谈商业物业的管理与发展对策
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摘要：在物业管理中，商业物业是一种重要的形式。我国的商业物业发展还存在一定的弊端，没有明确的方向，因此有很多需要改进的地方。本文将针对商业物业存在的问题进行探讨，希望能够为商业物业的发展提供良好的对策。
关键词：商业物业;管理;运营;对策
商业物业的发展是我国物业管理中的重中之重，只有良好的商业物业管理，才能够促进我国商业经济的发展。商业物业的发展是一个系统的发展体系，在发展过程中需要良好的物业管理方式，采用科学的管理体制，培养相关管理人员专业的管理能力，使其具备丰富的商业运作知识以及管理技巧，从而充分发挥商业物业管理的作用。
一、目前商业物业发展中存在的问题
我国商业物业发展存在严重的脱离实践、调研不足的现象，没有根据实际情况来开展商业物业的相关工作，因此方向性不明显，工作上盲目性较大。
（一）经营理念和管理技术落后
商业物业管理是数百个零售商共同完成的，各自都拥有管理商业物业的权限，因此能够建立起良好的商业物业形象。然而，正是由于这种形式的管理使商业物业的管理拥有比其他物业更难的管理工作。众多零售商在管理的时候，是否会出现统一收银、统一时间营业的情况，在开展促销活动时是否能够按照统一进度进行，这些都需要商业物业管理进行全面考虑。由于很多商业物业管理企业没有先进的管理方法，导致商业物业在管理的过程中没有统一管理规范，形象遭到破坏，流失大批客户，从而使商业物业管理的前景堪忧。
（二）商业物业重复建设
目前正是商业地产迅速发展的时期，同时也造成了大量商业物业的空置，这种现象受到人们的普遍关注。在商业物业发展过程中，广州市作为这方面的领头羊，2018年商品房中有大量滞销，其中各种住宅、办公楼、商业房区的空置率分别高达10.7%、27.9%、47.6%，远远超过了商品房空置率的最大限度，在商业物业空置率方面居我国最高位，导致了一系列严重的问题。由此可见我国商业物业管理过程中出现了大量商品房重复建设、各种资源浪费的现象。究其主要原因，就是投资建设商业地产，能够获得可观的经济利益，在这种利益的驱使下，大量的商人对商业地产进行投资，却不尊重经济发展的一般规律，导致投资过程中没有统一规划的目标，使重复建设和空置率问题成了我国商业物业管理中的严重问题。
（三）商业与地产的脱节
我國当前大部分地产开发商都在项目开发的过程中注重前期的项目开发，更加注重对中小投资者的出售，用开发好的商场来进行投资，然后再用投资者的身份来直接出租给零售商。在商业物业管理的过程中，投资者遵循的是“商业管理体制”。而开发商更重视的是能够开发出多少面积的商场，对开发之后的商场运作没有全面的考虑。通过对国外商业项目的借鉴，我国也能够从中学到出租商品房的方式来完成地产与商业之间的联系，不会出现独立进行商铺的出租现象。而我国的商业与地产存在脱节现象，二者没有开展有效的结合，没有合适的商业主体对其进行商业物业项目投资，从而阻碍了我国商业物业的发展。
（四）商业经营缺乏特色
当前受经济利益的驱使，大多数商业招商工作都采取大量招商的方式来增加招商量，没有对商户进行合理的组合，没能形成良好的竞争力，从而在未来的发展过程中不能够用良好的经营理念来为商业的经营管理埋下基础。通过经营过程中不科学的经营理念的影响，相关商业业主不能够在商业经营中开展方向明确的建设项目，不能够用富有特色和竞争力的商业产品来提高自己的品牌竞争力，所有的商场经营都是同一种模式，不利于商业物业的多元化发展。很多城市商场在刚刚开盘的时候出现的火爆局面，在真正进行开业的时候就渐渐冷却了下来，没有出现应有具备的繁荣局面，商场给人一种萧条之感。更多情况是，这些商铺成了商场的摆设，顾客只是进去观看，并不进行购买，时间一长，光顾的顾客也慢慢变少，使商业物业只能再次更换商户，从而再次出现萧条现象，形成了一个恶性循环。由此，商业物业无法在客户心中形成一种归属感和信任感，导致商业物业在发展过程逐步走向艰难运营的局面。
