投资性房地产公允价值计量模式分析

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　　[摘    要] 公允价值模式计量投资性房地产更能体现财务信息相关性和及时性，但是在上市公司中，只有少数采用公允价值模式计量投资性房地产，本文从投资性房地产的不同计量方式出发，分析其对企业资产负债表、所有者权益变动表、利润表以及递延所得税的影响，探讨公允价值计量模式与成本模式相比的不同，分析上市公司不使用公允价值模式计量的原因。
　　[关键词] 投资性房地产计量;公允价值模式;成本模式
　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 05. 023
　　[中图分类号] F230    [文献标识码]  A      [文章编号]  1673 - 0194（2019）05- 0056- 03
　　1      投資性房地产采用公允价值计量模式的政策基础
　　1.1   投资性房地产的确认
　　投资性房地产是指持有为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产或土地使用权。投资性房地产应能单独计量出售。其包括已出租的土地使用权、持有准备升值转让的土地使用权和已出租的建筑物。
　　1.2   公允价值计量模式
　　根据国际财务报告准则（IFRS 13）规定，公允价值是基于市场的计量，而不是基于特定主体，其定义公允价值为在计量日的有序交易中，市场参与者出售资产所能收到的价格或转移负债将支付的对价。
　　1.3   我国与国际会计准则的规定
　　由于经济全球化的发展，会计准则趋同已经成为一种发展趋势。国际会计准则（IAS 40——投资性房地产）与中国企业会计准则（CAS 3——投资性房地产）都允许企业选择成本模式或公允价值模式计量投资性房地产。不同的是，国际会计准则要求以成本为计量基础的企业在财务报表附注中披露，并解释说明企业没有采用公允价值模式的原因;中国会计准则并没有相关的规定。
　　2      影响投资性房地产公允价值的因素
　　2.1   公允价值的确认
　　由于市场差异性、公允价值取得方式不同，导致公允价值可靠程度不同，通常，公允价值分为三个层次：对相同资产在活跃市场上的报价;类似资产活跃市场中报价，相同资产非活跃市场报价;合理估计，即投资性房地产能够给企业带来的后续利益。
　　2.2   我国房地产交易市场的不稳定性
　　根据社科院发布的《中国房地产蓝皮书》2018年，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。热点一、二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”。由此可见近期的房地产市场仍旧维持在增长状态，但是后期的房地产市场有可能存在价格回落的风险，对于企业来讲，房地产市场的波动会影响企业的投资性房地产的公允价值，企业在采用公允价值模式会需要花费更多的人工成本和时间成本，房地产市场公允价值的取得也存在不可靠性。
　　3      投资性房地产公允价值计量对企业财务的影响
　　3.1   对资产负债表的影响
　　投资性房地产由成本模式转化为公允价值模式可增加企业的资产价值，使得企业的资产结构优化，降低企业的资产负债率。
　　在转化日当天，原本以成本模式计量的、相当于固定资产的投资性房地产按照其扣除累计折旧的账面净值转出，以其转化日当天的公允价值入账，计入“投资性房地产—成本”账户，公允价值与账面价值的正差额计入“其他综合收益”，负差额直接计入“公允价值变动损益”。一般情况下，在转化日当天会产生正差额，使得“其他综合收益”与资产价值增加。根据资产负债率的计算公式（资产负债率=总负债/总资产×100%），企业的资产负债率会下降，从而使得企业从表面上有更加稳定的资产结构。
　　在后续的计量过程中，公允价值的上升，同样会导致资产的增加与资产结构的优化。在短期内，投资性房地产的公允价值呈上升态势，投资性房地产公允价值的增加会导致投资性房地产资产负债表中的账面价值上升，使企业的资产增加;同时，投资性房地产的公允价值变动计入“公允价值变动损益”，使得当期的利润增加，并最终通过期末利润结转，使得所有者权益增加。因此，投资性房地产的后续计量也会影响到企业的资产结构，使得资产结构优化，从资产负债表来看，企业的发展稳定、运行良好。
　　3.2   对利润表的影响
　　投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，计入其他综合收益的差额，并不影响企业当期的利润额。但在后续计量中，公允价值变动计入公允价值变动损益，并最终进入利润表，使企业利润上升。
　　公允价值模式与成本模式相比较，可将企业以后期间实现的利润分期计入利润表中，使企业利润数据平稳，不因为投资性房地产的处置导致某年的利润激增，使得企业的财务状况更加稳定。
　　以一处投资性房地产为例，假设该地产取得成本为X万元。
　　在成本模式下，假设其残值为0，使用年限为Y，采用直线折旧法。在公允价值模式下，假设每年的公允价值为Xi，i=1-Y，在第n年将该投资性房地产按照当时的市场价值M处置，暂不考虑所得税的影响。
　　第i年：成本模式下，利润影响值为-X/Y;公允价值模式下，利润影响值为Xi-Xi-1;公允价值模式与成本模式相比，使得利润多（Xi-Xi-1+X/Y）。 　　截止到第i年，成本模式下，利润累计影响额为-i×X/Y;公允价值模式下，利润累计影响值为Xi-X;公允价值模式与成本模式相比，使得利润累计多出（Xi-X+i ×X/Y）。
