中国“以房养老”：现实困境、国际经验与应对策略

来源:用户上传      作者:张栋

　　[摘 要]作为一种补充养老方式，“以房养老”早在十余年前在中国就受到了广泛关注，民营机构、政府机构、银行以及保险等部门和行业均开展了一系列的实践和探索。但总体来看，由于传统观念和一系列顾虑因素存在，社会公众需求空间受到了极大限制，同时在系列风险的制约下，金融机构供给能力和意愿也稍显不足。此外，政策配套建设滞后，制度交易环境也尚不成熟，从而导致中国以房养老发展缓慢。从国外经验来看，公众的支持和认同、政府的参与和法律保障、成熟的产业形态、多样化的产品设计等都是其以房养老业务发展的重要保障，值得借鉴和完善。纵观中国以房养老的未来发展趋势，尽管其定位小众，但潜在市场不容忽视，应明确政府职能，完善以房养老制度环境，鼓励多方机构通力合作，优化以房养老产品，同时宣传多元化养老观念，强化以房养老理性认知，为以房养老的长期发展做好充分准备。
　　[关键词]“以房养老”;住房反向抵押贷款;传统观念;系统风险;制度交易环境
　　[中图分类号]D669.6[文献标识码]A[文章編号]1673-0461（2020）02-0070-08
　　 作为国际上一项比较成熟的补充养老方式，“以房养老”最早起源于荷兰，在美国发展最成熟、最完善。同时以房养老在英国、法国、新加坡和日本等国家有了较快发展。经过数十年的发展，以房养老已经成为西方国家一种比较成熟的融资途径和相对有效的补充养老方式，在应对人口老龄化和满足老年群体多样化的养老需求等方面发挥了较为重要的作用。
　　 随着中国经济和社会的快速发展，老年人养老需求日益多元化。在人口老龄化、家庭结构小型化等一系列新形势的影响下，老年人养老供给面临着一系列挑战。在此背景下，拓展多样化的养老方式成为社会各界共同努力的方向，以房养老等社会化的养老方式应运而生。
　　一、中国“以房养老”实践探索与市场评估
　　“以房养老”指的是持有房产的老年人将自己的房产通过个人、金融机构或中介机构等变现或获取相应的养老服务的一种养老方式，是解决老年人“房产富人，现金穷人”问题的有效手段。其核心思路是持有房产的老年人，将房屋产权抵押给银行、保险公司等机构，由相应的金融机构根据房屋价值、房主年龄和预期寿命及未来折旧增值等因素进行综合评估，对老年人房屋的价值做出判断，老人则可以定期从该机构取得一定数额养老金或者接受老年公寓的服务，直到老人去世后该机构才能获取房屋的产权并进行相应的处置。
　　 （一）中国“以房养老”实践探索
　　 自2003年以住房反向抵押贷款为代表的“以房养老”模式得到政策层支持以后，相关政府部门和市场开展了一系列研究和实践探索。2005年以来，部分城市和地区开展了不同模式的“以房养老”试点，分别出现了民间版、政府版、银行版和保险版的以房养老模式[1]，但真正有所成效的则是保险业推出的住房反向抵押养老保险业务。
　　 2015年3月幸福人寿保险产品“幸福房来宝”正式获得保监会批准，成为保险主导的“以房养老”落地的第一个产品。“幸福房来宝”面向的群体主要是60—85周岁的老年人，主要倾向于孤寡失独老人群体，符合条件的老年人将房产抵押给幸福人寿保险公司，房产经过评估和公证之后，双方签订保险合同，老年人可以选择继续在原房屋居住，也可以将房屋委托给保险公司出租、自己入住养老院两种方案，合同期间保险公司根据合约向老年人支付养老保险金，具体金额不受房价的上涨和下跌影响。老人去世后，保险公司获得抵押房产的处分权，处分所得优先偿付养老保险相关费用，如果所得款超过老人的花费，余额将由老人的继承人所有，如果所得不足以偿付养老费用，不足部分由保险公司承担，这一模式运作的重要前提是保险公司强大的风险分散精算技术等。2018年，中国银保监会《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。2019年6月，人寿保险首单老年人住房反向抵押养老保险业务在广州落地，成为市场上第二家顺利承保此项业务的保险公司。根据统计，截至2019年4月，幸福人寿推出的“以房养老”保险产品累计承保194单（133户），其中北京、上海、广州三地的保单数占比较多。据统计，该保险产品平均每月每户发放养老金近8 000元，根据地区房产价格的不同，每户领取每月最高3万多元，最低近2 000元。
　　 （二）中国“以房养老”市场评估
　　 1.需求：经济社会转型，“以房养老”市场潜在需求显现
