房地产开发企业融资和现金流管理分析
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作者:彭云
[摘 要]房地产作为经济市场中的热门行业，以其高风险、高收益吸引了大量企業与资本驻足，同时房地产企业的运转又需要企业融资或者信贷融资支持。如果房地产企业融资方出现财务状况，将对处于投融资关系链中心的房地产开发企业造成巨大影响，现金流一旦无法支持日常经营，便会出现企业财务危机。本文主要介绍了当前房地产企业的融资状况及现金流状况，并提出管理方面建议。
[关键词]房地产企业;融资;现金流
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.08.027
[中图分类号]F275 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2020）08-00-02
0 引 言
现金流是所有行业企业经营活动状况的反映，是一家企业财务情况的明镜，对企业的经济决策以及外界的投资决策都有着重要的参考意义。对企业现金流的评价是对企业在当前市场竞争能力的整体评价，就企业自身的意义而言，则是对内部各个部门实现经营目标的贡献度评价。本文专注于房地产行业的资金流管理基本情况，对房地产行业融资较为常见的资金流管理问题进行分析，并提出相应的建议。
1 房地产开发企业融资概念
1.1 融资概念及方式
房地产开发企业融资指房地产相关企业在进行房地产项目的相关经济活动和经营活动时通过信用方法及工具为自身的项目产业和日常经营融通资金的行为。房地产行业的融资方式与其他大多数企业方式相似，有债券融资与股权融资两种，债券融资有典型的银行贷款、债券融资等，股权融资指发行股票。
1.2 房地产行业融资特征
房地产行业相对于其他行业融资来说具有明显的特征：首先，房地产融资的数额较大，房地产项目相较于其他企业而言，所需资金非常大，因此需要较大数额的融资，保证房地产企业正常运行;其次，房地产行业的产品生产周期较长，房地产项目从土地获得到建设、再到销售一般需要2～3年的生产周期;最后，房地产行业的融资需要担保以及承担较大风险，因为房地产项目的投入成本较大，容易受市场波动的影响。
2 现金流以及现金流管理概念
2.1 现金流
在我国企业统一遵守的会计准则中，对现金的定义是可以随时支取的现金、存款等以及现金等价物。现金流则指企业现金的流入和流出，在企业会计工作中是按照收付实现制在一定的活动发生基础上进行填写的，主要由现金流量表体现，涵盖企业的投资、融资以及经营活动的现金流量情况。
2.2 现金流管理
现金流量管理指企业为实现企业经营目标，通过企业管理手段对企业一定时期内、一定项目的现金流入流出情况进行规划和统筹安排，是一项较为系统化的企业管理活动。企业现金流管理主要目标是最大化企业价值，通过现金管理对企业经营生产的各项事务和细节进行覆盖，在考虑单次现金流量大小的同时还需注意各项现金流向发生时间分布。现金流量的分析主要包括结构分析、资产流动性分析、当前和未来现金获取能力分析、公司财务情况弹性分析、收益质量分析以及对企业未来发展的财务角度分析等。现金流量的管理在概念上理解并不困难，但是在实际操作过程中是一项较为复杂的综合性管理工作。
2.3 房地产行业现金流特征
2.3.1 资金筹集任务较重
房地产开发企业所涉及的经营对象大多为大宗土地和大型工程建造，聚焦以及工程造价要求，房地产企业在投入初期就具备较大的资金数额，因此对于房地产企业而言，资金筹集任务相对于其他行业来说较为繁重，同时在房地产企业经营过程中，会存在多个房地产项目共同运行，每一个项目开发和经营都需要巨额资金筹集。
2.3.2 筹集资金的流转周期较长
对于房地产企业来说，一个房地产项目从土地征收、房屋建设、竣工交付到商品房销售阶段，所需要的准备周期往往是2～3年或更长时间。在房屋的销售阶段，由于大多数房屋出售，消费者采取贷款购买的方式，因此在项目回款的过程中资金无法短期迅速回收，使房地产整体的资金回笼周期短则几年，长则几十年。
2.3.3 房地产企业现金流关系网络复杂，平衡难度大
房地产开发业的财务关系牵涉投资人、债权人、企业内部各单位、银行、政府相关部门、施工单位、设计单位、供应商单位、房屋购买者和承租者等。由于企业生产商品与消费者个人之间的结算问题较为频繁和复杂，同时牵涉与各个单位的往来，使房地产企业的现金流关系网络十分复杂。在同一房地产企业的经营周期中，存在处于不同阶段的房地产项目，因此在各个项目之间做到房地产企业现金流平衡需要对所涉及的相关单位和个人进行各方面调节，以保证房地产企业资金流正常运转，难度较大。
