房地产经济发展的趋势及调控措施

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　　摘要：随着我国经济的快速发展和人民生活水平的提升，我国房地产市场获得快速发展，进而推动着经济的发展。房地产经济的发展为我国经济的发展注入了强大的动力，经过多年的发展我国房地产经济规模进一步扩大，同时房价也日益高涨，部分城市的房价已经超过了普通老百姓的承受力度，因此快速发展房地产经济面临突出的问题，有效的调控措施显得非常必要。论文首先概述了我国最近几年的房地产经济发展趋势。并且概述了房地产经济发展趋势的主要原因，这些原因包括：宏观调控制度不合理、土地政策不完善、税收调控制度不到位。最后提出加强房地产经济调控管理的措施，要完善宏观调控制度、根据地方情况加强对土地政策管理、进一步健全税收调控制度，提高房地产经济实际管控水平。
　　关键词：房地产经济 发展 调控
　　前言：在我国经济的发展过程当中，房地产经济是其中的一个重要组成部分，在很多地区的政府收入过程当中，房地产经济占据较大的比例，因此房地产经济是推动经济的助力之一。在我国看到房地产经济带来了有利一面的同时，房地产经济泡沫现象也日益严重，部分地区房地产价格控制出现了问题，房价高涨一直是中央及其地方部门管控的重要措施，最近几年我国政府先后出台了多种管控措施，包括税收条款、土地政策调解等措施，使当前房地产经济发展放缓，但是还存在不少的问题，因此对房地产经济的发展趋势和调控措施研究具有重要的意义。
　　一、房地产经济发展趋势
　　（一）房地产经济发展历程
　　房地产经济发展是与我国社会经济的宏观环境有着密切联系的，在房地产经济的发展过程及趋势当中分为三个阶段，第一个阶段是九十年代之前，是房地产经济发展的萌芽时期，这一时期我国房地产经济没有大规模的展开，房地产经济的市场份额较小，没有有效的资金投入。第二阶段，在改革开放到2016年我国房地产经济获得迅猛发展，我国房地产价格一路高涨，一系列的大的房地产公司迅速出现，并且市场份额快速扩大，房地产经济已经成为推动我国经济发展，提高地方政府收入的重要推动力。2015年，北京市部分商品房签约均价最高达到了96U5元每平米，上海市部分商品房签约均价最高达到了91055元每平米。而与香港临近的深圳，其房价增长幅度也是惊人，去年的平均增长幅度超过了40%新建住宅的平均售价为42591元每平米。这些数字无不表现着当前我国商品房的平均销售价格已经远远超过了居民的收入水平，使得越来越多的居民难以拥有属于自己的产权商品房。第三个阶段是2016年之后，我国房地产经济趋于稳定，房价得到初步控制。我国在这个阶段针对房地产经济采取一系列的组合拳，在税收接连出台一系列的调控措施，包括对一手房和二手房的调控，有效的遏制了炒房行为的发生，并且在地方的政府土地政策上进一步锁紧，采取了调控措施，降低了房价的上涨力度。
　　（二）房地产经济发展趋势
　　当前在我国房地产经济的发展趋势当中主要有以下几点：第一，房地产经济的规模进一步扩大。由于受到人口和刚性需求，房地产市场是当前我国人民的基本需求，在旺盛的需求下，房地产经济还会继续发展，但是大规模的发展的几率还是较小的。第二，房价已经得到基本的控制，房价上涨空间较小。在房地产经济的大规模的发展过程当中，房价上涨就是其中的因素，目前我国针对房地产价格采取的针对性的调控措施，所以房价的上涨空间较小，并且幅度不大。
　　二、房地产经济发展趋势的主要原因
　　（一）宏观调控制度不合理
　　在我国房地产经济的快速发展过程当中，宏观调控制度不合理是其中的一个重要方面。当前在我国房地产经济的发展过程当中，虽然政府采取了一系列的宏观调控措施，但是很多地区的房价一直上涨过快，当前我国一线城市的房价虽然得到控制，比没有出现大规模的上涨，但是房地产价格已经超过了一般民众的承受能力，很多一线城市的居民面临买不起房的现象。另一方面二线城市和三线城市的房地产市场有进一步扩张的现象，二线城市和三线城市的房地产经济还在进一步的发展，这充分的说明了政府的宏观条款措施不是很理想，政策不合理还存在。政府所制定的住房保障制度也存在一定的不足，这也使得房价很难稳定。当前我国政府对于居民的住房保障制度的实行存在着诸多困难，一方面是由于住房保障所牵扯的是居民的住房问题，这对于当地的房地产行业来说是一大打击，对房地产企业的利益存在一定的影响，进而影响了当地政府的财政收入，因此当地政府对于住房保障制度的实际执行的动力比较缺乏。另一方面，由于住房保障制度自身所涉及的程序较为复杂，同时还需要多个部分的协调合作，对于该制度的实施来说也是一大难题。