二、发展商业物业管理与运营的对策
（一）树立先进的经营管理理念
在商业项目的经营过程中，其中有很大一部分收入是商户租金，商户负责用商业场地创造财富，商业项目收取商户的租金，为商户的创造财富提供良好的条件。商户要和商业物业共同努力，提高每寸商业土地的盈利价值，从而更加凸显出商业项目经营管理的重要性。通过对商业地产的运作式管理，能够为商业的发展提供一定的成功保障。通过打造一支专业化的商业物业管理团队，能够用更加先进的专业团队管理方式来经营商业项目，从而形成完善的商业管理模式。通过对商业项目的定位管理，形成行之有效的、能够可持续发展的管理理念，从而促进商业物业的管理工作。
（二）提高物业管理队伍的专业素质
物业管理所使用的是现代化的经营管理理念，同时用全面的商业物业管理服务，使相关产权人和使用人能够享受到更加优质的服务，让物业使用价值和经济价值能够更加符合物业发展的规范，使物业管理能够更加具有科学性，形成一个良好的商业物业管理环境。在这个过程的形成过程中，需要配备有良好的管理团队和队伍，从而能够具备商业物业管理上的专业性，使其能够充分发挥管理队伍应该具备的功能。在商业团队的配备中，需要配备必要的商业物业管理人才、能够进行商务经营管理的人才、法律方面的专业人才以及技术方面的高级技术人员。通过配备一支高素质的人才队伍，提高商业物业管理队伍的专业能力，加强商业楼宇的自动化管理，从而用高科技来完成商业楼宇工作效率的提高，使我们能够在发展过程中利用科学技术帮助我们更好地完成管理过程，促进我国商业物业管理团队的建设。通过必要的培训手段，加强对商业物业管理人员素质的提高，通过引进先进的管理人才，对物业管理队伍的专业化进行培养，从而形成相关管理人员良好的专业素质。 （三）利用制度规范市场秩序
商业企业在发展过程中都要通过两方面的制度来规范自己的发展，从而使自己的发展能够顺利进行。一方面是企业自身的基本制度，这是企业在经营过程中形成的完整经济体系，能够根据企业的实际情况形成良好的发展机制，决定了企业经营的形式。另一方面是企业的具体管理制度，这是企业在进行部门管理的过程中形成的一种部门之间的组织形态，从而能够通过科学的经营管理，使现代企业的发展能够充分按照科学的管理理念进行。现代企业在发展过程中遵循以下制度：产权清晰、权责分明、政企分开等等。面对着越来越多的商场租赁合同，商场管理过程会变得越来越复杂，合同的延续和补充将会越来越多，因此科学有效的管理制度就能够帮助商业物业管理有效明确自身的义务和权利，弄清楚自身的职责，从而更好地实现对市场秩序的维护。
（四）科学设计商业地产开发模式
商业地产在发展过程中应该采用先进的销售模式，按照科学的步骤进行商业地产的开发。首先确定经营的模式，然后确定招商对象，之后进行商场建筑方面的规划，然后通過对商业地产的成本进行有效规划，从而最大程度上降低商业物业管理的费用，使商业运营的成本以及风险大大降低。万达的商业地产模式为商业物业管理提供了良好的借鉴，它采用订单式的管理模式，按照订单成本的多少来进行企业联合发展协议的签订，与世界上的各大知名企业共同形成良好的租赁关系，并且通过合作营销的方式使相互之间的合作进入实质性的发展阶段，从而取得了良好的发展效果。万达集团通过这种发展模式能够与商业巨头共同完成投资以及零售项目，从而提高了自身的知名度。同时，通过知名企业在商业地产投资上的组合，能够对经营风险进行有效的降低，从而在业主投资过程中，能够形成有效的管理机制，保证物业管理能够有明确的目标和方向，共同完成对商业物业管理的整体设计，使其不再盲目进行各种项目的开发。
三、总结
商业物业管理是物业管理中非常重要的部分，同其他物业管理项目有很大的不同，能够通过对商业物业的管理过程来使我国的经济发展向前进步，在此过程中要能够充分认识到商业物业管理的目标和方向，从而采取科学的管理模式，通过对管理理性的思考，使商业物业管理能够得到充分发展。
参考文献：
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