浅析房地产融资风险的防控

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　　摘要：房地产企业在融资过程中会面对诸多风险，必须对这些风险加以有效防控，从而提升融资的效率与效果，真正让融资活动有力支持房地产企业发展。在这种背景下，本文首先对房地产企业融资风险防控的相关内涵进行了概述，进而从风险辨识、定性与定量风险分析、风险回应与风险监控四个方面，探讨了融资风险防控流程与措施。
　　关键词：房地产;融资风险;防控
　　一、房地产企业融资风险防控概述
　　房地产企业融资风险防控流程遵循风险辨识（Risk Identification）、定性与定量风险分析（Qualitative&Quantitative Risk Analysis）、风险回应（Risk Response）与风险监控（Risk Monitoring&Control）四大步骤。第一步的风险辨识须找出开发方案中的各种潜在风险，并将辨识出的风险一并纪录于风险登录表（Risk Register）。接着，再按风险登录表逐项实施定性与定量风险分析，了解风险的发生机率、冲击范围及可能的损失金额。最后，利用定性与定量风险分析的结果，决定出最适当的风险回应策略与完整的监控计划，并且再将之确实记录于风险登录表。
　　在房地产企业融资活动各阶段，上述风险防控流程均须不断重复执行。借助定期更新与审视融资风险登录表，一方面可检查既有风险是否有效减缓、其发生的机率与可能冲击范围是否产生变化，另一方面也可监控是否产生新的融资风险。此外，房地产企业融资过程通常有多类参与者，因此在执行融资风险防控的流程中，房地产企业也需注重与各方参与者的沟通协商，以达成最适宜的风险防控决策。
　　二、房地产企业融资风险辨识与确认
　　（一）风险辨识
　　风险辨识为房地产企业融资风险防控的首要步骤，亦为风险防控的基础。只有完整辨识出融资方案中所面临的各项风险，才能于风险回应步骤中拟定完备的应对策略。就房地产企业融资而言，由于各融资案的适用条件、融资规划与融资架构不相同，且我国金融环境不够成熟的缘故，相较于欧美发达国家往往会面临更高风险。因此，房地产企业必须更审慎辨识融资方案各阶段可能面对的风险，并将其风险妥善记录于风险登录表，以利后续评估与追踪。
　　（二）定性与定量风险分析
　　在融资风险辨识完毕后，须对所辨识出的风险加以分析，方法为定性风险分析（Qualitative Risk Analysis）与定量风险分析（Quantitative Risk Analysis）两种。前者评估融资风险发生的机率、冲击范围与特性，以便排列各项融资风险的处理顺序;后者则将所评估的冲击范围量化为具体金额。
　　执行定性风险分析时，需借助过去的融资项目执行经验，对风险产生的可能原因与造成的冲击范围进行评估，并进一步断定各项融资风险的优先次序，因而不可避免会带有主观判断的成分。由于房地产企业融资活动涉及众多风险容忍度（Risk Tolerance）不同的参与方，因此定性风险分析势必要考虑各项风险的承受者与其冲击程度，以制定各方均能接受的排序。定性风险分析的最终产出为风险矩阵图（Risk Matrix）。
　　定量风险分析则是利用统计软件建立模型，将过往数据输入模型仿真风险可能造成影响的数值（如利率、时间或应急准备金等），并进一步解读模拟结果评估适当的融资风险响应策略。因此，在执行定量风险分析的过程中，不仅需要充足的样本数据，更需额外投入时间与成本建立适合的模型并分析仿真结果，在成本效益的考虑下，往往仅对融资风险等级较高的风险进行分析。房地产企业融资实务中，常见的定量风险分析工具为最大可能损失评估（Estimated Maximum Loss，EML），针对各种可能造成损失的风险项目，评估有无风险减轻措施下的直接损失金额。
　　三、房地产企业融资风险回应
　　（一）回避风险
　　风险回避是指直接放弃某一融资计划或方案，从而避免由此可能产生的损失后果，从根本上消除融资风险，这一极端的策略通常发生于该风险冲击程度相当庞大且发生机率极高的情况下，或是处理风险的成本远高过于产生的效益时。
