房地产开发企业内部控制管理的探析

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　　摘要：随着经济的快速发展，房地产开发企业在我国发挥着越来越重要的作用，尤其是對于青年人来说，房产更是一种重要的刚需产品，在我国具有广大的市场。房地产开发企业的高负债、周期长和资金密集型等特点导致房地产经营具有高风险性，在经营过程中非常容易出现资金链断裂和房产价格波动较大等问题，因此，加强房地产开发企业的内部控制管理、降低经营风险就显得尤其重要，但是当前我国的房地产公司在追求利益最大化的同时并没能很好的兼顾企业长远利益，在内部控制方面表现出成本预算不严谨、员工风险意识薄弱等问题，这将严重影响房地产企业的持续发展，更阻碍了地区经济增长。本文首先简要介绍了房地产开发企业内部控制的作用，阐明良好的内部控制对企业的重要性，然后指出房地产开发企业在内部控制方面存在的主要问题，最后提出了完善内部控制管理的相关对策。
　　关键词：房地产开发企业;内部控制;管理
　　一、房地产开发企业内部控制相关介绍
　　近年来，国家在号召企业“走出去”的同时，不断加强对房地产项目的宏观调控，尤其是政府提倡的生态环保新理念更提高了许多房地产项目的建设水平，成为房产建设与经营的重要挑战。在这种情况下，强化房产开发公司的内部控制管理，提高应对内部与外部环境变化的能力成为促进房地产开发企业稳定可持续发展的关键因素。房地产开发企业的内部控制一般包括成本控制、人员控制和项目控制等。建立完善的内部控制管理体系可以及时准确了解市场信息，进而确保房地产开发企业决策科学合理，由于房地产公司项目工期长、资金密集等特点，加强内部控制管理可以随时监控房产开发情况、项目建设情况和房产销售情况，有助于及时发现并应对房地产开发项目建设过程中的各种问题，降低项目建设中的财务风险，紧跟市场脚步调整销售政策，提高房产销量。
　　二、房地产开发企业内部控制管理方面存在的主要问题
　　虽然良好的内部控制管理对房地产开发企业的可持续发展至关重要，但是当前房地产开发企业在内部控制方面并非尽善尽美，随着市场环境波动的加大，房地产企业的内部控制逐步暴露出很多问题，如果得不到及时解决，很容易引发一系列的经营风险。房地产开发公司内部控制存在的主要问题如下：
　　（一）成本预算体系不严谨，成本控制执行不力
　　房地产开发企业的成本控制缺乏计划性，成本预算不够严谨，一方面，房地产项目不同于一般的制造加工业，从项目投标到项目结束需要经历很长时间，项目开发周期长的特点导致企业在开发过程中会遇到不同情况，比如建筑材料价格波动造成成本升高、销售过程中政府政策发生变化导致房屋销售出现问题、项目投标阶段遇到更有竞争力的对手被迫压低项目整体价格等，同时由于以上情况导致的各种资金链断裂问题，房地产项目开发的这种特殊性加大了房地产开发企业在成本预算制定方面的难度;另一方面，随着金融领域的变化以及人口老龄化加重，房地产行业面临着更多挑战，需要提高对自身经营管理水平的要求，很多房产企业已经习惯于之前的“温水”环境，面对外部环境变化的剧烈变化，难以在短期内提高自身成本管控能力，暴露出成本预算不严谨的问题。同时，少数大的房地产企业虽然能够及时向国外学习并聘请财务管理专家，但是企业管理体系不够完善，面对陌生的成本预算方式与决策，员工不能完全领会，预算决策得不到很好的执行。
　　（二）管理层对内部控制的重要性认识不足，风险意识弱
　　由于房地产开发企业的高额利润，很多专业并非是房地产开发的企业为了实现企业价值最大化，也纷纷进驻该领域赚取利润，这也导致房地产开发领域鱼龙混杂，管理问题严重，尤其是大多数房地产开发公司对内部控制的认识不足，当然这也与我国房地产市场一直得到政府支持而经营顺利有关。长期的稳定环境该企业带来利润的同时，也弱化了高层管理对经营风险的防范意识，降低了内部控制在企业管理整个过程中应有的重要地位。很多公司的员工没有认识到加强内部控制管理的重要性，各个部门之间仍然以各自为战的方式进行工作，缺乏必要的沟通与交流，高层管理者的精力更多的放在房产项目投标与销售方面，对于决定房地产企业生存关键的项目控制却少有关注，兼之市场环境波动较大，这就增加了房地产企业经营风险。
　　（三）内部控制监督体系不够完善
