房地产企业全面预算管理存在的问题及对策分析

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　　[摘 要]房地产企业全面预算管理作为企业科学管理制度不可缺少的部分，可以为企业发展进行全面预测和筹划，科学合理配置各项资源，对实现企业中长期战略发展目标保驾护航，但房地产企业全面预算管理由于起步晚、基础较差，实际操作过程中，在编制方法、软件平台、制度流程、风险管控、人员素质等方面还存在很多问题，严重阻碍了全面预算管理的正确实施执行，从而严重阻碍了企业可持续性健康科学发展。文章从房地产企业预算管理的重要性、存在的问题及方法对策方面进行分析，为房地产企业良性发展提供帮助。
　　[关键词]房地产企业;全面预算管理;预算管理队伍建设
　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.06.145
　　1 房地产企业全面预算管理的意义
　　全面预算管理，是指企业以战略目标为导向，通过对未来一定期间内的经营活动和相应的财务结果进行全面预测和筹划，科学、合理配置企业各项财务和非财务资源，并对执行过程进行监督和分析，对执行结果进行评价和反馈，指导经营活动的改善和调整，进而推动企业实现战略目标的管理活动。意义和作用在于：
　　1.1 通过预算的事前管理，提出相关风险对策，提前预防
　　事前的预算管理是根据公司的发展战略，制定月季年度需要实现的目标及为了实现年度目标分解到投资拓展部、招采成本预算部、设计部、工程部、销售部、按揭部、人力行政财务部等需完成的多维度指标数据，并细分到季度、月度指标数据，以及为了完成各项指标数据所签订的目标责任书、方法和对策。各部门对于实现目标过程中的风险预估和提前防范措施，都需要在全面预算过程中考虑清楚，进行模拟推演和测算，为全面预算管理实施过程中的数据对比分析打下基础。企业根据各部门具体的工作目标和行动计划，确定月季度收入预期、费用预期、人力资源需求预期，提高资源的配置效率，从而为实现总的战略目标提供保障。
　　1.2 通过预算的事中分析，及时发现问题，控制风险
　　将预算目标进行关键指标权重设置，在执行过程中加以监督考核，定期或不定期检查分析，很多上市公司就做到了月度检查分析考核，分析各部门实际指标偏离预算的程度和原因，并对不同完成程度给予月季度加减分绩效考核，及时发现经营中存在的问题和风险，采取补救措施，将风险降低到最小，同时也会发现经营过程中新的增长点，提前布局和抓住机会，实现价值的最大化。
　　1.3 通过预算的事后分析，改进预算管理办法，为后期项目提供经验和教训
　　 项目完成后的事后分析，也就是有些房地产企业在项目基本实施完毕后做的后评估分析，将项目实施过程中出现的问题，解决办法，经验教训，以图片文字数据形式生动地加以展示和讲解，为后期同项目找到可以借鉴的范本，并对预算管理过程中没有发现和及时预警的问题找出原因，改进预算管理办法，提高经营管理水平，从而更好地促进企业价值的经济增长。
　　全面预算管理作为现代化企业管理过程中的重要工具，对企业的发展有必不可少的作用，但房地产企业大小不一，管理水平的良莠不齐，企业全面预算管理也存在不少的问题。
　　2 房地产企业全面预算管理存在的问题
　　2.1 房地产企业预算管理起步晚，基础较差
　　房地产企业全面预算管理大多属于传统预算模式，编制方法落后简单，所依据的指标数据为公司历年发展的平均数人为调整，严重欠缺科学性，从而无法适应信息时代的发展要求，预算中显示出来的不足性也无法解决。即使利用一些软件来统计和计算，如EAP费用预算系统，也仅仅是将财务统计人员从烦琐的日常统计业务中解脱出来，完全无法起到利用当今天信息系统大数据全面提升预算管理的实效性。
　　2.2 房地产企业预算管理参差不齐
　　大的集团化的房地产企业在利用信息软件平台进行预算管理实务中，因信息数据采集齐全较准确，案例丰富，能起到较好的管理效果，但很多房地产企业由于主业不是房地产，因种种原因走上了房地产开发道路，因而预算管理非常差，仅仅是对未来短时间收益成本税金资金的预算，而完整过程的全面预算管理运营管理水平较差，对未知即将发生领域风险及问题的判断预估水平较差，相应的对策和解决办法几乎为零，待实际发生时，像晚期肿瘤一样已经无法挽回损失，成本的大幅度增长会导致整个项目发生严重亏损。
　　2.3 房地产企业预算管理与实际运营差异较大
　　很多房地产企业的全面预算管理由于各种原因，做出来的预算系统数据与实际运营差异较大。特别是近几年受国家宏观调控及全球经济下行及房地产市场风云突变的影响，预算管理如果不及时调整，将会与实际运营发生较大差异。而且在预算管理过程中，人员素质的差异，也会导致某个环节预算脱离实际，比如设计部做图纸设计时，如果没有考虑周全，对地质地貌没有较深入的了解，图纸设计就只能是纸上谈兵，则相对应的预算数据与实际运营施工就会大相径庭。待遇到问题再来临时解决，就会拖延工期，导致资金人员的暂时闲置，资金占用利息也会相应增加。
