房地产企业偿债能力评价研究

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　　【摘要】企业偿债能力评价已有较长历史，但未形成系统性的综合评价方法体系。在国家对房地产企业融资进行调控的背景下，金融机构应进一步重视对房地产企业的偿债能力评价，以降低融资回收风险。文章对现有的偿债能力评价指标和方法进行分析，指出现有评价方法存在的问题。在深入分析房地产行业和企业特点的基础上，对房地产企业的偿债能力评价提出了相关建议。
　　【关键词】金融机构；房地产；偿债能力
　　一、前言
　　房地产属于资金密集型行业，绝大部分房地产开发企业需要充分利用杠杆手段、大力借助金融机构的力量，从金融机构融得大量资金，以实现房地产开发企业的规模发展。
　　在2017年以前，由于我国房地产市场总体处于快速发展期，房地产行业的利润高于社会平均利润水平。此前，一般情况下，房地产开发项目发生亏损的情况较为少见，仅在一些阶段性市场波谷阶段项目销售不及预期，部分项目存在暂时性的流动性风险；但项目基本没有终极风险。除非是房地产开发商将资金挪作他用，否则，房地产开发项目基本都能实现盈利。在这种情况下，金融机构贷款给房地产企业的资金风险较低。不少金融机构一度将房地产项目及房地产企业作为优质贷款对象。
　　但是，2017年以后，国家的房地产调控政策力度加大，且一直坚持“房住不炒”的总体指导思想。尤其在2019年，为了防止资金流入房地产行业加大了管控力度，对于金融机构向房地产企业提供贷款提出了诸多有效的监管措施。在房地产市场处于低迷的情况下，房地产企业融资被收紧，导致大部分房地产企业资金链紧绷，从而使得金融机构对房地产企业存量贷款和新增贷款的风险都明显上升。因此，金融机构需要加强对房地产企业偿债能力的评价，选择优质房地产企业，降低所放贷资金本息回收的风险。
　　二、现有偿债能力分析指标存在的问题
　　对企业偿债能力分析，主要从两个方面进行：短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。但现有的分析评价方法，实用性不强，也无法直观反映出企业的真实偿债能力。
　　（一）现有偿债能力分析指标
　　1.短期偿债能力评价方法
　　短期偿债能力分析主要评价企业在不变卖或处置固定资产的情况下偿还短期负债的能力。
　　（1）流动比率。流动比率是衡量一个企业短期偿债能力的重要指标，该比率数值越大，说明企业资产的变现能力越强。一般认为，流动比率在2以上比较合适，但也不是越高越好。
　　（2）速动比率。速动比率是在流动比率的基础上更严格地对企业流动资产质量进行评价，为了更真实地体现企业的短期偿债能力，可以把流动资产中的存货因素扣除。一般认为，速动比率维持在1较为正常。如速动比率过大，说明企业中速动资产占比过大，财务结构不合理；如速动比率过小，说明企业短期负债到期偿还的能力不足。
　　（3）现金比率。现金比率是反映企业直接偿付流动负债的指标，也是最严格、最稳健的短期偿债指标。现金比率是指企业用其现金类资产偿还短期贷款的能力。当现金比率大于1时，说明企业有能力偿还短期负债。
　　2.长期偿债能力评价方法
　　长期偿债能力分析主要针对企业偿还长期负债的能力，长期负债主要包括长期借款、应付债券、长期应付款等偿还期在一年以上的债务。
　　（1）资产负债率。资产负债率是企业负债与资产的比率，它反映企业的总资产中有多少是通过负债筹集的，该比率是投资者重视的指标之一。资产负债率越高，说明公司偿还债款的资产越少。
　　（2）产权比率。产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，也称为负债股权比率。这是评价企业资产结构是否合理的指标，揭示了企业的股东权益对偿还企业债务的保障程度。产权比率越小，说明企业的长期财务情况越好，对长期偿债能力的保证程度越高。
　　（3）股东权益比率。股东权益比率指公司的股东投入的资产在总资产中的占比。该指标过小则表示企业负债过多，过大则表示企业没有充分利用财务杠杆来扩大企业的经营规模。
　　（4）利息保障倍数。利息保障倍数用来分析企业的经营成果支付利息費用的能力，它指企业在一段时间内息税前利润与所需支付债务利息的关系。利息保障倍数一般不低于5，其数值越大，长期偿债能力越强。
