完善房地产税收一体化管理的思考
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摘要：随着社会主义市场经济的快速发展，目前房地产税收一体化逐渐成为行业税收管理的主要模式，其构建效率与准确性成为行业内普遍关注的问题。基于我国房地产税收现状，文章首先分析了房地产税收一体化的定义与特征，其次对房地产税收一体化实施过程中面临的问题进行了探讨，最后对房地产税收一体化的优化途径进行了解析，希望可以有效促进房地产税收一体化建设水平，提高房地产企业税收一体化管理水平。
关键词：房地产税收;一体化管理;税收政策
随着我国整体经济发展速度的放缓，目前房地产企业也面临着更为巨大的竞争压力，房地产企业税负重是普遍存在的问题。由于税款的管理难度较大，房地产行业的税收管控涉及的内容较多，国家税务部门也需要更多的成本与精力进行监控，因此如何大力推动房地产税收一体化管理是国家税收工作的重要一环。
一、房地产税收一体化概述
（一）房地产税收一体化的定义
房地产税收一体化这个概念最早出现于2005年，其提出后国家主要针对房地产税收管理的体系进行了梳理，通过强化税收信息数据的共享来实现多环节协调配合。从具体内容上来看，房地产税收一体化包括有如下方面：首先，做到各税统管，完善税源信息的掌控;其次，重视契税、企业所得税、土地增值税等在整个房地产税收管理中的重要性;再次，简化办理流程，方便纳税人更为便捷的纳税;最后，房产与税务部门需要做好数据信息化管理，实现信息的互通与共享。
（二）房地产税收一体化的现状
目前我国虽然采取了全国统一的税收管理模式，通过制度化的约束来确保法律法规能够适应房地产税收工作的各项要求。房地产税收一体化实施后，有效拓宽了信息通道，实现了信息共享，提升了信息的综合利用效率，同时也对征管过程中的各个环节进行了衔接，有效促进了部门内部的互助，对于提升税收征管质量也具有一定促进作用。从税制结构上来看，与房地产行业相关的税费类型有十余种，如何管理好不同的税种，通过信息化管控的方式来避免纳税人重复交纳、多缴纳、交纳困难也就成为现阶段必须要解决的问题。
二、房地产税收一体化实施过程中面临的问题
（一）现行房地产税收政策复杂，申报纳税难度大
从客观上来看，我国的房地产市场的税制结构依然存在一定的不合理性。在建设、预售和交楼的环节中，包括有多重类型的税款，涉税税种数量多，不但增加了税收管理的难度，同时也增加了计算的复杂性。对于纳税人而言，税种数量多、内容复杂，实际申报时就会存在较大的难度，从而出现各种管理方面的漏洞。除此之外，行业税费多、负担重的问题十分突出，再加上近些年来房地产行业开始呈现出发展迟缓、营业额下滑的态势，进一步加重了这方面的影响。
（二）房地产项目有的税种有歧义，征收难度大
以契税为例，国有土地使用权出让契税计税依据，为取得该土地使用权而应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费（市政建设配套费）等。税务机关就认为城市基础设施配套费是缴纳契税的计税依据，但是契税中明确说，是为了取得土地使用权而支付的，一般开发商支付的配套费是在土地获取后，办理施工许可证时候而支付的费用，不应该作为契税的计税依据，成都市地方税务局就明确下文说该费用暂缓征收契税。由此可见，有歧义的税种，征收难度就比较大。
（三）房地产项目企业所得税毛利率难确定，不便于一体化管理
以企业所得税为例，有些税务机关税源紧张，希望通过提高毛利率而增加企业所得税的入库，且表明按照企业所得税[2009]31号文第八条规定：“企业未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按照下列规定确定：开发项目位于其他地区的，毛利率计税不得低于5%”，没说不高于多少，则希望按照毛利率15%甚至20%来征收。其实对于房地产企业来说，不低于5%即可，且在待项目达到税法规定的结转收入条件当年的汇算清缴时，按照实际利润进行汇算调整，多退少补。这样就造成企业所得税毛利率难以确定，不利于一体化管理。
三、房地产税收一体化实施过程中面临问题的解决策略
房地产开发企业税收征管与检查力度较高，这也是近些年来陆续出现相关政策，加紧房地产企业专项检查的重要原因之一。为了进一步加强房地产税收一体化的建设，提升一体化规范化，就必须做好以下几个方面的具体工作。
（一）充分发挥增值税征管的主导作用
在房地产税收一体化的过程中，主要涉及的税种包括有增值税、土地增值税、附加税、企业所得税、契税、房产税和印花税等多种不同的类型。尽管根据税种、纳税人来看，其中税制要素十分复杂，但是大多数的税种都能够在增值税申报过程中申报的销售数据推算出其他税种的计算。例如房地产企业预售环节，增值税是根据不含税预收楼款预交3%，附加税是增值税的附加。由此可见，充分发挥大数据系统的作用和增值税征管的主导作用是确保管理有效性的基本条件。加强增值税的预交征管，可以更好的利用现有的资源，体现增值税征管信息的作用价值，建立完善的房地产税源信息库，对于进一步实现更高水平的房地产税收一体化具有促进作用;其次，通过利用增值税征管的信息，可以有效实现税源信息的识别与监管，对于避免税收流失的行为具有较强的抑制作用。
（二）强化房地产开发的过程监控
房地产开发过程监控是税务局主要针对税收流失的手段，这也是确保房地产税收一体化有效性的重要部分之一。在遏制房地产商的税收流失行为方面，需要做好全程跟踪，强化房地产监控水平。首先需要加强不同部门之间的协调配合，做到全程全方位监控，对于每个环节都要通过相应的手续来管理，确保部门之间的联系紧密，实现信息的传递;其次，改进税收征管技术水平，提升工作的效率;最后，加强房地产开发成本的审核与票据管理工作，在土地增值税清算环节中，主要还是成本问题、票据问题、分摊方法的问题，防止出现假合同、虚增成本的问题，确保管控效果。
（三）加强房地产企业所得税税收管理
房地产交易环节存在大量的企业所得税管理，为了加强企业所得税的管理，首先需要严格市场准入，做好源頭管理，通过规范房地产市场，营造良好的市场竞争环境来确保国家税收工作顺利完成;其次，做好横向的沟通，加强部门之间的密切合作，在相关部门内部实现资源信息的共享;最后，继续完善税收政策，强化宣传与引导工作，比如建立完善的行业标准，管理责任人参与政策宣传与辅导活动当中。地方税务局最好出具正式的文件，对于房地产企业毛利率按照多少执行，便于当地所有房地产企业按照规定的毛利率进行入库企业所得税的税金。
四、总结
综上所述，房地产税收一体化的实施过程中要解决大量的问题，这不但涉及到市场的规范化管理与监督，同时也需要做好企业所得税、增值税、土地增值税、契税等税种的管控，强化房地产企业开发的过程监控，并做好房地产交易环节的税收管理，加强房地产企业所得税税收管理。希望能够有效促进房地产税收一体化进程，实现过程监管，形成一个税收合理、结构科学稳定的税收体系，促进房地产行业的平稳快速发展。
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