房地产公司精装修项目成本控制的研究

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　　摘 要 随着房地产行业的发展，房地产精装修工程越来越得到人们的推崇。从房地产开发成本形成的角度而言，装修成本占比将越来越高。基于此，提出了装修成本管理理念、加强项目前期阶段的成本核算、监督施工过程的成本管理控制策略，使房产企业在激烈的市场竞争中能够有足够的竞争优势去占据更大的市场份额。本文通过分析当前建筑工程中精装修工程成本管理的意义，探讨设计、招投标、工程施工阶段全过程如何进行成本控制，明确有效的管理可以降低工程成本，寻求各种方法以增加产品附加值，优化装修效果，提高经济效益，最后总结浅析工作中的一些管理思路及方法。
　　关键词 精装修工程 成本 房地产
　　近些年来，我国房地产行业发展快速，使得我国居民的居住条件得到了有效改善，而且对我国经济的发展发挥了非常重要的作用。精装修住宅成为现在房地产开发的必然趋势，一方面在社会节奏加快的现状下，精装修住宅成为大多数消费者的首选;另一方面，基于政府要提高整体小区住宅品质以及避免野蛮装修所带来的各种问题的考虑，大力提倡精装修住宅。由于房地产调控政策的持续收紧，特别是近两年“房住不炒”政策的不断深入，房产公司的利润空间已经大幅缩小，为使公司扩大利润空间，实现效益最大化，本文对当前建筑工程中精装修工程成本管理控制的意义进行分析。
　　一、精装修成本控制的意义
　　精装修成本控制，主要是对在整个精装修项目完工过程中消耗的资源，如装修用材、人工费用、管理费用等开支，在不影响装修质量的情况下，通过准确核算、监督，把相关费用尽量控制在预算范围内，保证成本目标的顺利实现，力争将成本降到最低，使公司获得利益最大化。
　　精装修工程成本对项目投资影响重大，工程建设周期较长，且成本管理工作相对复杂，因此房产公司在项目装修的各个阶段都需要监督控制，发现问题随时纠正，将成本控制在核算范围内，在工程质量不受影响的情况下，提高项目的装修效果、档次所带来的经济效益。
　　因此，如何合理管控精装修房的成本费用，利用最低成本达到最理想的效果，使公司在激烈的竞争中脱颖而出，成为了房地产开发公司最关心的重要问题。
　　二、精装修成本控制的内容
　　精装修项目从工程的设计开始到工程施工结束，成本控制都应贯穿其中。这些过程归纳有以下几个主要阶段：项目的设计阶段，招标阶段及施工阶段。本文着重讨论设计阶段的成本控制，因为设计阶段是成本控制的源头，尤其是针对效果类的精装修来讲更为重要，效果图方案一旦确定，其成本就已经成为定局，装饰面的量也就确定了。
　　（一）设计阶段的成本管理
　　良好的设计可以体现项目的风格和品位，使相应成本的投入与产出即销售价格成正比。设计阶段项目过程中的成本管理主要是审核装修图纸是否準确、工程数量是否齐全、工艺做法是否详细等，因为项目预算成本都是按照装修图纸来核算的，图纸如果不准确，预算就不准确。
　　1.审核装修设计图纸
　　装修设计图都是按房产的平面图的尺寸来设计的，因此必须认真审核图纸中具体的尺寸是否准确，方位朝向是否正确，空间布局是否合理，基本使用功能是否完整等。设计图应尽量简约、实用、环保、体现风格。简约装修可以避免不必要的浪费，减少污染，美化环境。“轻装修，重装饰”的观念已深入人心，简约装修还可以让客户根据自身喜好选择合适的家具，可以优化房间的装饰效果和使用功能，并且合理的价位也是家装总造价不超标的保障。
　　2.确定审核工程项目及数量
　　审核时，应参照图纸核对预算书中各工程项目的具体数量。特别注意不要遗漏一些重要的项目，遗漏的项目在现场施工时，不可避免地要办理增项手续，增加意料之外的开支，所以需要审核清楚，尽量不遗漏、不修改，以免造成不必要的浪费。
　　3.确定施工工艺做法
　　精装修设计图纸上不但要有项目名称，还要有关键的工艺做法，并详细地说明。如果具体的施工工艺和工序不同，会直接影响精装修过程的施工质量和预算造价。在满足装修效果的同时，尽量选用简单成熟的施工做法，避免施工中考虑不周导致返工、造成后期成本增加。
　　4.制定预算方案
　　在明确设计图纸的基础上，同步制定预算方案，提升方案设计的合理性、科学性、可行性。完善的方案预算对精装修工程造价具有重要影响，可以为下一阶段招投标成本控制提供可靠依据。
　　（二）招投标阶段的成本控制
　　精装修项目工程承包合同在考虑施工单位资质、工期和项目管理等常规因素外，更重要的是要避免与建筑安装总承包工程的衔接问题，这些都要在招标文件中说明，分清自己的工作职责，明确责任以及后续的质量保障。避免以后出现质量问题而产生相互之间的推诿，使房产公司增加不必要的后续支出。
