房地产开发融资优化研究
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[提要] 随着福利住房政策的取消，我国房地产行业逐步走向市场化，成为支柱产业，对国民经济发展有着较大的影响。目前，我国房地产投资开发额逐年增大，也遇到越来越多的问题，亟待解决。本文首先分析我国房地产市场开发融资现状及融资特征;其次分析国外现有融资模式，通过二者的对比研究发现目前我国房地产融资存在的问题，并借鉴国外模式，结合我国房地产行业自身发展情况，提出优化建议，以促使我国房地产开发融资结构合理、资金来源安全，进而促进房地产行业持续平稳发展。
关键词：房地产业;融资模式;融资结构
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2020年1月15日
一、引言
房地产行业自从1998年取消福利分房政策后，逐步走向市场化，成为我国的支柱产业。其既属于消费品，具有商品价值;又属于投资品，具有投资价值;并且其还具有产业链长、关联性大等特征。房地产业可以带动第二产业和第三产业的发展，提升国民经济发展速度，对我国国民经济有着较为深远的影响。20年来，房地产开发投资额逐步增大;1997年我国房地产开发总投资为3，178.37亿元，2017年上升至10.98万亿元;1997～2017年，我国房地产开发投资额上涨约34.6倍。2017年全国房地产开发投资额占全国固定资产投资额17.4%;同比增长7%;与2016年的增速相比，上涨0.1%。由上述数据可知，我国房地产开发投资规模逐步加大。房地产行业的自身存在着产业周期长、资金需求量大、融资量大等特征。现阶段，我国对于房地产市场正在加强调控，避免出现投资性过大的问题，这对于房地产企业的融资产生了一定的影响，使得银行在严控融资贷款的情况下，房地产企业的融资出现问题。因此，研究房地产融资困境、优化融资结构是较有实践意义的，有利于房地产市场的稳定长久发展。
二、文献综述
（一）房地产企业融资渠道分析。李学敬（2014）认为，从目前我国房地产市场的发展来看，我国房地产开发的融资渠道相对单一，主要是依赖银行贷款作为主要融资来源，在银行房贷紧缩的政策下，房地产企业所面临的融资困境，使得企业发展处于一种举步维艰的状态，要解决该问题就需要为房地产企业开拓多元化的融资渠道。
韩彦峰、苏瑞（2011）提出，现阶段来说，我国房地产资金来源主要是通过以下五个方面：国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金以及购房者的定金和预付款，这五种资金来源中，占比最大的是银行贷款。而对于大多数中小房地产开发企业来说，则是主要通过以下三个方面获取资金：一是自有资金;二是银行贷款;三是定金与预收款。
杨扬（2010）认为，对于中小企业来说，其融资渠道主要是内部融资和外部融资。内部融资是指企业的原始资本和创业资本的来源，主要特点是融资成本低。在国外发达国家，在企业总融资成本中占比较大的通常是内部融资，占比能达到55%以上。而在我国，内部融资在企业总融资额的占比最高仅达到了30%左右。且作者还认为，对于中小企业来说，银行贷款的风险增加，主要是由于企业信用等级低、财务制度不健全、不对称信息较多，要解决这些问题，不仅需要完善企业自身建设，积极建立和完善资本金补偿机制，同时还要着重加强中小企业征信体系的建设。
（二）房地产企业融资困境分析。周晓娟（2015）指出，由于房地产整体市场的走低，银行贷款难度的不断加大，房地产企业的资金链条出现了紧绷，尤其是对于一些中小型房地产企业来说，更是举步维艰，难于在资金上有所突破;房地产企业面临着融资难度过大且门槛过高、融资渠道过窄、民间借贷盛行等一系列困境。作者建议，应建立健全房地产相关法律法规，金融管理方面也要加强协调配合;同时要积极拓宽房地产企业的融资渠道，协助促成多元化的投资模式;企业也应进一步夯实自身财务管理基础，不断提升自身资金积累能力。
刘大志（2011）指出，未来房地产主体融资模式，只有通过在资本驱动的基础上，结合战略和业务进行细分选择，进而通过资本市场的整合，才能更加适应市场主导的金融环境。
武锶芪（2010）指出，无论是从房地产业的进一步发展来看，还是从降低金融系统整体的风险来看，我国需要拓宽融资渠道以解决目前的融资困境。
（三）房地产企业融资模式分析。曾鸿杰（2018）通过万科的财务报表对万科公司的财务和融资环境进行了分析，万科近年来表现出显著的外部融资扩大，融资渠道多元化的特性。其多元化的融资渠道主要包括银行借款、股权融资、债券融资、境外资本市场、预售金以及房地产信托基金。整体来看，万科最主要的融资模式依然是依靠银行贷款融资、上市融资、房地产信托基金融资这三个方面。