　　 第一，人口结构变迁，家庭功能弱化，空巢与失独老人增加，传统养老方式面临诸多挑战，“以房养老”等新兴养老方式成为多元化养老需求新的关注点。在人口老龄化的影响下，中国家庭小型化、少子化现象突出，根据国家统计局数据，中国平均家庭规模已从1953年一普时的4.33人下降到2010年六普时的3.10人，并将进一步缩小到2030年的2.61人和2050的2.51人，见图1。家庭小型化、少子化将持续存在，在很大程度上削弱了家庭养老的功能。另一方面，在计划生育等因素的影响下，中国空巢老人和失独老人规模继续上升，空巢老人数量已于2013年突破1亿人大关，2012年中国至少有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加 。
　　图1 历次人口普查家庭户规模情况及未来预测
　　数据来源：1950—2010年数据根据历次人口普查数据整理;2010年以后数据参考为国家应对人口老龄化战略研究课题组预测。
　　 第二，养老保障水平有限，多样化养老方式亟待拓展。从历次人口普查和抽样调查数据来看，老年群体的收入主要来源于劳动收入、养老金和家庭其他成员供养。随着人口老龄化的加深，高龄化和失能化趋势不断加剧，老年人持续的劳动收入保障受到限制，与此同时，家庭结构的小型化使得家庭其他成员供养的能力弱化，而目前中国基本养老保险的保障水平有限，补充养老保险尚未完善，因此，亟待拓展多元化的养老方式，提升老年人的养老保障水平。 　　 第三，自有房比重较大，住房资产价值上升。《中国家庭金融调查报告2015》显示，房产占中国家庭总资产的69%，而美国只有30%。根据2010年中国城乡老年人口状况追踪调查情况来看，城镇老年人拥有自己的产权房的有75.7%[2]，而且近年来中国房地产市场活跃，住房价格持续上涨，住房资产不断升值，住房成为城市居民家庭资产中重要的组成部分，这为“以房养老”需求提供了基础条件。
　　 2.供给：市场广泛关注，“以房养老”供给主体不断探索
　　 自2003年“以房养老”的概念被引入中国之后，不同性质的机构开始进行了积极的探索，既包括南京汤山留园公寓和北京“养老房屋银行”为代表的民营机构的探索，也包括上海公积金管理中心和杭州上城区湖滨街道的实践，同时中信银行、兴业银行、上海银行等银行业机构也通过相应产品的设计开展 “以房养老”业务，同时，自2014年保监会发布 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》后，幸福人寿正式推出“幸福房来宝”的“以房养老”产品，此外还有多家养老保险机构拟推出“以房养老”业务。
　　 总体来看，尽管前期部分机构“以房养老”的具体实践和探索进展缓慢，甚至部分探索以失败而告终，但随着政策支持路径的日益清晰以及借贷双方市场交易环境逐步完善，“以房养老”仍然备受市场关注。
　　 二、中国“以房养老”面临的问题与挑战
　　 （一）传统观念和系统顾虑存在，社会公众需求空间受限
　　 第一，传统养老观念和遗产动机降低了“以房养老”的接受度。一是传统思想的约束，目前中國的养老方式依然是家庭养老，养儿防老的观念根深蒂固，如果老人生前将自己的房屋抵押出去，无论选择居住原有房屋放弃居住后产权，还是选择直接放弃产权获取养老金入住养老机构，或者抵押并居住原有房屋、去世后子女根据老人养老支出优先赎回原有房屋等各种方式，不仅老人在心理上难以接受，也会给子女带来心理上的诸多压力。二是遗产动机的影响，在中国传统观念中，“但存方寸地，留于子孙耕”，房子不仅仅拥有居所的功能，更承载着家业的传承，其中包含的不只是经济价值，还蕴含着代际之间亲情的纽带。这些传统观念的影响，在很大程度上是目前“以房养老”落地不多的重要原因。
　　 第二，机构信任风险，增加了需求方“以房养老”的顾虑。一方面，“以房养老”抵押的周期较长，在中国也处于刚刚起步的阶段，暂时还没有成熟的商业模式，更没有完善的法律体系来保障老年人“以房养老”的权益。中国现行“以房养老”试点大都是银行、保险等商业机构在运行，一旦机构经营不善而破产或“以房养老”业务无法实现预期而停滞，都可能对需求方造成重大损失，从而产生后顾之忧。另一方面，需求方一旦将房屋抵押给供给方，如果老人搬离原有住房入住贷款方提供或合作的养老机构中，由于已签订合同，老年人在养老机构中享有的服务质量难以得到完全保证。
　　 第三，房价上涨预期，降低了“以房养老”的需求意愿。自2008年经济危机以来，中国整个房地产行业处于加速发展的趋势，房地产开发快速扩张，房价走势持续上升，且近年来房价上涨未发生根本性扭转。在持续的房价上涨预期的判断下，担心房价上涨带来损失的顾虑就大大降低了“以房养老”的需求意愿。尽管目前有部分“以房养老”试点产品，如幸福人寿的“幸福房来宝”明确承诺，如果房价上涨，增值部分可由继承人继承，房价下跌风险则由公司承担，这一明显不符合风险分担的保险原则可以被认为是产品初期推出的一种吸引客户的方式，显然不会是产品的常态机制。
