基于模糊层次分析法的连锁门店选址决策分析
来源:用户上传
作者: 操 阳
[摘 要] 模糊层次分析法是将层次分析法和模糊综合评价法的优点进行有机融合,用层次分析法确定各影响因素的权重,用模糊综合评价法确定各方案指标,提高了决策的效率。本文通过对连锁门店选址决策的影响因素进行分析,利用模糊层次分析法建立了连锁门店选址决策模型,并通过实例分析说明此方法在连锁门店选址决策中的有效性, 为连锁门店选址提供借鉴。
[关键词] 模糊层次分析法 门店 选址 决策
一、引言
自二十世纪九十年代以来,我国连锁业一直蓬勃发展,特别是进入二十一世纪,年增幅都超过30%,随着规模的扩大,规范程度提高,业种增多,业态逐步完善,中国连锁商业企业日趋走向成熟,像国美、苏宁等一批本土连锁企业呈现出较好的发展势头。但是,我们在对本土连锁企业的研究中发现:本土连锁企业仍在追求速度、规模的扩张,寻求“量”的做大,而忽视了“质”的发展,在变大的同时并没有变强,开新店的同时又被迫关闭旧店。快速开店与关店并存的现象,一方面说明连锁企业良好的发展愿望与实际经营存在着巨大落差;另一方面说明连锁企业在选址过程中带着明显的盲目性,缺乏科学性。实践证明,对于连锁企业而言,选址是实现健康发展的第一步,也是提高门店运营质量至关重要的一步,为把企业有限的资源花在刀刃上,选址决策必须科学,方案必须合理。
二、连锁企业门店选址决策的影响因素分析
连锁企业因为拟新开门店的类型不同,如便利店、超级市场、百货店、家电专业店等,涉及选址的因素会有所不同。笔者主要探讨选址决策的共性影响因素,具体主要有以下6个方面。
1.目标顾客。目标顾客是影响门店选址的重要因素。连锁企业必须分析当地的人口总数、人口密度、人口分布及年龄结构、购买力水平、消费习惯等。人口最多的区域产生最多的潜在目标顾客,未来人口成长的趋势决定着商店的发展规模。因此,选址首先应了解商圈内人口的增长情况、新婚家庭的增加、人口年龄结构等。
2.竞争对手分析。商店周围的竞争态势对企业经营的成败会产生巨大影响,如果不能有效建立高于对手的竞争优势,就不可能在该地区站住脚,因此,在门店选址时必须分析竞争对手,对直接和间接竞争对手了如指掌,如它们为消费者提供商品和服务的种类,其市场占有率和营销策略等。对竞争对手的分析主要包括以下内容:竞争店的数量;竞争店的目标定位,目标顾客层次特点;竞争店的商品结构和经营特点;竞争店的实力和管理水平等。
3.交通地理条件。交通是否便利,地理位置是否优越,也是选择店址的一个重要因素。具体分析内容有: 交通的便利性;街道特点和地形特点等。
4.周边环境。店址周围的环境将对连锁企业经营的成功与否产生巨大影响,任何一家新建门店,即使规模大的足以支配其环境,也必须对店址周围环境诸如建筑、治安、卫生等情况进行仔细分析。此外,当地居民的教育水平、宗教信仰、经济状况、年龄等都对人们的购买习惯有影响,在选择店址时,必须予以注意。
5.物业情况。商店的租赁和购买成本,对连锁企业具有决定意义。如果物业成本与销售潜力不相上下,就不值得去开发。物业面积和形状也要与零售商的设计思路相吻合。此外,建筑面积、使用寿命、建筑的长宽高度(进深、层高、卸货通道(消防通道)宽幅)以及停车场的面积等也要符合连锁企业设计思路。
6.城市发展规划。城市建设的长远规划也会给商店将来的经营带来重大影响,有些地点从近期来看,可能是店址的最佳选择,但随着城市的改造和发展可能会出现新的变化而不适合开设门店;相反,有些地点近期看可能并不理想,但从规划前景看有可能很有发展前途。因此,要求在选择新店址时,一开始就应从长远、发展的角度着眼,要详细了解该区的街道、交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设和改造项目的规划。
三、基于模糊层次分析法的连锁超市门店选址决策
1.模糊层次分析法的基本原理。模糊综合评价法是应用模糊集理论对系统进行综合评价的一种方法。特别是当评价对象很多、评价精度要求不高时, 它是一种适用性更强的决策方法。在运用此方法时,我们可以直接用模糊综合评价法给各个对象评分,然后计算其相对隶属度值;而对于各因素的权重,则要用层次分析法来确定。对于连锁店的选址,运用模糊层次分析法可以更好地分析各个因素对于总目标的影响程度, 并在过程中, 通过计算机的计算, 并进行一致性检验, 在最大程度上确定了连锁店选址的最佳决策。
