海南省经济转型升级下房地产业特点及 金融风险管理研究
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作者:闫运标
摘 要：自2018年4月海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设启动以来，海南省持续加快推进经济转型、强化房地产市场调控、逐步摆脱经济对房地产的依赖，海南省房地产市场呈现出一些新趋势与新特点，给海南省金融业带来深远影响。本文从“全域限购”后海南省房地产市场运行的特点出发，探讨当前海南省房地产信贷市场面临的风险，并提出相关风险管理对策建议。
关键词：海南房地产;楼市调控;风险管理
DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2019.10.011
中图分类号：F822.0 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2019）10-0082-06
一、经济转型升级下海南省房地产行业发展新形势与新特点
海南自建省以来，作为支柱产业之一的房地产因一业独大、产业基础薄弱、抗风险能力偏弱，已经成为海南省经济高质量发展的一大障碍。海南自贸区（港）建设启动以来，省政府秉持新发展理念，主动适应经济结构转型升级的要求，以“壮士断腕”的决心逐步摆脱对房地产业的依赖，出台系列加快经济转型的政策措施，为建设海南自贸区（港）奠定了坚实基础。
（一）摆脱房地产依赖的效果初步显现
为防止历史重演、破除“房地产依赖症”，海南省严格调控房地产，房地产调控取得积极效果，且替代性产业、新兴产业发展效果显著，新旧动能转换培育加快。一是从投资端看，调控房地产过快投资取得积极实效。2018年，海南省房地产开发投资1715.4亿元，同比下降16.5%，占GDP比重从44%下降到32%，从6月起转为负增长、连续7个月下降;截至2019年6月末，全省房地产开发投资额565.3亿元，同比下降31.4个百分点。二是从土地供应端看，通过总量锁定、存量优化、模式创新等一系列组合拳，调整土地供应结构，优化土地供应模式，从源头上强化调控房地产市场，为自贸区（港）重点产业发展提供充足的土地储备和规划保障①。2019年上半年，土地供应中以工业用地为主，以商服用地为辅，助力产业转型发展。三是替代性产业、新兴产业异军突起。通过优化营商环境、扩大招商引资、引进总部经济等举措，非房地产业投资成为海南发展的重要推动力。2019年上半年，海南省非房地产新开工项目462个、总投资1081.5亿元，同比增长80%;非房地产投资占固定资产投资比重为56%，同比提升5.35个百分点，投资结构持续优化;30家总部经济企业快速成长，共实现增加值99.93亿元，拉动全省地区生产总值增长0.3个百分点，总部经济正逐渐成为支撑海南省经济新的增长极。
（二）房地产销售大幅回落
在购房准入、销售备案、土地供应、信贷供给等综合调控作用下，市场过热势头得到有效遏制。一是房价过快上涨得到有效控制，总体维持“量跌价涨”态势。从销售端看，销售面积、销售额呈现“双降”。在2018年大幅回落的基础上，2019年上半年全省房屋销售额620.39亿元，同比下降54.9%;销售面积394.43万平方米，同比下降57.1%。从价格端看，2019年上半年全省销售均价约为15728.7元/平方米，同比微涨5%。二是短期内由于成交量的大幅下滑，开发商销售回笼和现金流承压。近期，开发商通过多种形式和渠道打折促销加快资金回笼。有些楼盘单价一降再降，甚至以低于市场平均价格的方式开展团购促销，但销售进度依然缓慢。三是商业地产销售缓慢、市场冷清。在商服用地供应量大幅增加的情况下铺面、写字楼等商业物业销售缓慢、市场冷清，闲置风险需要关注。
（三）房地产销售与价格区域分化更趋明显