　　 除此之外，住房抵押的重要一环是需要对房屋进行评估，而目前中国房屋评估市场并不成熟，潜在需求者不仅要承担评估不公正的风险，还需要承担并不低廉的评估费用，这在很大程度上也限制了老年人“以房养老”的需求实现。
　　 （二）系列风险制约，金融机构供给能力和意愿不足
　　 第一，市场和技术风险难以预期，弱化了商业机构参与“以房养老”的动力。其中市场风险又可以细分为房产泡沫风险、利率风险和长寿风险等。房产泡沫风险同未来经济发展和房地产走势紧密相关，带着极大的不确定性，在宏观经济走势和国家政策的影响下，随时可能出现不可预测的波动，而商业机构一旦签约“以房养老”业务，在较长时期内将承担房价下跌的风险，因此大部分商业机构仍然对“以房养老”持谨慎态度。利率风险则主要受市场利率的波动影响，如果实际利率大大高于约定利率，贷款方则面临着贷款额和应计利息高于抵押房产价值的风险;如果实际利率大大低于约定利率，借款人可能提前还款并终止合同。长寿风险则是由于参保者寿命超过预期约定寿命，抵押房产不足以清偿资产本金和利息时，商业机构不能向融资人或继承人追索，而应由商业机构承担参保人的长寿风险。这一系列的风险都是需要商业机构通过科学、可靠的技术精算手段加以化解的，但由于房价的估算、老人预期寿命和利率变动都带有诸多的不确定性因素，从而导致机构面临着很大的技术风险，导致商业机构参与“以房养老”的动力不足。
　　 第二，成本风险难以有效化解，增加了机构“以房养老”的供给压力。由于“以房养老”的经营和运作过程十分复杂，从国际经验来看，通常需要银行、保险、投资以及相关中介机构等多方主体参与，通过多方的优势互补，降低成本。然而，中国《证券法》《银行法》等规定中国金融机构实施“分业经营、分业监管”的模式，在很大程度上限制了各主体之间合作的实现，大大增加了“以房养老”的实施成本[3]。除此之外，被抵押的房屋还面临着自然风险，如果被抵押的房屋遭受自然灾害，商业机构也会遭受损失，而如果商业机构单独为房屋购买房屋保险，也会产生额外的成本。
　　 第三，商业机构参与“以房养老”还面临着一系列的道德风险。一方面，房价估值高、老人寿命短对于参与“以房养老”的商业机构更为有利，但事实上房价估值高通常可以较好的判断，而老年人寿命则是自身有更好判断，事实上预计自己会长寿的老年人较身体状况稍差的老年人参与“以房养老”的可能性更大;另一方面，双方签订合约后，如果继续入住原有住房，由于住房最终所有权通常归商业机构所有，老年人通常会基于自身效用最大化的导向，减少对住房的维护和保养支出，从而可能影响未来房屋估价。 　　 （三）政策配套建设滞后，制度交易环境不成熟
　　 由于“以房养老”本身的复杂性和特殊性，对于供给方也就是贷款人和需求方（即借款人）都会面临着一系列的风险，这些风险都需要一系列的法律和政策支持加以化解，从而形成一个稳定、成熟的制度交易环境。然而从目前中国“以房养老”的法律和政策配套建设来看，还远远不足以化解当前“以房养老”市场中的系列风险。
　　 第一，“以房养老”相关的政策法律不规范甚至存在障碍，限制了“以房养老”的发展进程。一方面，中国“以房养老”缺乏明确的法律支持。近年来中国不同部门通过指导意见、通知的方式提出发展“以房养老”的建议，但缺乏具体的操作规程，供需双方的利益都难以得到保障，而发达国家如美国，通过《住宅法》《银行法》等法律对“以房养老”有详细的法律规定，保障供需双方的合法权益。另一方面，中国目前的一些政策和法律规定，如房屋70年的产权限制，严重制约了“以房养老”中房产价值的评估，尽管物权法规定房屋到期后自动续期，但却没有明确续期和缴费的标准和条件，成为商业机构参与“以房养老”的最大障碍[4]。
　　 第二，政府监管不足，降低了公众对“以房养老”产品的信任度。目前中国“以房养老”仅处于试点阶段，相关部门提出了支持意见，但并未明确具体的监管细则，导致当前不同机构在探索“以房养老”模式过程中千差万别，处于“摸着石头过河”的阶段。对于准入机制、操作环节的运作机制、评估机制和合约兑现机制都缺乏明确、客观、公正的监管规定，导致“以房养老”的进程受阻。
　　 第三，“以房养老”的制度交易环境不成熟，破坏了供需双方的交易基础。一方面，房产评估是“以房养老”推行的重要环节，目前中国房地产评估机构不够规范，缺乏具有公信力的资产评估机构，导致“以房养老”的交易基础受到限制;另一方面，“以房养老”必然涉及房产抵押和转卖业务，这就需要灵活且发达的房地产二级市场，近年来中国房地产二级市场有所发展，但仍存在诸多不规范的现象，如资质参差不齐、信息不对称、信用低下等，导致中国房地产二级市场尚不健全。这些制度交易环境方面存在的障碍，大大影响了“以房养老”的推行。
　　 三、国外“以房养老”的发展现状与启示
