房地产开发项目成本控制研究

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　　摘要：近年来随着我国房地产市场的飞速发展，房价不断攀升，房地产行业泡沫现象严重，并由此而引发了一系列的民生和经济问题。为了对房地产市场进行有效调控，国家先后出台了一系列调控政策，在国家强有力的宏观调控下，房地产企业所面临的机遇和挑战并存。就目前来看，房地产行业的暴利时代已经渐行渐远，企业之间的竞争更加趋于白热化，对于房地产企业而言要想在国家宏观调控政策下获得更好的生存和发展空间，就必须从企业内部着手，調整企业发展战略，做好房地产开发项目成本的管理和控制工作，在有限的条件下提升企业利润空间，提高企业核心竞争力。房地产开发项目成本的控制涉及到项目开发的各个阶段，土地成本是主要的成本之一，自然也就成为成本控制的主要对象。回顾我国房地产行业关于成本控制的现状来看还存在诸多问题，本研究将针对我国房地产开发项目成本控制与管理中存在的问题进行深入探讨，并进一步研究如何完善房地产项目的成本控制和管理，促进房地产企业的健康、稳定、可持续发展有着极为重要的实际意义。
　　关键词：房地产企业;项目开发成本;存在的问题;控制策略
　　一、引言
　　房地产行业是我国国民经济中的支柱性产业，开放40多年来，我国房地产行业的发展速度令人惊奇，在我国国民经济发展中的地位越来越重要，为推动我国经济的发展、为推动我国经济的发展，做出了不可泯灭的贡献。但是在飞速发展的房地产行业中无法掩盖在建设工程中出现的问题，特别是房地产开发项目普遍存在：材料不能物尽其用、工作效率低、项目开发成本不断攀升的现象。针对这些问题，房地产企业和社会各界开始高度关注房地产开发项目成本的控制问题。就目前我国房地产开发项目的管理方式来看偏重于粗放式管理，对项目成本造价布置工作缺乏细致性。因此，要想对房地产开发项目成本进行良好控制，就必须从项目管理方式着手，彻底改变过去粗放型的管理方式，向着集约型、信息化管理的方向靠拢。房地产开发项目所包含和影响因素较多，在项目漫长的开发与建设过程中，要想真正有效的对项目开发成本进行科学管理，就必须从预算到决算的每一个步骤和工作内容中切实落实成本经济化管理。
　　二、相关概念辨析
　　（一）成本与房地产成本
　　成本主要是指为了完成产品生产所消耗的人工、原材料、机械设备的费用，简单而言即：在产品生产过程中可能发生了所有生产费用。
　　房地产开发项目成本主要是指：从工程项目开发建设的那一刻起，到投入运营全过程中所涉及到的全部费用。
　　（二）房地产项目开发成本的构成
　　房地产项目开发成本主要是由：开发成本、期间费用、相关税费共同组成。
　　开发成本主要包括：项目开发获取的土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装成本、配套设施费用、开发间接费用。期间费用主要包括：管理费用、财务费用、财务费用。相关税费主要包括：税收和行政费这两种类型。
　　三、房地产开发项目成本控制中存在的问题分析——以A房地产企业的某项目为例
　　（一）A置业企业的基本情况介绍
　　A置业有限公司为国内合资的有限责任公司，于2011年3月21日成立，注册资本人民币1000万元。
　　（二）A置业企业X项目基本情况介绍
　　2011年5月5日，该项目建设内容：可售建筑面积95，993.53平方米，不可售建筑面积3，941.54平方米。项目取得土地使用权及房地产开发成本送审金额为1，367，586，792.02元;
　　1. X项目成本控制的岗位设置
　　A置业公司采取直线——职能型组织结构，这样既能保证公司管理体系的集中统一，同时又能够保证各专业管理机构能够充分发挥自己的职能作用，具体到X项目的项目部门中又拥有属于自己的成本管理人员岗位，从而保证该项目的项目经理与各分支管理人员的专业化分工更加明确，并且能履行各自的职能，实现项目的顺利实施。
　　2. X项目的成本分摊
　　该项目按商铺及办公楼、地下车库两部分进行成本分摊，具体分摊方法：
　　取得土地使用权所支付的金额557，071，160.00元按受益对象全部分摊至商铺及办公楼可售建筑面积。
　　3.X项目成本控制的方法