　　第n年：投资性房地产被处置;成本模式下，利润为出售价格与账面净值之间的差额，即（M- X+ n X/Y）;公允价值模式下，利润为（M- Xn）;公允价值模式与成本模式相比，其利润差额为（X- Xn-nX/Y）。到第n年投资性房地产被处置，公允价值模式与成本模式的利润累计影响额均为（M-X）。
　　可得出结论，投资性房地产后续计量中，公允价值模式下确认的利润比成本模式下要多;投资性房地产被处置当期，成本模式确认的利润比公允价值模式多;但当投资性房地产被处置时，无论是成本模式还是公允价值模式，其对利润的累计影响都是相同的，即售价与取得成本之间的差额。
　　因此，投资性房地产采用公允价值模式计量能使企业每年的利润变动额比较稳定，不会出现成本模式下某年利润激增的情况，起到利润平滑作用，降低企业的利润波动性，同样使得企业减少因为处置投资性房地产使得某年转亏为盈的可能性。
　　3.3   对所有者权益的影响
　　投资性房地产在由成本模式转化为公允价值模式的过程中，差额计入其他综合收益，使留存收益增加。
　　后续计量中，通过利润结转使所有者权益中的盈余公积、未分配利润增加。公允价值模式与成本模式相比，所有者权益增加。
　　在投资性房地产处置当期，成本模式与公允价值模式相比，所有者权益的增加额更大，但是从投资性房地产取得到处置整个期间来看，无论是成本模式还是公允价值模式，其对所有者权益的累积影响都是相同的。
　　3.4   对企业递延所得税的影响
　　根据税法的规定，公允价值变动损益属于未实现的利得和损失，在计算企业所得税时，不考虑公允价值的变化，这将导致投资性房地产的账面价值与计税基础之间的差异。在目前中国房地产市场的大环境下，通常是账面价值高于计税基础，这也就导致了应纳税暂时性差异，使得递延所得税负债增加，所得税费用增加。
　　例如：企业A于20X7年1月1日将成本为1 500万元，预计使用年限20年的投资性房地产由成本模式轉为公允价值模式。在转换之前已使用5年，企业基于直线法计提折旧，预计零残值。企业可连续、可靠地获得房地产的公允价值，企业A采用公允价值模式对该投资性房地产后续计量。认为税法规定的折旧方法、折旧年限和净残值与会计准则一致。该项投资性房地产在1月1日的公允价值为1 600万元，在12月31日的公允价值为1 800万元。
　　1月1日，投资性房地产的公允价值为1 600万元，该投资性房地产的计税基础为成本扣除税法允许扣除的折旧额后的金额，即1 125（1 500-75×5）万元，产生应纳税暂时性差异475万元，贷方计入递延所得税负债118.75（475×0.25）万元，借方计入其他综合收益。
　　该投资性房地产在20X7年 12月31日的账面价值为公允价值1 800万元，计税基础为1 050（1 500-75×6）万元。该投资性房地产的账面价值1 800万元与计税基础1 050万元之间产生了750万元的暂时性差异，当期应计提递延所得税负债68.75（750×0.25-118.75）万元，借方计入所得税费用，贷方计入递延所得税负债。
　　在成本模式下，虽然每年的折旧额可以从企业收入中扣除，导致所得税额的下降，但是在最终处置投资性房地产时，会缴纳高额的所得税，使得最终成本模式和公允价值模式下的所得税额相同。投资性房地产在公允价值模式下，通过对递延所得税负债的影响，将所得税费用进行了分摊，使得企业的净利润水平更加平稳。在公允价值模式下，投资性房地产的最终处置不会导致企业所得税费用的剧烈波动。
　　4      少数上市公司选用公允价值模式计量投资性房地产的原因
　　笔者根据上海证券交易所网站信息披露板块，搜集了2018年上市公司200家年度财务报告，在随机抽取200家上市公司中，82家公司没有投资性房地产，114家采用成本模式计量投资性房地产，只有4家上市公司采用公允价值模式，仅占有投资性房地产公司的3.3%。在所抽取的114家采用成本模式计量投资性房地产的上市公司中，有47家将固定资产转入投资性房地产，有1家将土地使用权从无形资产转入投资性房地产。
　　4.1   公允价值取得成本与审计费用
　　房地产市场具有不稳定性，企业的投资性房地产在房地产市场中价值取得具有很大的主观性，相同市场中相同的投资性房地产在不同的企业中可能会存在不同的价值，可能会有很大的差距。一个企业获取公允价值，需要聘请评估机构对投资性房地产的公允价值评估，与采用成本模式相比，每年都需要花费一定的评估费。
　　当公司采用公允价值模式计量投资性房地产时，会增加会计师事务所审计业务所面临的风险，增加审计师对公司利用投资性房地产公允价值变动进行盈余管理的疑虑，从而增加上市公司的审计费用。
　　4.2   企业纳税规划与现金流
　　上市公司在采用成本模式计量投资性房地产时，按照税法规定的折旧额可以降低当期的企业所得税，同时可以减少企业现金的流出。在公允价值计量的情况下，税基不承认公允价值变动，公允价值与计税基础间产生暂时性差异，形成递延所得税负债，导致企业的所得税费用增加，无法享有投资性房地产折旧产生的纳税优惠。
　　5      结    论
　　采用公允价值计量的企业每年都会因为投资性房地产公允价值的变动而确认利润。若企业运营困难，想要采用处置投资性房地产的方式获得现金和利润，公允价值模式下确认的利润比成本模式下要低，此时企业采用成本模式计量投资性房地产的价值会使当期的利润激增，易起到转亏为盈的效果，掩盖企业运营现状。采用公允价值模式计量投资性房地产会在每年增加企业的利润、资产和所有者权益，起到利润平滑的作用，与成本模式相比，其更科学有效，体现会计信息的相关性、及时性。
　　
　　主要参考文献
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　　[3]李莉.高级财务会计[M].大连：东北财经大学出版社，2016.
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