　　 “以房养老”理念最早起源于荷兰，真正意义上“以房养老”的推出则应属20世纪80年代的美国，随后英国、新加坡和日本等发达国家也纷纷进行了“以房养老”的探索。发达国家通过“以房养老”的理论和实践探索积累了许多较为成熟的经验，也產生了一些教训。分析国外“以房养老”发展的经验教训，对于中国“以房养老”试点的落地和进一步探索具有重要意义。
　　 （一）美国“以房养老”探索及发展经验
　　 作为世界上 “以房养老”制度运作最为成熟的国家，美国 “以房养老”模式产生于20世纪80年代，当时美国社会存在一大批“房子富人、现金穷人”现象，美国政府意识到如果将这些体量庞大的不动产和养老有效结合，将可以大幅度分散社会养老压力。美国政府在推出 “以房养老”业务之前，已经完成了大量的前期工作。首先，成立了国家房屋价值转换中心（NCHEC），专门负责对“以房养老”的宣传，提供了广泛的群体基础。其次，美国政府颁布《国家住房法案》，以法律条文的形式对“以房养老”的运作做了具体而详细的规定，提供了法律保障。
　　 美国的“以房养老”业务探索主要是住房反向抵押贷款。具体而言，美国住房反向抵押贷款的对象主要是62岁及以上的老年人，由美国住房和城市开发部（HUD，Department of Housing and Urban Development）负责监管。在这种贷款方式下，贷方分期放贷，房主负债随着分期时间的递延而上升，在此期间，房产所有权仍属老人自己并拥有对房产处置的权利，但前提是还清所有的贷款本息。目前美国住房反向抵押贷款主要有三种模式（见表1）：
　　 1. 房产价值转换抵押贷款计划（HECM，Home Equity Conversion Mortgage）
　　 HECM是美国住房与城市发展部发起设立的，并在发展过程中提供各种不同改进方案，此项计划由美国联邦政府提供担保。该计划针对的对象是年满62周岁以上、拥有独立产权住房并居住在拟抵押房屋内的老年人。金融机构根据申请人年龄、房产价值和利率计算出贷款总额并发放给借款人，借款人可选择一次性领取、固定期或生命期内按月领取、信用额度内按需领取等不同的方式。贷款期间，金融机构有义务按时支付养老金，借款人可继续居住在抵押房屋内，并需缴纳一定财产税和及时维修房屋。当贷款到期后，借款人的继承人有不同选择：一是还清贷款本息，取得抵押房屋的所有产权;二是出售抵押房屋，用所得款项还清贷款本息后拥有剩余额度，如房屋所得款低于贷款额，必须偿还贷款额的95%以上;三是放弃抵押房产的赎回权，如果此时房屋价值不足以支付贷款额，金融机构不能向借款人的继承人行使追索权。HECM对最高贷款额度有一定的限制，目前是62 250美元，房产价值较高的老人通常不会选择这一计划。正是因为这一计划针对的是房产价值较低的老年人，贷款除设定无追索权的保护措施外，还给予了较大的税收优惠。在政府公信力的保证以及一系列优惠政策的推动下，近年来HECM发展迅速，约占美国“以房养老”业务的95%以上[5]。
　　 2. 住房持有者计划（Home Keeper）
　　 为满足拥有中等价值房产老人的“以房养老”需求，1995年美国联邦抵押协会（即房利美）推出Home Keeper计划。该计划在运作方式上跟HECM类似，但Home Keeper突破了贷款额度的限制，且限制条件更少，如与他人共有的房产也可以申请该计划，从而拓宽了“以房养老”的客户群。在Home Keeper计划中，联邦政府并不提供担保，但提供政策优惠并负责监管，因此，公信力较HECM稍低，参与的人数也比HECM大大降低。 　　 3. 财务自由计划（Financial Freedom）
　　 财务自由计划是有纯私人机构运营的，以营利为目的，其目标对象是拥有高价值独立房屋（房屋资产净值超过40万美元）的老年人，最高贷款额度可达70万美元。该计划由私人机构设计运作，政府实施监管但不分担风险。其运作流程是：拥有高价值独立房产的老年人将房产抵押，双方签约后，贷款机构将贷款一次性支付给受险公司，该受险公司作为承保方按约定向借款人发放终身年金。财务自由计划中，借款人可只抵押部分房产（下限为20%），未抵押部分可由后代继承。在风险管理方面，借贷双方可以通过“权益分享”的制度安排共同承担房屋价格波动风险，同时，该计划可以通过证券化实现资产流动，避免了支付风险。但由于该计划的对象是拥有高价值房产的老年人，这部分群体通常有较好的养老规划，不需要抵押房产来养老，同时该计划也没有政府担保，公信力不足，该计划在美国 “以房养老”市场中份额很小并已陆续停办。
　　 （二）新加坡“以房养老”探索及发展经验
