b13,b14,b15,b16,b17,b18,b19,b20,b21,b22。
3.组合权重的确定：
组合权重系数的描述是综合考虑上下两层各个因素的权重系数后，得出相对于更上一层相应因素的权重系数，即最佳系数。已知A层因素相对于O层的权重系数a1~a7及B层各因素相对于对应的A层因素的权重系数b1~b22,则以此我们可以知道B层相对于O层的各个权重系数为：B={a1b1,a1b2,a1b3,a2b4,a2b5,a3b6,a3b7,a3b8,a4b9,a4b10,a4b11,a4b12,a5b13,a5b14,a5b15,a5b16,a6b17,a6b18,a6b19,a7b20,a7b21,a7b22}。
4.各B层影响因素的确定
根据上述分析，我们已经得出了B层各个因素对于目标层O层的相应权重系数。为了评价N个待选址地点的合理性，同时为了避免各指标值相差过大（由度量单位不统一引起）使得最终目标值过于片面性。我们拟采用专家打分法来确定各个B层指标的值。我们设定评价等级为优、良、中、差四个等级，鉴于评价的专家看待问题的角度不同，因而为了使得评价结果更加符合客观事实，我们综合考虑全部专家对于指标的评价，按下式计算各个影响因素的最终得分：
在对于N各地区进行评价时，其综合评价值S越高，则该地区越适合开店。
四、结论
店面选址相对于广告、价格、顾客服务、产品及服务种类，是服务业经营商战略组合中灵活性最差的要素。地址的选定，直接关系企业经营的战略决策，进而对企业经济效益产生重要影响，同时，选址本身资金投资大，所以应将店址选择作为店铺开发过程中首要的和最需重视的因素。本文基于商圈理论基本知识，系统的考虑选址各种影响因素，构造了酒店选址的评价体系，并运用层次分析法对各相关因素权值进行了确定，最后运用加权综合评价获得最佳地址。本文的方法将选址过程中诸多定性因素定量化，对建立一个科学严谨、集实用性和可操作性于一体的选址之道和评估模型，避免选址的盲目性，提高选址的质量与效率进行了有益的探讨。
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