　　（二）现有偿债能力评价方法存在的问题
　　现有的企业偿债能力评价方法体系虽已运行多年，但还是存在一些问题。尤其是从金融机构的视角出发，相关评价指标和方法未能真实反映出企业偿还相关债务的能力。
　　1.未反映企业动态债务变化情况
　　对于金融机构而言，对企业进行偿债能力分析，其目的是评价资金贷出后能否到期顺利收回本息。现在的相关评价指标和方法均是基于现有的资产及负债来计算相关指标，未将金融机构拟贷款的金额计入企业的资产和负债中，不能真实地反映金融机构提供贷款后的偿债能力。
　　2.未考虑企业后续融资能力
　　对于大部分企业而言，尤其是大型企业，利用金融工具的杠杆效应来实现企业的规模发展是非常普遍的。在这种情况下，企业“借新还旧”就是一种常用的手段。因此，从金融机构的角度出发，在对企业进行偿债能力评价时，要把企业的后续融资能力作为重要的因素纳入考虑范围。而目前的现有偿债能力评价指标和方法没有将企业的后续融资能力纳入。
　　3.相关指标单独计算，未形成综合评价判断
　　现有企业偿债能力评价方法均是以企业财务报表数据为依据进行相关指标的单一计算，存在以下局限：当相关指标计算出来后，会发现某些指标的计算结果高于企业所在行业的平均值，但某些指标的计算结果却低于企业所在行业的平均值。这种情况下，企业的偿债能力到底是强是弱，无法得到一个明确的结论性判断。
　　4.未考虑企业规模因素
　　对于金融机构而言，企业规模不同，资金贷出后回收的风险大小是不同的。一般而言，同一个行业中，相关比率指标差不多的情况下，规模大的企业后续偿债能力更强、融资渠道更广，偿债能力也相对强一些。因此，也造成了多年来社会上存在的中小企业“融资难、融资贵”问题。现有的偿债能力评价指标和方法未考虑企业规模因素。 　　5.未考虑行业特点
　　目前的短期偿债能力分析和长期偿债能力分析均没有考虑行业的差别，所有行业均使用相同的评价指标和方法。但实际上，在社会中各行业具有各行业的特点，比如有些行业属于“轻资产型”、有些行业属于“重资产型”；有些行业属于国家鼓励发展的行业，甚至有补贴、税收优惠等政策；有些行业则属于限制发展、要进行供给侧改革的行业。偿债能力评价应根据不同行业的特点设计一些特殊的指标或标准，或者对现有的评价方法进行调整和优化。
　　6.未考虑企业后续一段时期的经营情况
　　目前的偿债能力分析，使用的相关财务数据均是现有的数据，基于企业目前的经营状况，未考虑企业今后一段时期的经营及现金流情况。对于金融机构而言，将资金贷给企业，希望融资期限届满时企業有较强的偿债能力，顺利归还借款本息。而后续一段时间企业的经营状况好坏将在很大程度上决定企业的偿债能力，决定企业届时是否有较好的现金流来偿债。
　　三、金融机构进行房地产企业偿债能力评价时的改进优化建议
　　（一）房地产行业及房地产企业的特点分析
　　金融机构要对房地产企业进行客观的偿债能力评价，必须首先了解房地产行业及房地产企业的特点。与其他行业相比，房地产行业及房地产企业具有以下特点。
　　1.房地产属于资金密集型行业，房地产企业对金融机构依赖度高
　　房地产项目开发需要大量的资金，大部分房地产开发商均需要借助金融机构的力量才能完成项目的开发，很少有开发商单纯依靠自有资金开发项目的。
　　2.房地产关系国计民生，经常受到国家的调控
　　房地产关系到广大民众的居住权利，受到党和国家的高度关注，房地产市场除了按市场规律运行外，还经常受到国家的调控，并且在很大程度上受到国家调控政策的影响。
　　3.房地产企业的再生产主要取决于土地获取和储备
　　与社会大部分行业不同，房地产企业进行再生产决策和投入，主要决定因素是企业的土地获取和储备。在我国土地属于国家所有，供应者只有政府一家。房地产企业要获取开发土地，只有找政府；尤其是住宅开发用地，目前绝大部分地方都通过“招拍挂”的方式获取。另一方面，土地成本占了项目开发总成本的很大一部分，在一线城市，土地成本甚至已占总成本的绝大部分。
　　4. 房地产存货具有其独有的特点，需要区别对待