徐大禹、庄子衡（2015）指出，我国房地产企业资本运营模式的单一性，融资多是依靠银行贷款这一單一渠道;并提出了我国房地产行业只有不断拓展新的融资渠道，实现资产剥离、改革上市与阶段性股权融资模式，从资本运作上找抓手，寻找最佳出路，才能提供更多的选择以促进不同企业的资本运营。
刘佳炜（2013）认为，相比于传统的债务融资，REITS是指以转换可收益股份为主要形式的投资，不会给企业带来新的债务负担。依作者来看，经市场不断发展，借着具有较强流动性的特性，并且投资者享有有限责任、集中管理、自由转让等优势，房地产投资信托基金将成为我国未来房地产融资发展的主要途径。
三、国内房地产开发融资现状及特征
（一）房地产开发融资现状。由表1可知，我国目前的融资主要通过以下四种方式获取，分别是：国内银行贷款、利用外资、自筹资金、利用其他方式融资。2005～2018年我国GDP增长约4.81倍。与此同时，2005～2018年我国房地产开发投资额增长约7.76倍;14年间，房地产开发的融资规模呈持续上涨状态，且涨幅高于我国GDP的涨幅。其中，其他资金来源约占实际总到位资金的45%左右，主要包括预付款以及定金;自筹资金约占35%左右;国内的银行贷款约占18%左右。（表1） 房地产开发融资现状分析具体如下：
1、融资规模持续上涨，企业面临资金短缺困局。随着我国城市化进程的不断加速，城镇人口的增、国民经济水平、居民收入水平以及生活水平也得到了快速的发展，使得房地产市场的住房需求不断增加，促进了房地产市场的加速发展。我国房地产的实际投资额一直以来呈上涨趋势。1997～2018年我国房地产实际到位资金增长约37.6倍;2009～2018年我国房地产开发实际到位资金增长约2.87倍;2007～2013年我国房地产开发实际到位资金快速增长，增长约3.26倍;自2013年后，由于货币市场的紧缩，融资规模增长率有所下降，但是还是呈上升趋势。
总体而言，虽然我国房地产行业的发展已经逐步的步入平稳期，但是其融资规模是不断加大的。现阶段，政府为了使得房地产市场平稳发展，对房地产市场出台系列调控政策，并加强金融风险防控监管，同时严控货币资金向房地产行业流入;这一系列举措造成了多数房企业面临资金短缺的困局。
2、开发自有资金占比较低。通过对2009～2018年这十年的数据进行分析，发现我国房地产开发自有资金在实际到位资金中占比相对较低，占比约在30%～40%;2009～2018年自有资金占比平均约为36.5%左右。国家对于房地产项目资本金比例要求现已提高至35%，虽然我国目前开发商自筹资金已达到国家要求;但是相比于房地产市场发展较为成熟的发达国家而言，这个比例是远远不够的。有研究曾表明，现阶段房地产市场发展成熟的发达国家自筹资金比例均已达到总资金的50%以上，而我国与其相比还有一段差距。从金融的角度来看，自筹资金占比越低，则在项目开发中使用的杠杆比例越大，风险会随之增长，极易导致市场泡沫化，不利用房地产市场长久稳定的发展。
（二）我国房地产开发融资特征分析
1、房地产融资需求量大、回收周期长。房地产行业具有资金需求量大、项目开发周期长等特征;在房地产开发的各个环节，从项目策划设计、拿地、开发建造、销售、物业等各个环节中都需要大量的资金;仅仅依靠开发商的自有资金无法满足房地产项目的资金需求，需要开拓融资渠道进行融资以解决资金问题。房地产项目因为其行业的特殊性，一般情况下，一个项目从确定到完成大约需要3～5年的时间。因此，房地产融资需求量大以及回收周期较长易导致较高的金融风险和财务风险，进而引发一系列问题。
2、房地产开发自有资金较低，高杠杆现象。房地产开发占用了大规模的资金，但是开发商在进行开发时，其自有资金还是相对较少的，其他开发资金均是通过融资完成;且通过调研发现，目前有部分房地产企业盲目扩大规模，存在着负债经营的现象;在整个项目开发的融资过程中存在着高杠杆情况。这种高杠杆会加大项目开发的金融风险，极有可能在开发过程中出现资金链断裂，从而加快房地产市场的泡沫化。
3、房地产行业融资受政府政策和金融政策影响较大。房地产行业在我国的经济发展中占据主要地位，因为其是一个关联性较强且关系到我国民生的行业;受我国的政府政策和金融政策的影响较大。例如，现阶段，由于房地产市场的异常火爆，国家加强了对该行业的严控政策，如目前的限贷政策，即从消费端限制了个人住房贷款;对于房地产行业而言，国内贷款和利用外资的融资成本较高，而使用属于销售回款的个人按揭贷款则可以降低融资成本。但是，国家的限贷政策无异于从需求端影响房地产市场，限制个人住房贷款，影响房地产企业其他资金来源的销售回款，增加房地产企业项目开发的融资压力。
四、境外房地产开发融资模式分析
