房地产企业全面预算管理存在的问题及对策

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　　摘要：现在经济的飞速发展，推动了我国城镇化的建设进程，而这也带动了我国房地产业的发展，但是随着房地产领域的进一步兴起，在这方面的市场竞争也越来越激烈，而房地产企业要想取得在市场上的领导性地位，就必须要做好预算管理方面的工作，整合内部资源，提高企业的经济效益，从核心上提高自身的竞争能力。
　　关键词：房地产企业;全面预算管理;问题探究;解决措施
　　目前我国已经进入经济发展的新形势，以市场为导向、以消费者需求为导向的市场作用越来越明显，而这些都要求企业要改变粗放式的经营理念和经营手段，让企业的发展更加集约化、可持续化，房地产企业也应该充分认识到这些变化，不断强化预算管理活动，从而为未来发展提供具体的数据支持。本文所谈到的主要内容就是房地产企业在全面预算管理活动当中所存在的一些问题，并根据这些问题提出具体的解决措施。
　　一、房地产企业中全面预算管理所体现的特点
　　第一，房地产全面预算管理具有全方位的特点。全方位是指在预算管理活动当中，预算范围将贯穿到企业发展的方方面面，是和企业的发展战略相契合的。不仅会涉及到财务方面未来投资活动、筹融资活动以及目前经营活动当中的资金流入流出等，还会涉及到人力资源方面的预算、产品供销方面的预算、工程建设节点的预算等。第二，房地产全面预算管理是以每个开发项目为核心进行的。项目开发活动是房地产企业获得利益收入的主要环节，并且在整个开发过程当中会涉及到大量的人员流动、资金投入、项目工程建设等，因此整个开发活动是比较复杂的，同时难以进行成本管理控制。这也奠定了各开发项目在全面预算管理活动当中的关键地位。第三，在预算活动当中是以现金流作为预算管理基础的。主要是因为房地产企业开发活动是一个高风险高收入的行业，企业每进行一個投资活动或者是工程建设，都会面临着高负债的风险，但同时这个项目一旦成功，也意味着企业要有一大笔的资金进项，所以预算的基础是以现金流为主的。这也有利于企业进行各种筹融资活动，并通过资产负债率来进行判断，帮助企业防控经济风险。第四，具有全过程性的特点。全过程性的特点，主要是指整个预算编制活动将会贯穿到各项目，从计划可研开始到竣工交付结束，强调的是全程性。第五，全面预算管理活动具有全员性的特点。因为全面预算管理活动会涉及到房地产企业的各个部门，关系到每一个在职员工的切身利益，所以在预算管理活动当中强调的是全员参与。第六，全面预算管理的项目管控是以工程形象进度及节点为主，因为任何一项房地产开发工作都需要大量的时间来进行投资建设，而只有在工程真正竣工，通过相关部门的验收，最终成功交付业主之后，才可转移大部分风险。因此，在预算管理活动当中，通常是以年度作为计算单位，以工程的形象及节点来作为项目管控的依据。
　　二、目前我国房地产企业在全面预算管理活动当中所存在的一些突出问题
　　（一）缺乏完善的预算管理组织体系
　　全面的预算管理体制，可以让企业的预算管理活动更加科学，更加有计划性，可以有效避免预算管理活动出现混乱，但是部分房地产企业却没有加强在这方面的管理体系建设。主要是因为部分房地产企业仍然沿用以前制造业的预算管理制度，而这些管理制度已经不符合房地产行业的发展方向以及理念，所以在管理内容上是比较松散的。而管理制度松散，则会导致企业在制定总体发展目标的时候，缺乏一定的数据支持，或者是受到错误数据的引导，制定出错误的发展战略。同时，管理体制的松散还会导致监督体制出现漏洞，而监督工作的缺失，会导致工作人员失责，导致资金漏洞出现。
　　（二）预算的内容范围比较狭窄
　　房地产企业的预算工作应该涉及到整个企业的方方面面，要贯穿到每一个工程的实施活动当中，但是部分房地产企业在预算内容的范围设置方面却比较狭窄，大多数是以短期计划方面的利润、生产服务以及管理人员为主。这和实际情况是相违背的，因为房地产的投资大多数是长期计划，并且不同的投资项目以及工程活动所对应的生产服务以及管理人员都是具有差异的，都要根据具体的情况而做出范围方面的调整。这种短期性质的预算内容，容易导致企业的资金预算出现漏洞，容易造成资金链的断裂，不利于企业资金的良性周转。
　　（三）没有划清编制预算和财务行为之间的界限
　　编制预算活动和财务行为是存在差距的，二者是不能够混为一谈的，因此，应该将编制预算活动和财务部门分开，不能够单由财务部门来完成这方面的工作。预算管理不仅仅是对企业资金的收支进行预算控制，同时也是落实企业战略规划的重要保障，是具有全员性质的。建议组建出单独的机构来主导完成整个全面预算活动。
　　（四）缺乏相关的预算标准
　　企业在进行预算工作时，应该根据一份具有实际性和合理性的预算标准来辅助预算工作的进行。但是，在实际预算工作开展过程中，由于自身缺乏对于行业预算标准的了解和认识，许多房地产企业在开展预算工作时都是沿用过去的传统模式进行预算工作。而这些预算工作的实际数据分析标准都是来源于过去的数据资料，对当前的具体行业的影响较小，不能够支撑相关房地产企业未来的工作需求和战略安排。其次，在进行预算工作时，房地产企业多是注重于年度预算，对于项目开发预算较为忽视，极不利于实际预算工作的价值体现。