　　 新加坡“以房养老”探索起源于新加坡保险合作社（即职总英康保险公司，为一家私营公司）1997年经营的住房反向抵押贷款产品。该款产品对于借款人有着严格的限制，只针对60岁以上、拥有70年以上私有产权住房的新加坡公民或新加坡常住居民，同时借款人还必须是该公司的寿险客户，必须购买抵押保障险和房屋保险。该产品规定，每月贷款额度根据申请人的年龄、房屋价值、贷款期限以及现行利率等因素，最高可申请不超过房屋估价的70%的额度，期限最高20年或屋主年满90岁或屋主死亡中较早者为准。除此之外，该产品没有“无追索权”保证，即如果贷款超过房产价值，借款人或其继承人必须偿还该差额。由于该产品限制条件过多，尤其是新加坡90%以上都是公有住房，该产品在很长时期内都少有进展[6]。尽管2006年职总英康保险公司开始将贷款对象扩大到公有住房，但由于私营机构缺乏公信力，民众担心权益无法保障，参与人数仍然没有大的改观，该公司于2008年正式停止发放住房反向抵押贷款。
　　 为缓解养老压力，推进“以房养老”等多元化养老方式的发展，2009年新加坡建屋局（HDB，Housing and Development Board）开始推出房屋契约回购计划，以政府名义开展住房反向抵押贷款。该计划规定，62岁以上、拥有三房或更小组屋、家庭收入低于3 000新元、房产没有被减值释放且申请时只购买了一套组屋的老年人可以将剩余租期出售给建屋局，申请人可继续居住原有房屋并定期领取一定的养老金补贴。建屋局支付的资金可以分为3部分：一是加入计划后可以一次性领取1万新元的津贴[7]，一半为现金，另一半用来向中央公积金购买年金;二是每月为申请者支付固定的资金;三是购买长寿保险，当申请者寿命超出预期，可从保险公司继续领取养老金。该计划的房屋契约年限不超过30年，剩余契约由建屋局回购，30年后建屋局拥有该组屋，此时若申请者仍健在，建屋局将继续提供住所。由于政府的参与大大提高了该项计划的公信力，引起了不少老年人的关注。
　　 （三）英国“以房养老”探索及发展经验
　　 英国最早的“以房养老”模式探索是20世纪60年代的“房产价值释放机制”（ERM， Equity Release Mechanism），其本质是一种住房证券化的方式，具体做法是有需求的老年人将房产抵押向贷款机构以浮动利率的方式进行贷款，并将贷款投资于股票或债券市场，然而到20世纪80年代由于英国经济低迷，金融市场萧条，参与该项业务的老年人不仅没有获得收益，还遭受了利率上升造成的损失，最后英国政府以缺乏“无追索权”保护的理由终止该项业务，并对遭受损失的老人进行补偿，但仍存在一系列纠纷，导致 “以房养老”的公信力受到极大影响。
　　 21世纪以来，随着人口老龄化的加深以及英国房地产市场的发展，英国政府越来越认识到固化在房产上的资产财富的重要性，于是英国政府开始着力推动“以房养老”的发展。2001年英国政府正式推出新的房产价值释放计划，地方政府可以根据被抵押房屋价值发放贷款，在老人死亡或住房出售时贷款到期。同时为了防止资金链断裂，英国政府还提供了8 500万英镑的资金支持。2004年英国金融服务局（FSA， Financial Service Authority）正式接管住房抵押贷款业务，进一步加强对该项业务的监管。2013年英国金融服务局分为审慎监管局（PRA）和金融行为监管局（FCA）两个机构，对住房反向抵押贷款等业务的微观监管职能由FCA负责。目前英国“以房养老”主要包括两类：第一类是终身抵押贷款（Lifetime Mortgage），该业务的申请人必须年满55周岁（夫妻双方共同申请的必须都满足该条件），申请人可以将房产的全部或者一部分作为抵押，并继续对抵押房屋保留居住权，贷款金额可以选择一次性领取或按月领取，借款人去世或进入长期护理阶段后贷款到期，须将房产变现还本付息;第二类是住房转换计划（Home Reversion Plan），该业务要求申请人年满60周岁，该计划下，老人先将自己房屋的全部或部分产权出售给贷款机构，机构依据申请者年龄、健康情况等进行评估，約定一次性或定期给老人一笔免税养老金，同时提供一份终身租房契约，即老人可终身居住在原有房屋内，不需缴纳租金。这两类产品都提供“无追索权”保证，即如果出售的抵押房产金额不足以还本付息，贷款机构不得向借款人或其继承人追偿，而如果所售抵押房产金额还本付息后仍有盈余，盈余部分应归借款人或其继承人所有。
　　 （四）国外“以房养老”发展的启示
　　 在人口老龄化产生的一系列养老危机的情况下，不少发达国家逐渐将目光转向固化在房产上的资产财富，纷纷开展了“以房养老”的探索。不同国家因公众观念、制度发展环境、政府支持力度等方面存在的差异，进行了诸多不同模式“以房养老”的探索，对中国“以房养老”的发展具有很好的借鉴作用。 　　 1.公众的支持和认同是“以房养老”业务开展的前提