　　2.4 房地产企业预算风险管控过程薄弱
　　多数房地产企业对预算并不重视，从而会导致整个预算风险管控薄弱，即使出现了风险点也无法发现，或发现较晚，从而导致风险无法控制。全面预算管理是一项精细化工作，其具体化和数量化会受各种因素的干扰，所以会导致当企业的内外环境已经开始产生变化时，只是一味地注重全面预算管理的管理，而没有实现对其采取根据实际情况进行应变处理措施以至于无法完成对于整体全面预算的调整，而整个预算风险管控的薄弱性，最终会导致预算与企业实际面临的情况差异较大。
　　2.5 房地產企业预算队伍素质亟待提高
　　预算队伍需要房地产全项目的操盘经验，包括前期设计测绘土石方及报规报建分析，利税测算分期分析，建安工程支出、基础设施配套工程及开发间接费用、管理营销财务费用等的细化分析，很多房地产企业没有专门的预算管理部门，以资金成本部兼预算管理部门职责，相当于就是一个预算工作统管部门，职能仅为工作布置及数据汇集和考核，多数人员由于全项目过程知识欠缺，预算分析能力堪忧，预算人员素质急需提高，才能保障预算管理不是为预算而预算，而是实实在在地落地执行并对整个企业的运营管理起到保驾护航的作用，否则企业预算管理也只能是空谈，流于形式的预算管理在起不到任何作用的情况下，企业终将会遇到发展的瓶颈。 　　3 完善房地产企业全面预算管理的对策
　　3.1 学习和借鉴先进企业预算管理方法，迅速夯实房地产企业预算管理的基础
　　 房地产企業预算管理最重要的一个方法，就是学习各大房地产公司研究成型的方案，借鉴其他公司的经验和教训，再结合本公司项目运营的特点制定行之有效的预算管理制度和采取行之有效的方法，运用行之有效的软件，并在执行过程中进行方法调整和修正。项目中长期预算在拿到土地后就可以进行，短期预算最小单位时间段可以到月度，相应的考核也可以到月度并季度合并执行。月度中有特殊原因经预算管理部门讨论后报上级审批后及时调整，并将审批结果发至月度特殊原因项目。
　　3.2 加强房地产企业预算管理基础数据建设的积累和分析
　　房地产企业预算管理必须从项目开始积累基础数据，包括项目所在地的地质状况，地方政策，包括本项目实际运营过程中具体的指标数据积累，经验积累，为行业后期项目运营提供可以参考的价值，才能促进房地产全行业整体预算水平的提高和发展。
　　3.3 加强对房地产企业拿地前全方位的投资分析和预测及项目运营过程与预测的对比分析管理
　　 房地产企业应设专门的投资拓展部，进行拿地前全方位的投资分析和预测，出具项目可行性分析报告，为后期运营预算管理也提供了非常重要的调查分析数据。特别是项目所在地的地方性收费标准调查数据，是项目中长期、短期预算的基础。同时在进行预算编制、执行的时候，预算数据与实际营运要用科学的手段进行对比分析。编制要有科学性，实际可操作性，实际中要加强对宏观政策的解读以及对行业趋势预测，考虑未来市场变化、竞争对手等因素，最终确定能服务于企业的整体战略目标的可以执行的预算方案。预算执行过程，实际发生数据要及时与预算对比分析，对于差异太大或完全偏差的情形要特别予以重视，及时查明原因，及时调整思路和方案，或修正预算。对于因重大事件发生而出现的预算偏差，可暂不调整预算，作为修正事项在备注修正栏注明，同时预算报告分析相应传到上级及执行部门，予以纠正并防止更大风险发生，减少损失，实现价值最大化。
　　3.4 完善房地产企业预算制度、流程、风险预警建设
　　良好的预算制度流程及风险预警，是企业预算管理实效性的重要方面，是发现风险减少风险的重要保障。制度可以在结合企业实际情况及相应的组织架构基础上制定，学习和借鉴同行科学有效的方法，对本公司预算制度、流程、风险预警进行及时调整修正，提高预算风险管控的能力。
　　3.5 加强预算管理队伍的建设和培训
　　预算管理队伍的建设和培训，主要包括两个方面，一是对专业预算部门人员的全项目过程培训。学习全项目预算管理的方式方法，全项目运营管理关键点的探讨分析及解决办法，学习用科学的软件来发现预算管理过程的不足，提升预算管理的能力。企业必须引入大量复合型管理人才，专责编制预算、执行预算、分析预算、考评预算。并加以专业性培训，才能促进预算管理的良性发展而不流于形式。二是针对全员预算管理能力的培训。提高全员预算管理的意识，有足够的意识认识到预算管理不仅是预算部门或财务部门的工作，而是整个公司运营管理的需要，每个员工都需具备预算管理的能力，才能把专业性和预算能力结合起来，制定出较科学的预算管理制度和考核方式，才能保证预算管理数据的实效性，才能为企业管理提供真正意义上的保驾护航。
　　4 结论
　　俗话说：“凡事预则立，不预则废”。全面预算管理是房地产企业实现战略目标的重要保障，全面预算管理的对策方法相辅相成缺一不可，因而需要房地产企业加强全面预算的制度建设、人才建设、执行建设、数据积累分析建设，才能实现企业后期可持续性发展目标，促进企业又快又好的发展。
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