房地产企业开发项目全成本管理运用思考

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　　摘要：目前我国房地产行业的发展基本已经达到饱和的状态，多数房地产企业的经营效益并不是特别好，其发展前景还不是特别的明朗。在市场竞争环境越来越复杂的当下，房地产企业为了提升自身的经营效率，增强自身的市场竞争力，确保企业获得进一步的发展空间，就需要对开发项目实行全成本的管理方式，从成本管理着手，构建科学合理的全成本管理体系，通过加强开发项目的全成本管理工作，提升企业自身的核心市场竞争力，进一步推动房地产企业的发展与进步。所以，本文将从房地产企业的开发项目着手，在全成本管理理念的引导下，全面思考如何在房地产企业的开发项目中构建科学合理的全成本管理体系，同时还简要分析了当前全成本管理体系中存在的一些问题，并针对这些問题提出相应的改进策略，确保房地产企业开发项目全成本管理工作的顺利开展，希望能够为房地产行业的发展提供一些帮助。
　　关键词：房地产企业;开发项目;全成本管理;改进策略
　　引言
　　近来，随着我国社会主义市场经济体制改革工作的深入进行，在经济全球化发展趋势的影响下，我国的经济水平也进一步提升了，人们的生活水平也越来越高了，所以，人们对生活质量的要求也在不断提高，尤其是在住的方面，这就对房地产行业的发展有了更高的要求。在经济的发展过程中，市场经济的环境变得更加复杂，房地产行业的竞争也越来越激烈。从房地产企业发展的现状来看，其运营管理效率还有待提升。在这样的背景下，房地产企业要想提升自身的管理效率，增强自身的市场竞争力，就需要加强成本方面的管理工作，不断完善自身的成本管理体系，从而提高企业成本管理工作的质量，尽可能地减少企业的成本开支，提升企业的整体效益，进一步推动企业的长远发展。
　　全成本的管理理念，主要以企业的全体员工和全部业务工作为管理对象，从而对企业的成本进行全面的管理，其中包括项目选址、策划定位、规划设计、建造实施、营销成本、管理成本、财务成本等方面。全成本管理方式的理念比较先进，比传统的管理模式更容易适应当前的市场经济环境，能够极大程度提升房地产企业成本管理工作的效率，进而保证全成本管理工作的有效性，实现房地产企业的经营管理目标，为房地产企业的发展提供可靠的管理体系保障。
　　一、全成本管理体系的主要内容介绍
　　当前房地产企业的全成本管理体系，主要针对开发项目，在全成本管理理念的基础上，以实现房地产企业运营管理效益的提升为目的，充分结合房地产企业的实际发展的情况，初步构建的全成本管理体系框架，其主要包含以下几个方面：
　　第一，成本全业务覆盖。在全成本管理体系中，将房地产企业所涉及的业务环节进行详细的划分，并充分依照不同业务环节的特点，在各个业务工作中进行差异化的成本管理，从而实现对整个开发项目的成本管理，严格控制企业的成本
　　开支。
　　第二，完善成本管控体系。在成本动因的基础上，对开发项目的全成本管理体系进行完善和改进。房地产企业在针对开发项目进行成本管理工作时，需要详细分析影响各成本的相关因素，并根据这些因素，及时提出有效的解决措施。
　　第三，以预算为导向。房地产企业需要在预算的基础上，确保企业各环节的财务支出都在年度预算的控制范围内，所有开发项目的成本开支都需要在预算的控制范围进行。
　　第四，采用信息化管理方式。房地产企业也开始逐渐运用先进的电子信息化技术，采用更加先进的信息化管理系统，进而保证企业管理的效果和质量，并且可以有效提升房地产企业的运营效率，更好地促进企业的高效运转。
　　第五，加强风控监测。风控检测对房地产企业的成本控制工作有着重要的作用。通过全成本管理体系，不但可以对房地产企业开发项目的成本进行有效的控制，还能提升房地产企业对相关财务风险的防控能力，避免房地产企业面临更多的财务风险问题。在开发项目的全成本管理工作中，深入地分析项目的成本收益情况，方便企业发现开发项目中存在财务风险较高的业务环节，并根据实际发展的情况，采取有效的措施进行规避。
　　所以，房地产企业开发项目全成本管理体系的构建与实施，有助于企业成本管控工作的顺利进行，也能帮助企业规避一定的财务风险问题，确保房地产企业开发项目的顺利实施，进一步推动房地产企业的发展。
　　二、房地产企业开发项目全成本管理工作中存在的一些问题
　　（一）房地产开发项目的全成本管理理念还不够完善
　　房地产开发项目的成本管理工作贯穿于项目立项到完工结算的整个过程。根据实际情况来看，一些房地产开发项目的全成本管理理念并不是特别的完善，主要体现如下：
　　（1）房地产企业的成本管理理念并不科学，没有正确理解开发项目成本费用的概念，存在片面的理解，将单项成本费用直接当作开发项目的成本费用，例如施工成本和管理成本等，多数企业在具体的成本管理工作中只注重这些单项成本的管理，而没有对选址和设计等方面的成本进行管理，从而使得成本管理的工作并不是特别的全面，不利于充分发挥出房地产企业开发项目全成本管理体系的重要作用。
　　（2）在开发项目的设计初期，单位决策层及相关工作人员对全成本管理理念的认识还不够深刻，没有有效地结合项目的成本、质量和进度，经常会忽视一些工作，严重影响了全成本管理工作的进行。
