关于我国房地产市场风险防范与协同监管的若干思考
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摘要：经济增速换挡阶段往往是风险的易发高发期，日本在经历了几十年的高速增长后与二十世纪九十年代初发生了经济危机，至今仍未走出阴影。本文在总结日本经济泡沫产生和破裂的基础上，进一步探讨其对我国风险防控的启示。目前我国也正处于增速换挡期，但由于我国在经济基本面、宏观调控与政策等多方面与之前的日本存在较大差异，所以不会出现日本式的经济泡沫。但我国也应当吸取日本的经验教训，对金融风险特别是房地产风险加以有效防控，以避免出现大的经济波动。
关键词：增速换挡 资产泡沫 房地产 风险防控
一、二十世纪九十年代日本资产泡沫
二十世纪九十年代日本股市、房地产市场泡沫双双破灭，给日本经济造成沉重打击，至今已近三十年，日本仍未走出阴影。此次日本资产泡沫的产生主要来自以下因素：
（一）经济繁荣
二十世纪八十年代日本成为第二大经济强国，拥有世界一半左右的外汇储备，电子、造船、汽车、钢铁等很多领域甚至超过美国，1985年日本成为最大债权国，空前繁荣的经济为泡沫的形成奠定了基础。
（二）大量国际“热钱”涌入
1985年9月，“广场协议”签订后，日元对美元升值幅度高达86.1%，大量国际“热钱”涌入日本股市和房地产市场，助推了泡沫的形成。
（三）宽松的货币政策
日元的大幅升值使日本出口急剧下滑，陷入“日元升值萧条”。为了刺激经济，日本政府将政策重点转向扩大内需，开始实施极为宽松的货币政策。一方面，从1986年开始日本央行连续5次降息，将再贴现率从5%降至2.5%，为当时主要经济体中最低的利率水平。另一方面，增加货币供应量，使其增速大大超过GDP增速，宽松的货币政策加剧了泡沫膨胀。
（四）不合时宜的土地税收政策
为了抑制投机，日本政府开始实行“重交易税、轻保有税”的土地税收政策。对持有期不满2年进行转让的土地征收重税，税负合计能达到84%，持有期越长税率越低。企业大量购入土地并将其作为资产长期持有，在一定程度上减少了短期土地供给，加剧房价上升。
（五）金融机构推波助澜
随着地价的持续上升，大量日本金融机构纷纷增加不动产抵押贷款的发放，使得不动产抵押贷款增速远远超过所有贷款的平均增速。
（六）人口迁移和金融中心的确立
从1981年开始，日本每年约有10万人净迁入三大都市圈，增加了三大都市圈的房屋需求。1983年开始日本股市逐步进入繁荣期，1984年随着外汇管制的放开，东京作为国际金融中心的地位越来越明确，东京地价出现暴涨，形成“土地神话”。
随着日本股市和房地产泡沫的不断膨胀，日本政府最终选择主动挤泡沫，从1989年开始实行紧缩的货币政策和严格的信贷控制，使得日本股市和房地产市场均出现坍塌式的下跌，资产泡沫彻底破灭。
二、我国会否出现日本式泡沫破裂
当前我国经济正处于增速换挡期，这一点与上世纪九十年代初的日本较为近似，房价收入比处于世界较高水平，存在一定泡沫。但由于我国的经济基本面、宏观调控与政策等很多方面与之前的日本存在很大差异，所以目前我国不会发生日本式的泡沫破裂。
第一，日本实行资本开放，九十年代初日本股市泡沫的形成和破裂与国际资本的涌入和外逃息息相关。而我国实行的严格的资本管制，不存在资本的大进大出。
第二，日本是自由市场国家，政府干预经济的能力相对较弱，我国政府宏观调控手段更加丰富，对房价的稳控能力远远超过日本。
第三，日本房地产泡沫破裂前，居民部门杠杠率已超过70%，而我国目前的居民杠杠率仅为52%，仍有一定加杠杆空间，抗风险能力更强。
第四，日本城镇化进程已接近尾声，而我国城镇化率刚超过60%，仍有一定上升空间，存在一定的有效需求。
第五，日本人口长期负增长，人口结构问题十分严重，不仅早已越过人口抚养比拐点，也已经越过刘易斯拐点。我国人口老龄化问题虽在加剧，但远不及日本的严重性。
三、日本泡沫对我国风险防控的启示
增速换挡阶段是风险的易发高发期，我国应充分吸取日本的经验教训，着力防控经济风险，特别是房地产市场风险。
（一）大力发展住房租赁市场
目前我国租售比在世界范围内处于较低水平，租赁市场尚不完善。完善租购并举重点在两个方面，一是充分调动租赁住房供应主体的积极性，大力发展住房租赁企业，鼓励开发商涉足租赁业务，支持个人出租住房。同时要适当向供应主体提供政策支持，如税收减免、为相关企业直接融资开辟绿色通道等。二是引导和鼓励住房租赁消费，加强对承租人权利保护，维持租金相对稳定，推进租购同权，加大租赁消费融资服务。
（二）货币金融政策要增强连续性、稳定性
货币金融政策调整过快过急，易导致市场出现较大波动，产生处置风险的风险。日本房地产泡沫的形成和破裂与日本央行频繁调整的货币金融政策密切相关。从2003年开始，我国累计动用全国范围的金融调控12次，首付比例在20%到30%之间调整，贷款利率在0.7至1.3倍之间变动，货币金融政策总体上缺乏连续性和稳定性。要坚持差异化的信贷政策，支持刚需和改善性需求，抑制投资、投机性需求。要将居民杠杠率控制在合理范围内，避免加杠杆速度过快导致抗风险能力降低，严防“首付貸”等场外加杠杆操作。货币供应增速保持在合理区间，避免货币超发加剧泡沫膨胀，也要防止主动刺破泡沫引发重大金融风险。
（三）改革完善“人地挂钩”政策，推进土地供需平衡
目前我国实行的“人地挂钩”政策主要是将农业转移人口与建设用地供应量相挂钩，但人口迁移并非简单的城镇化过程，现阶段更多的表现为人口从三四线城市向一二线城市的转移。因此，目前的“人地挂钩”政策无法从根本上解决一二线城市人口大量流入与住房供应紧张之间的矛盾。缓解一二线城市房价过快上涨的根本在于改革完善“人地挂钩”政策，将新增常住人口与建设用地供应量相挂钩，以解决供需失衡问题。
（四）建立房地产市场长效机制
经常使用限购、限贷等行政手段会造成市场机制不完善，比如将需求强制性延后，一旦调控放松，房价会出现报复性反弹，同时也会加大刚性购房者的负担，此外也会造成假离婚、假结婚等社会现象。要在更多发挥市场规律调节作用的基础上，逐步建立房地产市场长效机制，将货币金融政策、财税政策、土地政策等短期内合理有效的调控手段制度化，升级为一揽子长效调控机制，以确保房地产市场平稳健康发展。
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基金项目：本文系河北省社科基金项目《河北省金融突发事件防控与协同监管研究》阶段性研究成果，项目编号：（HB15GL005）。
作者单位：中共河北省委党校
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