　　 作为“以房养老”的直接服务对象，公众的支持和认同决定着 “以房养老”业务的成败[7]。公众的支持和认同通常包括两个方面：一是公众对“以房养老”观念或者对住房资产的处置态度，在这方面，崇尚自由和独立自主的欧美国家，老年人对房产有着较大的自主权，而对于传统养儿防老观念的国家，老年人遗产动机比较强，这在很大程度上对 “以房养老”业务的开展产生阻力，如何获得公众对 “以房养老”的观念认同是这一业务开展的前提;二是对“以房养老”产品的认同，即便老年人拥有了处置“以房养老”的自由并愿意选择 “以房养老”，但由于“以房养老”产品大都是具有复杂的设计，往往让公众产生误解而难以推广，因此通过良好的产品设计和适当的宣传，才能有效促进公众对“以房养老”业务的支持和认同，如美国在正式推出“以房养老”业务之前，成立了国家房屋价值转换中心（NCHEC），专门负责对“以房养老”的宣传。
　　 2.政府的参与和法律保障是规范“以房养老”市场的关键
　　 从各国“以房养老”的具体实践和探索的经验来看，政府在“以房养老”产品开发和运转过程中起到了非常重要的作用。这些国家都通过积极倡导甚至参与 “以房养老”产品开发、采取税收优惠等政策支持并重视其监管，在维护 “以房养老”正常运转中发挥了重大作用。美国20世纪60年代刚开始由私人公司推出的 “以房养老”发展极其艰难，直到政府介入推出HECM才真正发展起来，新加坡、英国“以房养老”最初的探索也是如此，都因缺乏政府支持而失败。同时，“以房养老”周期长，且涉及了金融、房地产、养老服务等诸多行业，制度安排复杂，所以老年人非常谨慎，而系统、完备的法律监管和保障是提高公信力的保障，美国在“以房养老”方面取得的巨大成功离不开其完善的法律保障体系。
　　 3.成熟的产业形态为“以房养老”产品提供有力支撑
　　 “以房养老”业务的开展涉及到金融、房地产和养老服务等诸多行业。一方面， “以房养老”面临着一系列风险，如长寿风险、利率风险等，需要通过发达的金融市场，借助有效的金融工具有效规避和分散风险，还可以通过资产证券化等金融技术手段为“以房养老”市场提供流动性资金等，这在美国3种 “以房养老”模式、新加坡LBS和英国新的房产价值释放计划中都有较为明显的体现。另一方面，“以房养老”严重依赖于发达的房地产产业，如美国在发达的房地产的基础上，还通过完善的房地产二级市场提供担保，给“以房养老”提供了有利条件。此外，“以房养老”离不开多方主体的协同合作，政府的政策支持、金融机构的资金和技术保障、房地产一级市场和二级市场的繁荣以及成熟的养老服务业等都是“以房养老”顺利开展的必备条件。
　　 4.多样化的产品设计有利于激发 “以房养老”的潜在需求
　　 不同群体的老人在资产和财富状况、风险承受能力、年龄和健康等方面都存在较大差异，从而对“以房养老”产品的具体需求也就不尽相同，所以各国都根据不同的消费需求，开发出多元化的 “以房养老”产品[8]，如美国针对不同价值的房产开发出了3种分别针对低价值房屋、中等价值房屋和高价值房屋的住房反向抵押贷款。同时，各国针对贷款的发放也都设置了一次性、按月发放等不同方式。此外，有无“追索权”也是反向抵押参与者关注的重要问题。因此，进行多样化的“以房养老”产品设计，有利于激发“以房养老”的潜在需求，拓展市场规模。
　　 四、中国“以房养老”发展的思考与建议
　　 （一）明确政府职能，完善“以房养老”制度环境
　　 “以房养老”作为多元化养老方式的一种，具有很强的公共属性，涉及到多方利益，且运行机制极其复杂，因此政府职能在“以房养老”有序发展过程中的作用至关重要。一是，“以房养老”的规范有序发展必须有明确的法律支持。土地70年产权到期如何续期不明确，房屋价值评估就没有公认算法，“以房养老”供需双方就难以达成共识，这是“以房养老”最大障碍，亟需尽快通过立法加以明确。二是，要加强“以房养老”的顶层设计，明确不同机构在“以房养老”运行过程中的职责，制定具体的政策和细节，提供相应的政策优惠措施，并加強政府对各参与主体的有效监管。三是，政府还应积极培育评估、担保、法律、房产经济和金融服务等围绕房屋价值实现的中介体系，通过信息阳光化、“褒扬诚信、承接失信”，攻克“黑中介”顽疾，实现中介服务高效率、透明化、低成本，老人可以放心地将自己的房子交予中介手中，提高“以房养老”的公信力[9]。四是，对于评估机构， 政府不能仅仅依靠企业自我管理与行业准则的约束， 同时应严格市场监管， 健全对评估机构的管理制度， 对其资质进行定期审核， 促成其运作的合法与公平， 通过保障这一中间环节的运作规范， 增加客户群体对参与住房反向抵押养老保险的信心， 带动市场的扩大。此外，政府相关部门可以通过向老年人提供咨询服务， 建立住房反向抵押贷款保险消费者保护机制的方法， 降低市场的信息不对称， 减轻老年人面临的道德风险， 从而促进市场走出困局。只有在政府的大力参与下，培育良好的市场秩序，才能让固化在房产上的价值高效流动起来，成为老年群体养老的重要选择之一。