2.基于模糊层次分析法的连锁门店选址的实现步骤
(1)建立指标体系的层次结构模型。通常按目标层、准则层、方案层来确定指标体系的层次结构,其中准则层可依情况再划分为子准则层、次子准则层等,见图1。
(2)用层次分析法计算各准则层指标的权重。运用层次分析法计算各准则层指标的权重,并检验一致性,直至通过检验为止。这里由专家采用“背对背”式打分的方式建立比较矩阵,通过5标度法,能够得到较为准确的比较矩阵。对于子准则层的各指标的权重,用环比评分法确定各指标的权数分配。由于客观因素太多,不能一下子评出优劣,可通过环比评分法进行两两对比,具体计算过程如下:①由上而下将相邻两个评价要素进行对比评判,将上面一个评价因素的对比评判结果作为暂定重要性系数。②对暂定重要性系数进行修正。把最后一个评价因素即政策法规指定为1.0,由下而上定出所有各评价因素的修正重要性系数。③计算所有评价因素的修正重要性系数的总和,分别用各评价因素的修正重要性系数除以这个总和,即得到各因素的重要性权数。
3.用模糊综合评价法确定各方案指标的隶属度。首先给出不同方案(备选门店)各个指标的评价值,然后由评价值建立单评价指标的相对隶属度的模糊评价矩阵。设有n个评价指标组成对全体m个方案的评价指标样本集数据,各指标值均为非负数。确定单指标的相对隶属度的模糊评价矩阵时,为消除各评价指标的量纲效应,使建模具有通用性,本文借鉴指标满意度的方法,通过求解各因素满意度来解决这个问题。定义单个因素最优值的满意度是1,最劣值得满意度是0,中间值用插值法求得。那么,对于越大越优型指标的满意度是:
对越中越优型指标,可以根据指标值和中间最适值的关系转化为越大越优型或越小越优型指标,由于连锁门店选址问题一般不涉及这种情况,所以在此不单独列出。对于越小越优型指标的满意度是:
以这些值为元素可组成单评价指标的相对隶属度的模糊评价矩阵。
4.方案排序。用隶属度合成的方法计算方案的最终评价值,从而确定方案排序。最终评价值等于各方案各指标相对隶属度的值与相应评价指标总权重值的乘积之和,最终评价值越高,方案越合理。
四、模糊层次分析法在连锁门店选址决策中的实例分析
某连锁企业准备建一门店,现有4个备选地址,即方案1,方案2,方案3,方案4,按图1的评价指标体系选出最优方案。
1.计算准则层各指标对于目标层的权重。用层次分析法计算权重,首先要构造判断矩阵,如表1所示。
采用求和法求解并进行一致性检验如下表2所示。
2.用环比法计算子准则层对于目标层的权重。以A1、A2、A3、A4为例,其计算过程如下表3所示。
因此A1、A2、A3、A4对于目标层的权重为其各自的重要性系数乘上指标A的权重:
A1=0.2 x0.397=0.079
A2=0.4 x0.397=0.158
A3=0.2 x0.397=0.079
A4=0.2 x0.397=0.079
由于篇幅有限,其他子准则层指标对于目标层的权重计算的方法相同,其结果如表4所示。
3.隶属度的计算。各方案的评价指标值如表4所示(其中A1、E1为原始值)。
其中B1、E1为越小越优型,其他都为越大越优型。通过指标满意度的方法无量纲化处理后,按隶属度评价矩阵的处理方法计算,其结果如表4所示。
4.确定方案排序。通过隶属度合成,各方案的最终得分为T(方案1)=1.4986、T(方案2)=1.3586、T(方案3)=1.4421、T(方案4)=1.394。因此方案的排序为方案1、方案3、方案4、方案2。
五、总结
连锁企业在门店选址决策中运用模糊层次分析法,是将层次分析法和模糊综合评价法的优点进行有机融合,用层次分析法确定各影响因素的权重,用模糊综合评价法确定各方案指标,既可以克服主观的臆断,较好地分析并确定各因素对决策目标的影响程度,又可以提高决策的科学性和效率。这种方法对于连锁企业门店选址具有较大的参考价值和实践意义。
参考文献:
[1]操 阳:中国连锁商业回归竞争力“原点”探讨[J],《现代经济探讨》,2009年第4期;P54-58
[2]操 阳:连锁经营原理与实务[M],北京:高教出版社,2008.7;P126-129
[3]杜 晶:为主力店量体裁衣 沃尔玛等品牌百货店的选址标准[N].上海商报,2008-7-8
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-1480842.htm
