浅谈我国房地产宏观调控目标

来源:用户上传      作者: 冯玉刚

　　[摘要] 近年来，针对房地产领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策，但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅，房价调控再次成为人们关注的热点。本文从房价调控的目标出发，针对以上情况，对房地产调控中出现的一些问题进行了分析。
　　[关键词] 房价调控目标宏观调控
　　房价问题一直牵扯着广大老百姓的心，也正因为如此，政府才接连不断采取调控措施，目的是遏制房价不断上涨的势头，从前年的“国八条”到去年的“国六条”，从提高房贷按揭首付的比例到开征二手房交易的营业税及所得税，再到控制户型的比例以及限制外资进入中国房市，近年来，政府为了稳定房价，出拳越来越频，力度越来越大。然而，尽管有力措施接二连三，各级政府要让老百姓买得起房的口号信誓旦旦，但调控效果却微乎其微，有的地方房价甚至不降反升。有数据显示，2005 年1月～4月，全国商品住宅平均价格同比又分别增长11.9%和12.9%。而在去年国六条国十五条出台以后，北京、广州、深圳等绝大多数城市的商品房价格仍呈不断攀升的势头，有的涨幅还超过了前几年的同期水平。象徐州、大连、厦门等很多城市房价的两波涨幅，一次发生在“国八条”后，一次发生在“国六条”后。由此可以看出，每一个稳定房价的新政，事实上形成了房价的新一轮上涨。国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨，反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度,引发了政府对房价调控的思考。到目前为止，房地产调控政策的结果不甚理想。当前房地产领域最突出的问题是什么，如何着手解决，成为社会关注的焦点。本文试从房价调控的目标出发,谈谈对房价调控的认识。
　　
　　一、房价成为调控的目标
　　
　　房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题，房价为什么会不断上升？不同的人有不同的答案，有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人说，是很多人的超前消费观念有问题，众说纷纭莫衷一是。可人们明知开发商通过炒作而哄抬价格、明知自己难堪重负，为什么还有超前消费？这是因为房价越调控越涨的事实，强化了人们的预期，如果现在不赶紧买，将来可能付出更多。归根结底，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。总的来说，最近几年以来的房价快速上涨是长、短期因素共同作用的结果，短期因素起关键作用。由于决定房价的长期性因素在短期内是比较稳定的，不会发生剧烈变动，所以一些短期因素是导致房价剧烈波动的主要原因。在徐州，去年二季度的住宅均价比上季度上涨12.67%，同比则上涨21.83%。在大连，去年上半年房价有四个月连续以15%以上的速度增长。在青岛，去年上半年市内商品住房交易均价同比增加26.95%，6月份平均价格同比涨幅高达34.49%……徐州甚至上演了买房者通宵排队的场面。而这就发生在国家新一轮房地产宏观调控的高潮之中。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”，怎样对其进行调控、其调控的目标是什么，这些都是必须关注的问题。一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说，经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看，基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼，而仅仅是遏制过热行业的发展等。
　　
　　二、稳定房价不等于降低房产的绝对价位
　　
　　房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状,并非合理的价格。评判房价合理与否,不能仅仅看其价位的高低,只有把房价与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较;只能与其房价的内涵,与住房的质量以及环境比较,在比较中方能鉴别。可见,从某种程度上说,房价的可比性比较差,而且随着近年来,住房成本的上涨,也促成了房价上涨的原因之一,因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。
　　
　　三、房价调控不等于调控住房需求
　　
　　不论是政府的加息,还是提高消费性住房贷款利率,从某种程度上说,都是针对住房需求的,而住房价格是住房供需关系的结果。房价调控要高度关注房地产市场的供求变化,特别要经常注意房价的变化,包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。在许多国家房价过高的最有力证据在于房价与房租的过度偏离。我国也应设立一系列包括租售比在内的楼市监控预警指标,及时、全面地向社会发布准确信息,以实现供求总量的基本平衡,供求结构合理。避免房价陷入涨价―预期―再涨价的恶性循环。银行应针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率,如降低普通住房贷款利率,提高高档房的贷款利率,提高个人购买第二套住房在内的多套住房的首付款比例和利率等。因此,政府对房地产市场的宏观调控,主要是调整房地产市场的供求关系,而不应该把供给与需求分开。
　　
　　四、总结
　　
　　住房是人们不可缺少的基本生活资料,住房问题是一个重大的社会经济问题,这个问题解决的好坏,直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划,而且需要计划调控。房价是住房市场的核心,一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低,以及上涨的幅度与人们的生活息息相关,怎样调控,也成为各国政府面临的课题。近年来,我国住房价格的迅速上涨,既有客观的原因,也有人为的因素,房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅,调控房价再度成为政府思考的问题。从根本上讲，政府垄断土地供应本身就不符合市场规律。但这种局面在相当长的时期内不太可能改变。不过，在目前这种体制下，政府仍然可以有所作为，关键在于它舍不舍得放弃土地带来的丰厚收益。但是调控房价不是一朝一夕的问题,房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。
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