　　A置业公司对X项目的成本控制方法主要分为：全员成本控制、全过程成本控制、全面成本控制这三部分。
　　4. X项目成本控制的综合分析
　　A这些公司作为国内知名的国有独资地产公司，通过对其成本利润率变化统计的情况可以看出，X项目的成本利润率较高，从整体上看成本控制状况良好。由于该项目尚未竣工结算，不考虑税金和不可预见费用对成本的影响。
　　（三）A房地产企业某项目成本控制与管理中存在的问题
　　通过对X项目各个阶段成本控制的情况分析后发现，该项目的组织结构比较完善，并且实现了对成本的精细化管理，在成本管理中融合了关于房地产成本控制的相关理论，具有一定的竞争优势。但是深入研究后不难发现：X项目在成本控制中还存在尽如人意、不完善的地方。下面笔者将针对该项目在开发过程中遇到的、有可能出现的问题进行阐述。
　　1.立项阶段存在的问题
　　首先，对项目的前期可行性研究严重不足。房地产项目在立项阶段进行可行性分析和研究是一项十分重要的工作，是开展房地产项目开发的重要环节。X项目虽然在立项阶段做了一些可行性的研究分析工作，例如：交通位置优势、教育资源突出、配套完善的各项辅助设施，X项目未来存在很大的升值空间。但是这些可行性研究工作还存在不足，例如：前期的工作团队在进行土地拓展时忽视了该项目周边轨道交通的详细规划布局问题，目前，X项目中的一栋居民楼距离已经建成的城市轨道距离较近，这为该项目建成后的销售埋下了隐患。其次，由于土地获取的条件较多很可能出现违约风险的预警。这就要求A置业公司必须按照当地政府土地协议约定加快开发速度，必须保证在规定的时间内完成施工，这样才能避免土地成本的增加，否则去向当地政府缴纳每天每亩土地1万元的违约金。 　　2.决策阶段存在的问题
　　在进行决策前的设计勘察工作过于简陋粗糙。X项目的实施由于时间紧张，调研难度大而流于形式，最终导致调研出现不充分的问题。另外，在该项目中调研费用所占成本的比例较小，A置业公司的相关前期调研人员并没有对建筑的规格、周边环境、未来楼盘的销售情况、销售价格、附近的基础设施建设情况等进行深入的、科学的了解，也没有结合公司自身的实际情况和多年的经验来估算成本，没有认真分析每一个条件背后隐含的关于成本的信息。房地产行业属于资金密集型产业，资金的占用情况、使用效率将直接关系到企业的生存安全與发展问题，因此，现金流是房地产项目的重要指标。从整体上看，A置业公司的X项目的开发与实施是合理的选择，但是同使用效率等指标联系在一起来考察，X项目的投资决策结果就不那么完美了。因此，科学的投资评估指标体系企业决策，起着决定性影响。A置业公司今后的投资项目中要综合考虑各种因素，谨慎进行选择。
　　3.施工阶段存在的问题
　　首先，出现了频繁的设计变更和现场签证。每一个房地产开发项目从项目的设计、开工、直至竣工，会经历较长的周期，并且涉及环节较多，而施工中会遇到各种各样意想不到的问题。施工图纸或施工组织设计会根据现场的变化随时进行调整，这就需要根据现场实际情况办理现场签证。无论是设计的变更，还是现场签证的办理都将给企业带来预算外成本的增加，而这也是不可避免的。X项目在施工过程中同样遇到了这类问题，但是由于该项目在开发过程中时间紧、任务重，再加之缺乏完善的现场施工管理，从而导致该项目在施工过程中出现紧急情况的频率较高，从而导致在施工现场中出现了并未按照图纸施工、未按照正常的施工工序施工的现象，施工过程的变更增加了该企业的预算外成本。其次，由于工程款支付的节奏较为缓慢，导致工程延期。及时支付工程款项是保证房地产开发项目施工单位能够进场顺利施工的基本前提，更是保证施工进度的关键环节。X项目在开盘的一年内清盘80%，回款较好，为了保证资金的统一调度和统一支配，项目部门按照要求将所有销售收入纳入到公司的监管账户中。A置业公司目前正处于不断扩张的发展阶段，企业将资金投入到其他的项目中，再加之资金周转速度较慢，如不能提高资金使用效率很容易影响其他项目的实施。
　　4.竣工收尾阶段存在的问题