　　（3）部分房地产企业的设计部门和成本管理部门缺乏沟通和交流，设计部门不具备成本管理的意识，同样企业的成本管理部门也没有积极地参与到设计部门的日常工作中，导致企业的成本管理部门不理解设计部门的真实意图，设计部门在具体的工作也常常会受到成本管理部门的阻碍，使得开发项目的全成本管理体系的效果并不是特别的突出，不利于房地产企业的发展。
　　（二）项目施工过程中的成本管理不够完善
　　项目施工过程中的成本管理是房地产企业开发项目全成本管理工作的主要组成部分，具体包含施工前、施工中和施工后等方面的成本管理工作。当前多数房地产企业都能有效控制项目成本和施工后的成本开支，但是对于施工中的成本管理还是缺乏重视。在具体的施工过程中，往往都会因为项目工程的质量或进度问题，再次对设计的总体方案进行更改，使得施工成本进一步增加。再加上部分施工团队一味地追求自身的利益，没有严格按照施工流程来进行施工，导致全成本的管理工作很难顺利地进行下去。另外，由于企业的项目部和施工团队沟通不及时，无法形成有效的动态成本管理，导致最终成本大大地增加，严重影响了全成本管理工作的开展。 　　（三）对投资决策环节的认识不够
　　房地产企业对一个开发项目的投入是比较大的，一旦项目中断，将会对房地产企业的人力、财力和物力造成巨大的损失。当前多数房地产企业对项目投资决策工作的管理力度还不够，没有科学合理的选择一些适合自身的投资项目，这就大大增加了企业的成本开支。在实际工作中，没有充分结合企业的实际状况来进行项目的投资选择工作，再加上项目管理工作的不科学，使得项目在开工后因为个别原因而被迫停止，造成项目工期延长的情况，大大增加了企业的项目成本，不利于企业的发展。同时在对施工总、分包商、甲供材料供应商的选择上，考虑问题也不是特别的全面，一味地追求降低总、分包商承包价、甲供材料采购的价格，不注重材料的质量，进而对整个项目的施工质量产生影响，严重影响了企业的发展。
　　三、房地产企业开发项目全成本管理运用的改进策略
　　（一）加强对项目设计的成本控制，构建科学合理的全成本管理体系
　　房地产开发项目全成本管理工作的顺利开展离不开先进科学的成本管理理念的支撑，所以，为了满足企业的发展需求，就需要构建科学合理的全成本管理体系，鼓励企业的全体员工都参与到全成本的管理过程中来。具体如下：
　　（1）在具体的工作中，充分融入先进的成本管理理念，加强成本核算和资金运作等方面的工作，进一步发挥成本管理的重要作用，确保各个管理目标的顺利实现，充分运用先进的成本管理理念来解决项目施工前、施工中和施工后三方面的问题。
　　（2）要充分意识到成本管理的重要作用。在全成本管理理念的基础上，不断优化和改进企业的组织架构，树立员工的成本管理意识，构建团结互助、全员参与的成本管理企业文化，并建立科学合理的奖惩机制，不断调动员工的工作积极性，进一步保证成本管理的效率，充分体现出全成本管理的效果。
　　（3）房地产企业应该加强培训设计人员的成本管理意识，增加设计部门和成本管理部门之间的沟通和交流，从而有利于双方在各自工作范围内充分考虑成本因素，做好全成本管理的工作。
　　（二）加强施工过程的成本管理工作
　　第一，加强对项目施工过程的监控和管理，在项目设计方案的工作中充分考虑全局，尽量涵括项目建造施工的全过程，避免后期因为改動设计方案而增加成本开支。在实际的建造施工过程中，实在需要对设计方案进行变更的，就必须严格按照审批流程来开展相关的工作。第二，需要做好施工现场的相关数据信息登记工作，保留好相关的票据凭证，确保后期财务结算工作有序进行。第三，针对项目的施工过程，需要明确划分各环节的成本责任体系。在具体的施工过程中，明确各施工单位和员工的职责，严格控制施工过程中的现场签证变更，科学合理地划分开发项目的成本目标，并及时对各个成本目标进行监督，通过房地产企业组建的专门绩效考核部门，在施工环节出现差错、异常的设计变更及现场签证时，及时进行问责，找到问题的根源，确保其独立性和权威性。以此推动整个施工单位积极参与到全成本的管理工作中来，确保施工过程成本管理工作顺利进行，充分发挥出全成本管理的效能。
　　（三）加强投资环节的成本管理和控制
　　首先，房地产企业选择投资项目时，需要充分考虑自身的实际情况和市场环境，设立专门的投资调研部门，对投资项目进行科学合理的判断，确保项目实施的可能性，尽可能避免因投资失败而造成巨大的成本损失。其次，房地产企业开发项目施工前，需要科学严谨地选择总、分承包单位和甲供材料供应商等。房地产企业可以通过构建先进的信息化管理系统，运用先进的科学技术和互联网大数据资源对各个供应商进行详细的分析和筛选，确保选择的供应商在技术、资金、材料质量和口碑等方面都符合项目施工的实际情况，通过与其建立战略合作伙伴关系，获取一定的优惠政策，从而保证房地产企业开发项目全成本管理体系的有效运用。
　　结语
　　强化房地产项目的全成本管理工作对项目的顺利开展至关重要，唯有从最前端的项目设计环节入手，并将成本管理理念及执行贯彻于项目施工整个过程，最后强化投资环节的成本管控，才能最终实现降本增效，确保项目高效、科学的完成。
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