　　（二）移转风险
　　移转风险则为采取手段将房地产企业自身的融资风险责任移转至第三方，移转风险可分为两种，分别为控制型移转与财务型移轉。前者将潜在损失与所有权转让给第三方，后者只将潜在的财务损失移转给第三方。
　　从控制型移转来看，包括三种可行形式，分别为出售、分包与免除责任协议。出售即通过交易将财产与风险完全转让给第三方。分包则是通过契约的方式将经营过程中的某个环节移转给第三方，房地产企业因建设工程技术复杂，往往会将相关业务分包给承包商执行，分包合约中相关违约赔偿、缺陷责任、终止条款、开发商与承包商的承保项目、保单条款等均须载明清楚，以避免未来可能产生的争议。免除责任协议则是通过契约的方式，免除融资风险发生的责任与损失，房地产企业融资过程因参与者众多，因此相关契约的签订须特别注意各方的权利义务与不可抗力条款，以免条款模糊导致争议。
　　从财务型移转来看，大多分为两种形式，分别为保险移转与非保险移转。保险移转通过签订保单与支付保费移转财务风险，当被融资项目发生损失时，保险公司会通过赔偿投保方保险金以弥补被保险项目发生的损失。但并非每项融资风险都可通过保险移转风险，因此在进行保险规划前要先分析风险的可保性，并进一步考虑保险的成本与效益。就房地产企业融资活动而言，保险范围非常广泛，且合约结构复杂，因而须特别进行保险规划。非保险移转常见的方式则为使用避险工具，如通过期货交易固定汇率来防范融资风险。
　　（三）减轻风险
　　减轻风险则是规划相关行动以减轻融资风险发生机率与冲击的严重性，是融资风险发生前的预防措施。为确保开房地产企业融资项目在财务上的可行性，房地产企业可委托专业咨询公司执行尽职调查（Due Diligence），针对资金、税务与会计、财务模型、保险等各种类的风险进行评估，并设计一系列的减轻融资风险措施，以控制融资风险。
　　（四）承担风险
　　承担风险是指房地产企业主动承担融资风险，不主动对风险采取积极作为，通常发生在融资风险发生时所造成的冲击或机率相对小的情况下。就房地产企业融资活动而言，可能采取的措施包括另外安排缓冲时间与动用应急准备金（Contingency）等措施。该策略与上述三种策略方式最大不同的地方在于不放弃计划或改变融资风险的承担对象，也不采取任何作为来改变融资风险发生机率与冲击的严重性。
　　四、房地产企业融资风险监控
　　完成融资风险响应计划后，需要有完善的监控计划方能得知房地产企业的融资风险是否有效被防控。风险监控即为规划房地产企业融资执行过程中一系列的监控计划，借助详细记录融资风险分析数据，监控的过程中应详细检查风险登录表，评估风险防控计划是否确实将融资风险发生机率降低或缩小冲击范围。房地产企业融资方案执行过程中，融资风险会随环境影响而改变，因此风险防控流程需要在融资方案的执行过程中定期重复执行，并更新风险登录表，以有效审视是否有新的风险产生，并评估过往的风险响应策略是否适当，确认房地产企业融资风险是否有效被防控。
　　为了有效监控，房地产企业应从制度层面加强融资风险监督力度。制定相应的制度文件，这不仅包括针对融资风险处理的奖励与惩罚制度，更应出台系统性的融资风险防范与治理流程文件，使得在出现融资风险时，能够像普通业务一样，得到高效率处理。与此同时，还应当定期开展内部检查制度，将融资风险出现的苗头及时扑灭，以防发生更为严重的风险问题。
　　房地产企业还需建立起融资风险防范的预警体系。这种预警体系应具体做好两方面工作：一方面，确定融资风险预警指标，最好量化它，采用相应的模型来确定融资风险的发生率;另一方面，融资风险预警指标与预警值保持高度一致性，如果在实际情况下，我们可以根据实际情况不断调整和纠正，保持高虚拟值与实际观察的统一性。
　　参考文献：
　　[1]李恩珠.房地产企业融资风险探讨[J].中国市场，2018 （23）.
　　[2]徐叶叶.房地产企业融资的风险及其规避策略[J].企业改革与管理，2014 （21）.
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