（一）美国房地产开发融资模式分析。美国房地产企业所处的房地产市场是典型的证券融资类型市场，其主要特点是开放的住房信贷市场、抵押贷款证券市场以及抵押保险市场。对于美国房地产企业来说，良好的融资环境主要是基于美国完善的房地产金融體系和发达的资本市场所提供的。当前，证券化融资已经成为全球推崇的一种融资模式，其中房地产投资信托资金是美国目前已经较为完善的一种证券化融资模式，不仅实现了房地产投资的小额化，还实现了房地产投资风险的分散化。
现阶段，美国的REITS有三种类型，分别是：（1）权益型REITS，即直接投资房地产，通过收取租金以及买卖收入两种主要方式赚取利润;（2）抵押型REITS，即借助金融中介来募集资金，并将募集资金透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，或是通过投资组合贷给房地开发经营者;（3）混合型REITS，即兼有权益型和抵押型的特点，综合以上两种业务，收取商业不动产的租金外，也从事放款业务。
（二）新加坡房地产开发融资模式分析。新加坡房地产融资模式以社会福利基金类为主，主要特点是强制储备的社会福利基金的经营与银行住房信贷相结合。新加坡的房地产企业主要是选择直接融资方式，比如上市融资，该融资方式既可以化解金融风险，又可以降低融资成本;新加坡的房地产资产证券化、房地产抵押证券化等发展较为成熟，通过发行基金收益凭证募集基金，将其交给专业的投资管理机构进行操作。新加坡房地产企业的融资更多是在政府的支持下进行，政府为使其融资更为便捷更是直接组建建屋局。对于新加坡房地产企业来说，房地产开发融资的强大资金后盾来自于新加坡发达的金融市场。
（三）中国香港房地产开发融资模式分析。中国香港房地产开发融资采取的主要是直接融资的方式，通过地产证券化将房地产抵押权分割成小单位的有价证券，并面向公众出售以筹措资金。中国香港政府大力发展房地产二级抵押市场，立法鼓励REITS的推广。中国香港以及房地产抵押市场具有规模大、资金需求量大、期限长、违约率低、浮动利率所占比例高等特点。这为中国香港大力发展房地产二级抵押市场打好基础，同时也为房地产开发融资打好了基础;中国香港还通过完善相关立法的形式来支持和鼓励房地产投资信托基金发行上市。并且中国香港将银行贷款流向房地产市场的占比限定在25%左右;这一举措不仅促进了银行金融风险的降低，同时还稳定了房地产市场的平稳运行。 五、我国房地产企业融资优化建议
通过上文的分析可知，我国房地产开发融资存在以下问题：融资渠道单一;自有资金占比低，融资结构不合理;房地产金融和融资监管体系不完善。结合分析房地产市场发展较为完善的发达国家或地区的融资模式，提出几点相关建议，以期待能优化我国房地产开发融资现状。
（一）提升自筹资金在总开发资金占比，降低杠杆风险。由上文研究可知，目前虽然我国房地产开发企业在项目开发中自有资金占比已经达到国家要求，但是相距发达国家的占比比例还有一定的差距。自有资金占比越低，可能造成项目开发中使用的杠杆比例越大，增大金融风险和泡沫化。结合我国现阶段房地产市场实际发展现状，逐步提升房地产企业自有资金的占比比例，提高房地产企业项目开发的准入门槛是十分有必要的。一方面可以提升房地产市场的住房产品质量;另一方面增加房地产开发的自有资金，可以有效防范资金链断裂的危险，同时有助于开发融资结构、企业资本结构的合理化。
（二）积极发展房地产信托投资基金，创新融资方式。房地产企业应拓宽自己的融资渠道，实现融资方式的创新，建立多元化的融资模式。房地产企业不能过于依赖银行贷款融资，其还可以通过借壳上市的方式进入二级市场进行融资;或通过房地产信托投资基金、债券等方式进行融资。房地产信托基金在不改变企业负债规模的情况下，可以为房企的开发项目提供更多的资金，优化房地产企业的融资结构。因此，可以积极发展房地产信托投资基金，政府为其提供相应的扶持政策，保障良好的金融大环境;同时，鼓励房地产开发企业要开发更多种类的房地产信托产品，建立多元化融资模式。
（三）完善相关立法，保障房地产市场金融体系有序发展。通过调研和查阅相关文献可知，目前我国的房地产融资体系的相关法律法规尚不健全，仍有许多尚待完善之处。为保护房地产平稳的发展，不应只注重房地产市场的供给需求端，还应该加强对于房地产市场金融方面的监管。一方面加强房地产企业端的金融体系监管;另一方面加强房地产市场消费端的金融监管。为保证监管的长期有效性，需注重相关法律法规的完善，结合房地产发展的实际情况，增设相关法律，从而有助于金融产品创新及房地产融资多元化。同时，加强融资监管，也有助于规范房地产企业和个人行为;对于违反融资法律法规的企业和个人，增设处罚措施，从而保证房地产市场金融体系的有序发展。
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