　　 （二）规范房地产和第三方市场， 分担参与方潜在风险
　　 首先，房地产价格风险是“以房养老”业务发展的重大阻力之一，其重要原因在于相当长一段时间以来我国房地产市场投资过热，由此导致了我国房地产价格极不稳定。金融机构等“以房养老”供方担心价格下跌而不敢大力推广业务，老年人作为需求则会预期房价继续上涨要求过高的权益导致双方谈判很难进行。因此，未来我国应进一步加强房地产市场调控，稳定房地产价格，规范房地产市场健康发展。其次，作为固定资产，房产的资金流动性相对较差，会影响金融机构的现金流，也成为“以房养老”产品的重要约束条件，可以探索房屋的资产证券化，即金融机构在发售“以房养老”产品时，可以将房屋在二级市场上进行证券化操作，缓解流动性压力，从而在一定程度上成为规避违约、吸引金融机构参与和分散风险的重要途径。此外，还可以针对“以房养老”发展建立再保险机制， 释放部分风险， 减少承担此业务的金融机构的后顾之忧。 　　 （三）鼓励多方机构通力合作，优化“以房养老”产品
　　 “以房养老”产品的设计同房产价值评估、房地产价格走势、客户预期寿命以及市场利率等诸多变量的预测有关，克服这一技术难题，需要统筹发挥政府、保险公司、银行等多方主体的优势，以降低“以房养老”的运行成本。“以房养老”最典型的形式是住房反向抵押贷款，这种模式的典型特征就是通过风险分散的机制对固化在房产上的资产进行抵押贷款产品设计，其中涉及到的两个最重要的环节，一是风险控制，二是金融信贷。这就决定了无论银行还是保险，单一主体进行的“以房养老”产品设计都存在着诸多的难题，成本也巨大，银行虽资金实力强大，具有良好的抵押贷款经验，但对于人寿风险的控制则缺乏相应经验;保险行业擅长风险管控，但缺少金融信贷业务经验，因此通过银行与保险的联合，是“以房养老”产品设计的有效思路。同时，政府应在“以房养老”产品运行过程中提供政策支持和监管，以保障“以房养老”产品的公信力。此外，市场机构在“以房养老”产品设计时应密切关注不同老年群体的需求，创造出多元化、可选择的“以房养老”产品。发掘现有住房反向抵押养老保险业务中的问题， 积极改进不足， 并面对不同地区、不同条件的老年人开发不同的养老产品， 为老年人设计有针对性、个性化的养老计划。完善养老服务链条， 同时推出医疗保险、健康保险、金融理财等， 推进医养结合。
　　 （四）宣传多元化养老观念，强化“以房养老”理性认知
　　 “以房养老”在西方发达国家流行的主要因素在于遗产税制度倒逼机制以及不受遗产动机的制约。在中国，儒家思想的影响下，传统家庭养老观念在中国根深蒂固，广大国民具有强烈的遗产动机。然而随着人口老龄化的逐步加深，中国4-2-1家庭结构模式日益显著，家庭养老的功能逐步弱化。尽管近年来中国社会保障体系不断完善，在保障人民生活和促进经济社会发展方面发挥了重要作用，但与广大公众日益多元化的养老需求仍有很大差距，因此探索多元化的养老方式尤其重要。一方面，要拓展宣传途径，通过政府、媒体、社区、互联网络以及信息平台等多方宣传， 增加老年人对“以房养老”的了解与信任，引导其对现代社会多元化养老模式的正确认知，转变对传统家庭养老模式的依赖心理，努力改变国民的传统养老观念;另一方面，要扩大宣传对象范围， 加强对“以房养老”潜在群体子女的宣传，由于年轻人对新生事物接受能力相对较强，同时子女的态度又会对老年人“以房养老”的实际选择产生根本的影响，因此通过对子女的宣传引导不仅是推动“以房养老”等现代养老观念的重要渠道，同时也可以在很大程度上缓解老年人因遗产动机带来的担忧。
　　 五、结 语
　　 无论从“以房养老”产品本身的定位设计还是从国际国内“以房养老”的实践探索来看，“以房养老”仅仅是一个小众产品，其适用对象通常是拥有独立房产的失独老人、空巢老人等具有“以房养老”需求的老年客户。在合格的潜在人群中，“以房养老”业务发展最为成熟的美国也大约只有 3%左右的参与率，英国大约为0.2%的参与率。尽管“以房养老”业务小众，但其潜在的需求不容小觑，尤其是目前我国面临着严峻的4-2-1家庭结构，房产价值的固化和养老照护需求困境之间存在矛盾，“以房养老”是化解这一矛盾的有效手段之一。诚然，“以房养老”的发展势必会对“养儿防老” “但存方寸地，留于子孙耕”等传统观念带来冲击，甚至会让老人和子女在现实和亲情面前左右为难。但随着人均预期寿命的进一步延长以及家庭结构小型化的趋势更加严重，无论从经济支持还是照护服务方面都可能让子女难以承受。而“以房养老”的出现可以通过多元化的渠道获得经济水平的提升和服务需求的满足，其独特优势在一定程度上可以弥补家庭养老和社会养老的不足，从而提高老年人的生活质量。