　　（二）土地政策不完善
　　土地政策不完善，我国房价较高的一个重要原因就是土地的购买价格较高，当前很多地区的政府为了自身的经济效益，采取高价格的拍卖土地，这样无形当中了促进了房地产开发成本的上升，为了获得更多的利益，房地产商只能通过上调房价的方式进行管理，这样就无形当中促使了房地产价格的上升，进而推动了房地产经济的发展。
　　（三）税收调控制度不到位
　　税收调控制度不到位，在我国房地产的税收管理制度上，我国基本每年都会采取针对性的调控措施，地方也会因为中央政策根据自身的情况采取调解措施，但是在实际的调解幅度上还是不够。很多税收管理措施，只是针对普通的民众，针对具有一定资产的富人群体，并不会造成较大的影响。虽然在营改增政策中，规定对于个人的住房不满两年时间再转让给他人的所征收的增值税率为5%，购房时间为两年以上的则免收增值税，这些规定都是针对个人转让房屋的规定，对于所有的房地产企业来说无实际作用。
　　三、加强房地产经济调控管理的措施
　　（一）完善宏觀调控制度
　　完善宏观调控制度。当前我国房地产经济市场虽然发展放缓，但是在地区的发展过程当中还存在上涨的现象，二线城市和三线城市的房地产市场有进一步扩张的现象，二线城市和三线城市的房地产经济还在进一步的发展，这充分的说明了政府的宏观条款措施不是很理想，政策不合理还存在。因此政府宏观调控措施需要进一步加强。政府在实际的管理当中要进一步打击炒房行为的发生，合理引导炒房客的投资方向。还可以鼓励投资者将闲置资金投入实业中去，实行多样化的投资手段，减少投资者对房地产行业的投入，减轻炒房热现象，缓解我国房价过高的问题。另外要加强保障房建设，在实际的保障房的建设过程当中，应该积极的吸取别人的良好管理模式和方法，引进较好的管理方法，进一步的缓解基本市场需求，为房地产市场的发展降温。 　　（二）根据地方情况加强对土地政策管理
　　根据地方情况加强对土地政策管理。当前我国房价较高的一个重要原因就是土地的购买价格较高，当前很多地区的政府为了自身的经济效益，采取高价格的拍卖土地，这样无形当中了促进了房地产开发成本的上升，造成了房价的上升。因此广大地方政府部门在实际的管理过程当中，要改变传统的变卖土地提高政绩的价值观，在实际的管理当中采取多方面的可持续的发展模式，提高地方经济的发展，为地方经济的发展创造更多的动力。另外地方政府在土地的审批和价格控制上要严格实行报备制度，严格打击非法变卖土地的行为，对非法变卖土地的部门和个人要追究其相关责任，严重的情况要追求其法律责任，有效的从源头上控制房地产经济的扩张。
　　（三）进一步健全税收调控制度
　　税收制度是有效的控制房地产经济发展的工具之一，因此要进一步健全税收调控制度。在实际的调解幅度上还是不够。很多税收管理措施，只是针对普通的民众，针对具有一定资产的富人群体，并不会造成较大的影响。在管理大但该男子针对炒房的问题，政府对于空置房屋可以适当地征收一定的税费。许多房地产投机者购置了大量房屋，囤积了许多房源，使得空置的房屋比较多，严重浪费了住房资源，但如果对空置房屋进行适当地征税，则会使得炒房者的投机成本增加，鉴于国家对炒房行为的限制，炒房者也会在一定程度上减少对房地产的投资行为。其次，政府也可制定一些政策来对银行和其他金融机构关于房地产信贷力度进行限定，有效缓解贷款炒房行为的发生。在实际的税收调控当中需要从个人与银行两个方面入手，两个方面缺一不可，在实际的管理制度和方法上要根据地方的需求采取措施，在实际的管理当中要健全管理制度，针对一系列的税收制度空白要及时的补充。另一方面在制度确定之后要严格落实税收调控制度，只有这样才能有效的发挥税收调控工具的作用。
　　结语：从以上的分析可以看出，房地产经济的发展是我国社会经济转型的重要产物，当前在房地产经济发展趋势具有多方面的原因，这些原因既有外在的，也有内在的，其主要原因表現在：宏观调控制度不合理、土地政策不完善、税收调控制度不到位。因此在实际的管理当中，要根据市场的发展和人民的基本需求，要进一步要完善宏观调控制度、根据地方情况加强对土地政策管理、进一步健全税收调控制度，提高房地产经济实际管控水平，满足人民的基本住房需求。
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