2.3.4 现金流的流转方式繁多
房地产行业内各个企业的内部架构有所不同，经营范围和业务内容方面也各有侧重，因此催生了不同房地产企业的不同现金流转方式。例如企业自身拥有项目施工队的房地产企业与不具有施工队的房地产企业，在具体的项目资金流转方面就有不同的方式和程序。另外，企业内部对不同项目在资金运动的过程中也有不同的具体处理。
3 房地产开发行业融资和现金流管理中的问题
3.1 现金流管理问题
①企业偿债能力较差，无法从内部培养出现金流创造能力。房地产行业对外的债券融资数额一般较大，对于需要还本付息的债权融资和贷款等方式而言，意味着房地产企业需要在一定的经营周期内归还一定数额的利息款项。然而对于大多数房地产行业企业而言，企业净现金流大多为负值，或尽管为正值但也不足以负担利息支付，使该企业的财务风险攀升。②收益质量良莠不齐。房地产行业的资金回笼时间为几年到几十年的时间，部分企业的商品销售情况不佳，即使看起来在较长周期，也能获得较大收益，但是相比于需要不间断经营的企业而言，所回笼的资金质量并高。这样的情况一旦出现得较多，就会增加房地产开发企业在某个节点面临资金链断裂的可能性。③房地产开发企业的现金获取能力较差。获取现金的能力在财务报表分析中可以从加权经营现金净流量和主营业务收入之比表示，在2002年开始的两年内，我国房地产行业整体的该项指标为-1%，意味着这一行业的现金获取能力总体较差。 3.2 过度融资问题
对于房地产企业而言，融资不足所要面临的资金链断裂后果虽然严重，但是也较为简单，然而一个房地产开发企业一旦进行无节制地过度融资也会带来问题。分析该问题之前需要明白，合理的现金流是较为均衡的，即在一定经营时间内，流入量与流出量大致相等或现金流入稍大于现金流出。当房地产开发企业进行过度融资时，首先会造成企业的负债率提高，对于企业而言，资产负债率是一项在财务管理中需要考虑的显性和隐性两方面的重要指标;而对于发放贷款的银行或参与房地产开发企业融资的其他单位而言，资产负债率是一项风险参照指标。资产负债率提高会增大企业在每一经营周期内偿还债务和利息的压力，减少企业投入生产经营的现金流;同时，当银行评估认为一家企业的财务风险较大时，降低信用评级，带来的后果是难以继续从银行贷款或借款，已有债务的归还弹性减小;对于其他单位的债权人而言，会因担忧自己的投资无法获得回报而减少投资。除以上问题之外，在企业以不同的方式进行过度融资之后，不同的融资手段、融资形式会增添企业财务部门在相关工作上付出的成本，使内部消耗增加，最终与各项原因一起导致企业的现金流危机。
4 房地产开发行业融资和现金流管理对策
4.1 现金流管理方面
对于现金流管理而言，房地产开发企业首先要树立重要性认知。对于可能出现的财务风险要有充分的防范意识，充分发挥现金流管理和财务管理对房地产开发行业决策和运行的重要依据和参考。针对房地产行业较为复杂的现金流关系和多元化的现金流转方式，需要制定明确的经营管理制度，使牵涉经营管理和现金流的各项问题都有解决标准和依据，保证在整个资金运动的过程中对风险有应对和防控能力。完善企业内部财务部门工作相关制度。对于设计财务管理相关工作的人员需要实行统一的权责制度，保证工作可落实、问题能解决、问责有人担。除财务之外审计部门的控制作用也需要得到重视，每一笔现金流的进入和流出都需要进行严格且高效审查，同时还需要综合提高各岗位员工整体素质，杜绝尸位素餐。
4.2 合理规划融资
合理的融资能够帮助企业健康发展。依据企业自身经营状况制定的合理的融资规模，在减少企业融资压力和债务压力的情况下还能促进企业健康发展，企业在进行融资时需要注意融资方式合法、资金来源可靠、融资成本低和收益最大化。对于整体的融资与公司财务现金流管理，首先需要对资金结构进行优化，确定合理目标后利用好所融得资金，保持资金在企业内部的活力，利用杠杆作用撬动更大的资金。
5 結 语
房地产开发企业作为资金密集型企业，对于经营主体来说有着较高的资本实力需求，数额巨大的现金流量、错综复杂的相关关系、千变万化的资金流转形式等都对企业融资和现金流管理提出了较高的要求。
主要参考文献
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