由于缺乏产业和足够人口支撑，与其他省份相比，海南省房地产有自身的特殊性，市场易受政策调控影响，且区域分化较为显著。在强调控、棚改以及自贸区（港）人才引进等政策综合影响下，海南省房地产市场正在从以岛外需求为主，开始转向岛内刚需和人才引进双维拉动。因此，可以预见在海南省自贸区（港）建设推动下海口、三亚基于良好的区位条件、招商优势，较其他地区更具吸引力，因而区域分化较以往将更为突出。从2019年上半年房地产市场情况看，海口、三亚仍然是全省市场销售的主力军，海口销售面积196.39万平方米、占比50%，三亞销售面积79.25万平方米、占比20%，南北两地销售面积占全省的70%。以往受海口、三亚辐射带动强、销售情况较好的陵水、万宁、琼海、东方等市县销售乏力，陵水销售面积3.46万平方米、同比下滑96%，琼海销售面积6.86万平方米、同比下滑83%，万宁销售面积13.34万平方米、同比下滑65%，东方销售面积2.23万平方米、同比下滑81%。价格分化较为明显，除海口销售价格较为坚挺外，三亚以及受海口三亚辐射的临近市县跌价较为突出。2019年上半年，海口销售均价15342.4元/平方米，受刚需释放以及才人集聚托市影响，价格稳中有升，同比增长25%;三亚受外来人口溢出影响价格稳中有降，上半年销售价格24081.8元/平方米，同比微降9%;文昌、澄迈、定安等区域价格均有不同程度下降。
（四）金融监管整体从严，政策取向全面收紧
近年来，人民银行、银保监会持续加强对房地产信贷领域的金融监管，并对房地产金融存在的市场乱象进行重点整治，房地产金融环境整体从严。一是严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域。在法人信贷方面，加强房地产建设的前中期融资监管，严禁提供各类表内外融资购置土地，严禁向“四证”不全和资本金未到位项目发放融资;在个人信贷方面，严厉打击挪用消费信贷、信用卡、各类首付贷等资金流入房地产市场。二是加强基金、信托、境内外发债等各类通道业务的金融监管，特别是2019年年初以来，在收紧传统开发贷政策同时，亦从国内发债进一步延伸至房地产信托、私募和海外融资，房地产企业融资进入近年来最艰难的时期。三是监管处罚力度加大，房地产融资全面收缩。2019年6月末，房地产贷款余额3042.8亿元，同比增长3%。其中，开发贷款受调控政策影响，波动较大且下滑趋势显著，2019年6月末，海南省开发贷款余额1205.4亿元，增速由2016年最高49%降至2%。 二、当前海南省房地产信贷市场的金融风险分析
（一）销售回笼放缓、资金链条趋紧
房地产调控后，全域限购使得岛外群体购房门槛提高，投资和投机性购房需求受到抑制，同时本地刚需和改善性需求群体由于信贷政策收紧降低其购房欲望，继续观望楼市变化。销售回笼放缓、资金链条紧张造成的违约风险加大，特别是中小房地产企业面临的违约风险更高。一是中小型房企集团，往往缺乏严格的财务体系，资金监控较为困难，信息不对称问题较为突出。二是企业复杂度高，难以全面了解资金来源，举债扩张冲动明显，实际杠杆率较高，一旦市场发生波动极有可能资金链断裂。三是股东众多，股东纠纷也是中小房地产企业的重要风险之一。基于资源整合、降低资金压力、分散风险等多方面原因，除大股东（实际控制人）外大多数中小房地产企业一般还有若干个小股东参股，一旦大股东和小股东出现利益纠纷，容易引发系列问题。
（二）开发商融资难度加大
目前紧缩的房地产信贷政策将对房地产开发资金来源形成较大压力。一般而言，房地产开发资金来源主要有银行贷款、自筹资金、定金及预付款以及房地产信托等。由于近期金融监管从严、规范房地产信托、私募等政策密集出台，房地产企业筹资难度加大。从2019年上半年房地产企业资金来源数据看，海南省房地产开发到位资金合计929.1亿元，资金来源同比下降43%。其中，国内贷款到位96.4亿元，同比下降44.1%，主要因调控政策的影响，贷款门槛提高，房地产贷款规模受到限制，银行业对区域房地产市场持观望态度，项目审批趋于谨慎。自筹资金371亿元，同比下降32%，说明开发商体系内资金链紧张的状况较以往有所加重;定金及预付款384.2亿元，同比下降49%;其他资金来源45.8亿元，同比下降35.4%，显示发债、信托贷款等，表外融资渠道下滑明显。
（三）不良率、不良额“双升”，风险管控面临压力
当前，部分项目建设进度缓慢，企业回笼资金大幅减少，潜在风险上升。一是完工风险增加，销售量大幅下滑导致资金回笼减少，房地产贷款不良率上升。目前，海南省房地产市场总体保持稳中有涨态势，但潜在风险不容忽视。截至2019年6月末，全省房地产贷款不良额33.55亿元，较2017年增加23亿元;不良率1.09%，是2017年的近3倍，且风险暴露呈加快趋势。二是房价下跌造成银行押品价值下滑，要加大押品价值的动态监测。鉴于形成风险资产后押品的处置价格普遍不高，如因资产缩水、处置价值不能有效覆盖风险敞口，银行资金损失将不可避免。三是贷款大户风险暴露趋势加剧。由于销售缓慢、项目定位以及销售策略等方面的原因，个别贷款大户风险集中暴露，部分金融机构因为个别大户风险未能得到有效管控，造成房地产大户风险集中，其不良资产占比相对较高。