　　精装修作为最后完工的分包工程之一，属收官之作，为确保工期，可以从合同方面着重强调这些因素，使投标单位充分理解工程情况，在招标阶段可要求其提供书面保证如期保质竣工，保证项目顺利交付，减少资金长期垫付造成的资金使用成本。
　　（三）施工阶段的成本控制
　　施工阶段在项目的成本管理过程中，是非常重要的阶段。此阶段涉及的业务单位较多，精装修工程施工单位、材料供应商、工程质量主管部门等各种风险和不确定因素同时影响着施工过程。为有效预防此阶段出现的成本问题，一方面要对费用加强管理，特别是加强对签证、工程变更费用的管理;另一方面要对项目要求达到规定的质量、时限、费用预算进行一系列的组织、控制与协调。这个阶段特别应加强对施工过程的日常质量监管，日常的质量监管不但能控制项目工程质量，达到预期的目标，防患于未然，而且能使工程后期减少维修保养费用，有利于降低工程成本。应建立专门的质量控制小组来组织开展工程质量的各项管理工作，对每道工序的质量加以控制。尤其对容易发生质量问题的地方认真研究，制定可行的解决办法，切实做到预防为主。比如，在日常的监管工作中，应该严格监管厨房、卫生间、洗衣机周围管道的渗漏情况，避免后期出现质量问题，返工成本巨大。对隐蔽工程、工序间交接检查验收执行监理制度，保证在整个施工过程中控制好重点关键部位的施工。 　　三、加强精装修项目成本控制的措施
　　精装修工程属于系统性工程，存在很多不确定性因素，施工前必须进行全面的工程量核算，在确保装修质量的基础上，应该全力以赴地控制好材料成本和人工成本，降低装修造价，加强成本全局化管理工作。具体措施如下：
　　（一）降低装修造价
　　第一，随着经济的发展，市场上装修材料的种类繁多，质量参差不齐，对此货比三家永远是适用的。同一品种材料，因来源不同，价格也不同，故对用量大的材料，应采用集团或一级代理采购，这样既可以使精装修工程材料的质量得到保证，同时又能降低采购单价，保证装饰效果，还可满足不同档次项目的需求。
　　第二，同类装修材料应减少其选用的种类数目，用材种类越少，整体色彩越和谐，风格协调性越好，而且数量大的同一种材料又可以进行集团或一级代理采购，不仅可以减少材料采购金额，而且还可以减少装修过程中更换不同工种的施工人员需要的人工费。
　　第三，选材既要讲究美观实用，又要体现质量档次，比如地板和墙面材料，生产工艺高档的仿真材料有时更实用，价格也比原木实木便宜很多。贵重材料的选用要恰到好处，顶尖的物品能提升装修品位，但并不需要太多，只要几个重要的部位用到，能起到画龙点睛的作用即可，比如地暖、中央空调的安装，卫生间洗脸台镜子上可以安装除雾设置，临街窗户用隔音玻璃，设置智能开关等。
　　第四，严格把控材料的质量验收库存管理。材料采购须凭采购计划进行，购入材料须通过见证抽样、见证抽检，数据合格后方可清点进行入库处理，不允许仅凭经验、目测或感观评价其质量。已经入库的材料必须由专人负责保管，领用需按工程预算量审批进行材料出库处理，为杜绝资源浪费，每月进行物资消耗盘点，并按工程进度进行成本分析。
　　（二）坚持员工合理利用的原则
　　人才是企业发展的动力，人力成本也是企业非常大的支出。现实中，有很多企业希望带领自己的团队进行管理施工，员工缺乏合理利用，人浮于事、相互包庇、责任不清的现象常有发生。为杜绝后患，各类用工应纳入公司人力资源统一管理，完善员工招聘配置，以公平、合理的竞争机制吸引人才，加强员工培训，进行绩效考核，充分发挥员工工作积极性，从而提高工作效率，降低人力成本，保障公司整体战略目标的实现。
　　（三）加强成本全局化管理
　　为及时掌握工程项目的整体情况，公司工程项目部应定期汇报工程施工进度，制定合理的施工方案，缩短工程交付期，与施工单位协调一致，缩短验收时间，节省费用开支。预算部门要及时掌握成本实际消耗，分析预算差距，并迅速采取有效措施，将成本控制工作落实到具体人员，发生问题专人负责。财务部主管工程项目的财务工作，应按合同支付节点及时付清款项，根据需要合理调度资金。
　　四、结语
　　精装修项目的成本控制管理是在把控整个项目的质量和进度的基础上，为实现最终的管理目标而开展的一系列活动。房地产公司在努力做好设计阶段成本管理的前提下，在施工过程中要精益求精，通过过程中成本管理的有效实施，特别要做好材料成本、人工成本的管理工作，加强成本全局化管理，在确保装修质量的基础上，尽量将成本降到最低，以实现投资和收益最大化。
　　（作者单位为安吉丰虹房地产开发有限公司）
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