　　 因此，从总体来看，“以房养老”在中国具有一定的发展潜力。在政府政策支持不断完善的情况下，先行先试，可以先针对大城市空巢、独居老人等“以房养老”的潜在需求群体，开发出多样化的“以房养老”产品，不断总结经验教训，改革和完善“以房养老”产品设计，为“以房养老”的长期发展做好充分准备。
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　　Abstract： As a supplementary way of providing for the elderly， "house-for-pension scheme" has been receiving extensive attention in China since more than ten years ago. Private institutions， government agencies， banks， insurance departments and industries have carried out a series of practices. But overall， due to the traditional concept and a series of concerns， the social public demand has been greatly limited. At the same time， the financial institutions' supply capacity and willingness are also insufficient under the constraints of a series of risks. In addition， the construction of policy support is lagging behind， and the institutional trading environment is still immature， which has led to a slow development of house-for-pension scheme in China. From the experience of foreign countries， public support and recognition， government participation and legal support， mature industrial forms， and diversified product design are all important guarantees for the development of house-for-pension scheme. From the future development trend of China's housing pension， despite its positioning， the potential market cannot be ignored. The government's functions should be clarified， the house-for-pension scheme environment should be improved， and multi-sector cooperation should be encouraged to optimize the housing-based products. Besides， China should reinforce the concept of old-age care， strengthen the rational understanding of house-for-pension scheme in order to fully prepare for the long-term development of the house-for-pension scheme.
　　Key words： "house-for-pension scheme"; housing reverse mortgage; traditional concept; system risk; institutional trading environment
　　（責任编辑：张丽阳）
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