三、相关金融风险管理对策与建议
当前海南省房地产领域潜在风险较大，这不仅是政府和监管层面关注的问题，也是区域银行业共同面临的一个重大问题。因此，相关金融机构应密切关注摆脱房地产依赖过程中可能引起的各类风险，进一步完善全流程、全覆盖的资产质量管控机制，突出抓好房地产贷款总量把控、区域把控，严控新增融资向房地产领域的过度集中。同时，加快房地产金融产品和服务创新，稳健布局房地产信贷业务。
（一）完善风险监控和预警体系建设，加强全流程风险管理
一是建立全域统一的房地产金融风险预警监测系统，统一房地产经济数据、金融数据、风险数据，通过建立跨机构、多维度、自动化的房地产金融基础数据体系及动态监测系统，及时跟踪监测分析房地产市场调控效果和潜在风险状况，从根本上增强风险防控的主动性和前瞻性。二是严格执行封闭管理制度。按月逐项目监测房地产项目风险变化情况，定期分析房地产开发企业资金链情况，密切关注贷款项目的销售成交情况，认真核查销售面积与销售合同及房管部门销售备案情况的一致性，督促项目销售款全部回笼监管账户，加强对销售回笼款的监管。切实加强销售款的监督使用，防止企业将贷款资金挪用于其他用途。三是加强房地产企业财务情况监测。关注房地产企业以及集团财务情况以及各类融资变化情况，对杠杆率高、授信使用率高、销售缓慢的企业，须审慎分析融资需求，综合采取还款方式、抵质押、集团担保、流动性支持等措施，缓释项目融资风险。四是严格落实以项目土地和在建工程抵押。强化贷款押品动态管理，定期对押品价值进行重评，对重评价值不足的项目，及时采取追加贷款担保、压缩贷款额度等措施，积极防范担保风险。
（二）强化逆周期思维，稳健审慎发展房地产信贷业务
一是坚持总量控制。对开发贷款严格实施限额管理，根据海南省经济结构的调整和变化，合理确定开发贷款控制总额，在总量控制基础上，持续优化存量贷款结构。二是重点支持“两圈”区域。适应房地产区域分化的现状，以海口、三亚为核心的“两圈”区域为重点支持区域，优先配置资源;从严控制商用房开发融资，加快退出“两圈”外的中小开发商的贷款。三是坚持择优原则。择优支持实力较强、财务状况良好、负债水平合理、区域布局较好的大型优质房地产集团客户以及二级开发资质以上的优质客户。四是加强管理。贷前要压实责任，严格尽调标准，严守准入条件、审批标准和规程;贷后要通过全流程管理和扁平化考核评价机制，强化督导，落实责任。
（三）主动适应环境变化，创新金融服务、化解潜在风险
针对已经暴露和潜在风险资产，金融机构在运用传统管控方式压降不良资产的同时，应主动创新金融产品和服务，以金融的理念化解潜在风险。一是积极推进房地产信托投资基金。在海南省首单省级人才租赁住房REITs发行基础上，跟进公募REITs试点政策，通过REITs、不动产基金等金融创新手段盘活海南省人才住房、公寓办公、酒店度假、医疗康养、物流基础设施等优质存量不动产，解决海南省不动产存量轉换问题。二是积极推动并购业务化解潜在风险资产。针对潜在风险资产，通过引入运营能力强的龙头房地产企业开展并购重组业务推进风险化解，同时建议政府成立省级不动产并购基金，引入社会投资者，通过商业化、市场化原则盘活海南省住宅、商业等经营性物业。三是积极支持租赁住房市场。积极转变发展思路，用好省政府出台的租赁住房政策，加快金融产品服务配套，探索新的商业模式来匹配和支持住房租赁市场发展，实现与金融的有序对接。四是紧贴“新兴产业+房地产”发展模式，获取持续发展的新动能，以新的业务增长点稀释不良资产。积极研究“旅游、养老、医疗、教育”+房地产等综合性产业运营开发模式下衍生的业务需求，建议开展城市综合体融资试点，对项目整体用地或建筑面积中住宅、商用房比例不超过50%，或项目建成后自持部分超过50%，以综合经营收入或配套房地产项目作为补充还贷来源的养老+地产、旅游+地产等综合性项目，配套区域性、个性化的融资产品和信贷政策。
（责任编辑：李兴发）
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