　　房地产开发企业的内部监督不足主要是指内部控制的执行方面，能够纵观全局的高层管理者虽然可以制定出严谨的项目预算，并时刻根据项目进展情况调节企业的执行方案，但是方案与计划的效果来源于员工的认真执行。在房地产项目开发过程中，由于周期较长，难免会遇到原材料价格波动和外部政策变化等情况，公司可以根据各个部门的反馈进行适当的计划修改，但是基层员工可能会因为一些利益关系而抵制这种方案变化，如果没有完善的监督体系，很难保证上层的决策能够很好的执行，特别是存在利益关系的情况下，比如采购部门负责人与原材料供应商之间、销售部门相关人员与消费者之间等。目前房地产开发企业的内部控制监督体系有待完善，如果监督工作没有得到保证，那么最终的利润核算就会存在模糊不清的情况，导致项目成本加大，从而降低了企业的整体竞争力。
　　三、加强房地产开发企业内部控制建设的关键措施
　　房地产开发企业内部控制管理在防范风险、降低成本等方面起着至关重要的作用，本节在分析探讨房地产开发企业内部控制方面主要问题的基础上，提出了解决内部控制问题的针对性措施。
　　（一）健全成本费用管控体系，提升成本预算严谨度
　　房地产开发企业在健全成本管控体系方面，首先需要在企业内部以规章制度方式规定成本费用控制的相关流程，使成本控制成为房地产开发企业的重要部分，然后根据企业规模和实际运行中成本管控的具体情况成立有关成本管控的部门或者在财务部门中选拔专业人员成立成本管控小组，并具体落实成本管控方面的工作，实行工作负责制，提高成本管控的质量和员工积极性。同时，不断加强同行业之间的沟通与交流，吸取其它房地产开发企业的成本预算和控制的宝贵经验，并密切关注市场变化信息，随时调节成本管控政策，避免公司的成本管控体系建立陷入“闭门造车”的窘境，必要时，可以聘请外部专家和学者进入本企业讲座，帮助公司诊断问题和传授关于提高成本预算准确性和执行力的有效途径，为整个企业注入新鲜血液。 　　（二）加强对内部控制管理的認识，强化员工风险意识
　　员工对内部管理控制的认识决定了房地产开发企业内部管控的整体效果，也影响着企业的进一步发展。对此，房地产开发企业一方面应该加强对员工内部控制管理有关知识的培训，让企业员工准确及时地理解内部控制管理的重要性以及内部管控不当带来的严重问题，提高员工的风险意识和危机意识，同时，选拔中高层领导作为代表去内部管控比较成功的企业进行实地学习与考察，通过真实案例提高领导者对相关管理的认识高度，并定期在各个部门举办内部控制主要部分的座谈会，比如财务部门可以举办成本控制的会议，采购部门与销售部门可以举办销量控制与原材料控制的相关座谈会，回顾项目建设期间的有关事项，及时发现问题。最后，加强内部控制管理知识的企业宣传，比如张贴海报，利用宣传栏和企业内部报刊等，通过大力宣传内部控制的重要性，提高员工的风险意识和对内部控制管理的重视。
　　（三）完善内部控制监督体系，加强调节方案执行力度
　　内部控制管理的对象是整个企业，并非企业领导者，针对项目建设过程中出现的问题提出改良方案之后，需要企业所用员工的认真执行。因此，房地产开发企业需要加强内部控制的监督体系建设，在内部控制调整方案执行方面制定方案负责制，具体计划交给具体某个人或者某个团队负责，并与之配套地设置合理的奖惩制度，对于业绩突出者和认真执行者给予一定奖励，同时在规定时间没有完成任务或者成功执行调剂方案的员工可以适当惩罚。除此之外，在内部控制和调节方案方面需要借鉴其他企业并听取相关管理专家建议，总结出执行的具体途径和方法，帮助员工提高工作与执行效率，加快房地产开发企业的内部控制管理改善进程，还可以借助互联网分享发现问题、做出决策和执行方案的小技巧和经验，完善内部控制监督体系。
　　四、结语
　　房地产开发企业内部控制管理的好坏直接影响到了企业最终绩效，本文结合相关研究指出了当前房地产公司在内部控制方面存在的问题，并提出了具有针对性的改进建议，希望有助于我国房地产行业的持续发展。
　　参考文献：
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　　[2]胡锋，王新峰，隋尧玉.探讨房地产经济管理的现状[J].黑龙江科技信息，2013（24）.
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