　　以住宅开发为主的房地产企业为例（这也是我国房地产企业的主要类型），房地产企业的存货主要分为以下几种情况：一是刚取得尚未动工开发的土地；二是处于施工阶段尚未开始预售的项目；三是已开始预售尚未交房的项目；四是已向业主交房项目但尚未销售的存货。对于房地产企业而言，第四种存货越多，说明企业的销售困难，经营状况也不会好。前两种存货较多，说明企业处于扩张期，发展潜力较大。第三种存货较多，说明企业在一定时期内将有较好的现金流。
　　（二）金融机构进行房地产企业偿债能力评价的改进优化建议
　　1.评估未来一段时期的房地产金融政策
　　房地产经常受到国家调控，房地产企业的融资难易程度也与国家相关调控政策尤其是金融方面的政策密切相关。如果未来一段时期房地产金融政策将收紧，则对于房地产企业而言属于系统性风险，后续融资将更为困难，会降低房地产企业的后续偿债能力。
　　2.将金融机构拟贷款金额纳入相关评价指标计算
　　对于一、二线城市的房地产开发而言，投资量大，一个项目投资动辄几十亿、甚至上百亿；房地产开发商以这些项目进行融资时，单次融资量也很大。对于中小型房地产企业来讲，一个此类项目的融资将使其企业的相关财务指标发生较大变化。因此，金融机构在对房地产企业进行偿债能力评价时，应将拟贷款金额纳入相关评价指标计算。
　　3.对相关评价指标赋予不同权重，形成综合评价结论
　　现有的相关偿债能力评价指标是单独计算，不能形成一个综合的评价意见。金融机构可根据各单独指标对于房地产企业偿债能力的重要性进行分析，对每个指标赋予不同的权重，使用层次分析法计算出该房地产企业的综合偿债能力，比如用“百分制”来表示，其结果直观明了，金融机构可以根据自身风险承受能力，确定综合偿债能力分值的基准值，对该基准值以上的房地产企业才提供贷款。
　　4.将房地产企业的后续融资能力纳入考虑因素
　　房地产企业与相关金融企业的合作关系、目前的主要融资模式等在较大程度上影响房地产企业的后续融资能力。房地产企业如果与相关金融机构有良好的合作关系，其后续融资也会较为容易；房地产企业如果目前主要使用银行贷款，其后续在信托、基金等机构进行融资就具有较大的潜力和空间。金融机构可以使用“德尔菲法”等专家打分法对房地产企业的后续偿清能力进行评价，将其作为对房地产企业偿债能力综合评价的一个因素。
　　5.将房地产企业的盈利能力纳入考虑范围
　　目前，不管是短期偿债能力评价还是长期偿债能力评价，均未将房地产企业的盈利能力纳入评价范围。但实际上，房地产企业的盈利能力将在很大程度上决定其偿债能力高低。衡量房地产企业盈利能力的指标有多个，可以选择其中的销售净利润率作为评价指标。由于后续的盈利能力无相关准确数据，只能进行预测，因此可针对房地产企业前三年的销售净利润率进行计算和评价。
　　6.深入分析房地产企业的存货构成
　　针对以住宅开发为主的房地产企业，如果其已交房项目的存货量大、占比高，则需要引起高度重视；说明该房地产企业开发的产品不符合市场需求，销售缓慢。如果房地产企业已开始销售尚未交房项目的存货占比高，再参考其销售价格走势，若销售价格亦逐步走高，则该房地产企业未来一段时期现金流充裕，偿债能力较强。如果房地产企业已取得土地尚未开工的项目以及已开工尚未预售的项目存货占比大，说明该房地产企业较为激进，处于快速扩张的发展阶段，需要分情况进行分析；若判断将来一段时期房地产市场将步入上升通道，则该房地产企业的项目利润空间将会提升，也有较好的现金流，房地产企业将有较强的偿债能力；若判断将来一段时期房地产市场将步入下降通道或市场缩量，则该房地产企业的项目销售将面临困难、利润空间压缩，资金回笼慢，其偿债能力将较弱。
　　7.将房地产企业规模作为影响因素，区别对待
　　不同规模的房地产企业，其综合能力是不一样的。在其他条件相同情况下，对不同规模的房地产企业提供一笔相同金额的贷款，规模大的企业能顺利归还贷款本息的可能性更高，也可以说其偿债能力更强。故金融机构可以根据房地产企业的规模不同，对房地产企业进行评价，对不同规模的企业给予不同的评价打分，作为其偿债能力综合评价的一部分。
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　　作者单位：中铁信托有限责任公司
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