　　（五）缺乏全员意识
　　在相关房地产企业进行预算工作时，大部分工作人员会将相关预算工作全部交由财务部门进行处理，完全没有意识到预算工作的真正内涵。预算不仅仅是一种财务行为，预算工作也不是财务部门控制资金支出的单独性措施，不能够全部交由财务部门进行处理。预算工作是一个涉及面十分广泛的工作，与企业全员的工作息息相关，与企业全体员工的管理和相关项目工作以及企业预决算管理都有联系，只是这一工作的主要工作内容是由财务部门进行负责，但是部分工作内容以及大量的工作数据和资料就需要全体企业的工作人员以及其他部分进行配合与提供。
　　三、针对目前房地产企业预算管理所存在的问题提出的相关措施 　　（一）加强预算管理工作组织方面的建设活动
　　房地产企业的领导工作者应该认识到，全面预算管理活动对于企业发展的重要意义，同时帮助员工对预算管理制度形成正确的认识，要加强在工作组织方面的建设力度。首先，应该成立这方面的相关机构，比如预算管理委员会，由管理层主导，全员参与。通过该机构对预算管理的目标进行科学的选择，协调各个部门之间的预算管理事务。要集结各部门专业的管理人员，高效的处理预算方面的各项事务，提高全面预算管理的效率以及科学性。其次，则是让预算管理活动体系化，由管理层明确公司发展的战略目标，从而让预算管理始终围绕企业的核心发展目标进行，提高预算管理活动的执行力度，强化工作人员的责任意识。
　　（二）建立健全预算管理体制
　　预算管理是房地产企业进行工作时的重点工作内容，而在预算管理体制建设活动当中，房地产企业首先要明确预算管理的中心环节，要制定科学的预算管理目标，让预算管理流程当中的各个环节实现有效的衔接，尤其是在编制预算、汇总以及复合审批上，强化业绩报告与预算目标之间差异的分析活动，设置统一的预算指标考核。从而帮助房地产企业不断优化资本结构、资产配置，改革完善成本及费用的定额标准，提高企业的核心竞争能力。
　　（三）预算管理活动要坚持整体性的原则
　　企业在进行全面预算管理的时候，要着重抓住全面二字，要始终将预算管理活动贯穿到企业发展的方方面面，要坚持项目管理活动的长期性，要认识到市场活动的风险性。从整体的角度出发，立足于市场需求的变动，对预算管理制度进行实时的调整，不断完善预算因素，尤其是在市场竞争状况、社会政治经济变动等等，要具有前瞻性，从而促进决策的科学性，用战略目标更加契合企业的实际情况，提高中长期计划的可行性。
　　（四）强化资金流预算方面的管理
　　房地产企业最显著的特点就是资金流动十分频繁，资金的密度比较高，因此，在预算管理活动当中，要加强资金流方面的管理活动。首先，企业应该进行阶段性的关注，将资金流的管理活动细化到日月的管理上，对资金流进行动态监测。其次，则是要强化现金方面的管理活动，要将支出和收入之间的界限进行明确的划分，核实每一项资金的流入以及资金的支出信息，避免出现资金拦截而没有记录的情况。最后，就是要做好预算执行工作，要对资金进行统一的调度和监测，尤其是在资金周转活动方面，实行月度资金计划以预测平衡现金流的流入流出，根据企业的实际发展，有计划的灵活调配资金，提高企业的资金周转效率。
　　（五）加强房地产企业的预算预警管理
　　预警管理是开展预算工作的重要内容，对于预算工作有着巨大的辅助作用。合理、及时的预警管理，能够对未来的预算工作提供指引作用，并且也能够提高预算工作的准确性，突出预算工作的实际应用能力。基于这样的工作特点，企业相关的工作人员和技术人员应该积极重视自身预算预警管理工作的实施。首先，应该根据实际工作和未来工作战略，设置预警控制指标和预警级别。对相关预算工作进行实施监督，并将其同相关部门的绩效以及工资状态联系在一起，保证预算工作的穩步进行。并且，还应该根据实际运行效果，不断缩进预算目标同运行结果之间的偏差，提升工作质量。其次，在进行预算管理工作，还应该注重对于预算调整的控制。在相关预算文件得到批准后，是不能够进行随意调整的，以此来确保企业未来的经济发展战略能够更加稳定。而当出现一些突发状况，要求预算必须进行调整的时候，首先应该通过其他手段进行弥补，如果还是不能够达到预期的效果，才能够提交相关的预算调整申请，开展预算调整工作。
　　四、结束语
　　综上所述，随着我国经济的飞速发展，房地产企业成为我国的重要行业，对于社会发展有着重要影响。而企业要想不断提升自身，就需要从提升竞争力入手，而企业的预算工作正是提高竞争力的重要手段和内容。但是，不同的企业类型以及经济主体，所运行的全面预算管理制度也是不同的。因此，房地产企业要想实现自身的发展，要想提高在各大经济主体之间的竞争力，就必须要根据企业的具体情况，制定出符合企业发展战略的全面预算管理体制。
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