　　首先，X项目的施工方索赔赶工及材料涨价等增加了成本费用。如前所述，X项目开工时间紧，并且与销售时间之间存在较短的间隔，为了能够严格遵照当地市政府对项目开盘节点的要求，为了能够尽快完成相应的工程进度，为了不影响销售，督促施工单位冬季施工、连夜赶工，从而增加了很多合同外的施工费用。另外，X项目施工过程中钢筋、铝型材、混凝土等大宗建筑类材料的涨价幅度较大，施工方要求合同外调价。第二，缺乏对结算环节细节的严格把控。X项目施工工期较为紧张，作为国有独资企业A置业公司的项目较多，人员流动性较大，该项目竣工验收后，最初的项目工程师、成本经理等相关工作人员被调往其他项目，从而导致对项目结算细节把控不严格，对结算投入的精力不多，很可能出现高估冒算的情况，审计风险的增加很可能导致后期结算成本的增加。
　　四、房地产开发项目成本控制的有效对策
　　（一）决策阶段的有效策略
　　首先，对开发中存在的隐性成本进行评估和研究，进一步明确责权利的划分。在进行决策前，房地产开发企业应对项目开发中存在的隐性成本进行分析和评估，特别是对于可能发生的其他土地开发成本当地政府及相关合作方的责任一定要明确划分，并有针对性的拟定相关的谈判条件，避免在后期签订合同时出现大量资金成本投入的现象。另外，一定要结合本企业房地产开发项目的实践经验，对成本的影响情况进行综合分析，尽量实现成本最小化、收益最大化的效果。其次，做好项目工程勘察设计工作。在进行这项工作时主要是为了满足在工程项目开发建设的过程中，能够对当地的地质条件、水文状况、原始的地形地貌等进行测试，这项工作也是进行项目施工建设的基础，更是一项至关重要的前期准备工作，科学而缜密的地形测量、详细而完善的工程勘察将为项目的后期安全施工提供重要保障，这也是帮助房地产开发企业有效控制土方成本的一项重要举措。
　　（二）设计阶段的有效策略
　　首先，在设计阶段可以引进相应的竞争机制。由于设计方案是否完善将对项目后期的建设成本带来很大影响，如果设计方案缺乏合理性，在后期的实施过程中必然会引起设计的变更、施工返工等情况，这不仅增加了企业的成本，更耽误了工期。如果在前期做好设计规划工作，后期施工过程中的成本控制就能得到更好的落实。例如：房地产开发企业可以设定一套较为合理的、科学的市场竞争机制，通过优胜劣汰的奖惩办法激励广大设计人员尽善尽美、尽职尽责的完成施工方案的设计，最后从这些方案中优中选优，确定一个更切合企业实际的设计方案。其次，对设计方案进行科学的技术经济分析。那么为了确保开发设计方案能够合理、有效、可行，这就要求房地产企业必须严格进行审核、层层把关，将设计中可能存在的风险降到最低。因此，房地产开发企业必须加强对这方面的高度关注，对方案的技术经济性进行科学的分析，详细进行市场调研，一定要对设计的每一个环节的经济性进行检验。
　　（三）施工阶段的有效策略
　　首先，制定合理的施工工具，尽量避免出现设计变更或签证数量增加的情况。这就要求房地产开发项目，现场工程师必须针对交叉作业的工程内容合理安排施工工序;对于不在本月承诺书中的签证不予认可，从而最大限度的降低由于施工过程中签证数量的增加而增加的建筑安装成本。其次，结合企业实际，密切控制对工程款的支付节奏，全面保证施工进度的完成。房地产企业在施工进度的同时应及时支付工程款项，付钱必须严格按照工程进度进行审核，对于不满足工程质量、不在工程进度范围内的不予认可。
　　（四）竣工结算阶段的有效策略
　　首先，严格遵照合同的约定，对于额外索赔不予认可。房地产项目在施工过程中如果合同中已经约定了赶工费用，那么不应该支付额外的赶工费;而对于合同中约定的关于钢筋、铝型材、混凝土等大型建筑材料涨价的问题，在合同允许的范围内可以涨价，超过合同范围约定的必须上报总部酌情进行考虑。其次，严格把控结算的细节，做好成本控制的最后工作。房地产企业可以安排专人对项目的工程资料进行管理，要求管理人员必须具有较强的责任心，加强对结算细节的把控。
　　五、结语
　　综上所述，在2017年国家关于宏观调控政策不断加码，房地产行业开发投资项目在不断变化的环境中表现出了较强的韧性，但是其销售的增速和价格的涨幅也在明显放缓。随着国家各项政策的不断深入，为房地产行业带来的高房价增长的高收益已不复存在，面对激烈的竞争，要想在国家政策指导下得到可持续发展，要求房地产企业必须加强对开发项目成本的管理和控制，有效降低各项成本指标，为保证房地产企业的既定利润率奠定基础。
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