新国八条对房价影响的有效性分析

来源:用户上传      作者: 罗媛

　　[摘要]房价飞涨，政府为了有效地调控好房地产市场，继去年出台“国十条”之后，今年又颁布了新的调控政策措施即“新国八条”。本文主要研究相关调控措施能否有效地影响房价，哪些措施最有效。
　　[关键词]新国八条　房地产市场　房价
　　
　　一、背景资料
　　
　　近年来，房价飞涨，政府为了有效地调控好房地产市场，去年国务院发出了“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。该通知贯彻实施后，房地产市场出现积极变化。今年召开的国务院常务会议确定了相关调控措施，简称“新国八条”，主要是为了巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。
　　
　　二、相关措施对房价的影响分析
　　
　　1　限购政策对房价的影响
　　合理引导住房需求这一措施是从需求方面调控房地产市场，目的是控制需求。该限购令是为了抑制投资性买房需求，从经济学角度．需求减少，即使供给曲线不变化，市场平衡价格也会下降。此项措施并不能发挥最大效用的原因：①房地产不同于一般商品，需求包含了消费和投资两利，不同性质的内容。在投资品市场，市场需求和价格走势正相关，价格波动规律是“追涨杀跌”，使房产市场时刻存在暴涨暴跌的压力。②限购令的作用，除了对购买三套以上住房的居民有一定的影响，但实际上对需求限制是非常有限的。如一个城市人口为10万，以三口之家算，有3.33万家庭。按限购令，就需要3.33万套住房。可见，这个数目还是相当大，供给难以满足需求。③受限购令影响，预期买房难度会加大，反而鼓励有一套住房的本地居民加快再买一套。
　　
　　2　政府监管政策对房价的影响
　　进一步落实地方政府责任、坚持和强化舆论引导、加大保障性安居工程建设力度和落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，这四个方面都体现了政府监管进一步加强，政府首次要求地方政府制定房价调控目标，力度之严，史无前例。按规定房价控制目标应是具体数，这样可打消投资、投机者对预期的追逐，并让有合理需求的购房人不再恐慌性购房。但也有其缺陷，加大保障性安居工程建设力度，没有考虑政府的实际支持力度，可能难以保证资金充足。目前，国内还没有统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，各部门信息之间有时互相矛盾；更有少数开发商谎报商品房销售进度、发布虚假价格信息、恶囤积土地和房源等不法行为。这些现象有待改变和规制。
　　
　　3　住房用地供应管理对房价的影响
　　该措施从提高住房用地供应量、限地价、加强土地市场准人资格和资金来源的审查等方面进行了严格要求。该措施主要从地价交易管理方面影响房屋成本，进而影响房价。一些观点认为土地成本是我国房价高的根源之一，所以从源头控制好土地供应，规范土地供应管理是尤其重要的。从其实施效果来看，这能否有效影响房价?受“新国八条”影响，最近一些城市住宅用地推出量大幅增加，成交量却下滑。这表明政府增加土地供应以稳定房价，但房产开发商受政策影响，对土地市场持旁观态度。笔者认为此政策还没有发挥应有作用的原因：①房地产商的目标转到二线城市，一线城市的房产供应量减少，价格不减反增，且二线城市的价格会也受影响，价格会有所上升；②控制地价并不能控制房价，不是地价决定房价，而是房价决定地价。如果房产开发商预期该土地建筑住房某个价格有市场，开发商便会根据这种预期对拍卖土地出价。
　　
　　4　税收、信贷政策对房价的影响
　　从税收和信贷两方面对房地产市场进行调控：①调整完善相关税收政策，加强税收征管。②强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。笔者认为这两项措施主要是为了控制房地产的需求，但是侧重点不一样。特别是第二套房贷款增加一成首付，而且贷款利率比正常高，这些措施再次加强了对投资及投机购房者的控制；严格了二手房交易税费将遏制过度炒作。从前面的分析可知，限购政策从客观方面来降低住房需求。而税收政策和信贷政策从住房需求者的切身利益出发，提高投资者的风险和其投资成本，降低其利益所得，从而有效的降低其投资报酬率；根据风险报酬原理，投资者会因风险高于报酬而退出投资房地产市场，降低住房需求，使得房价得到有效控制。可见，税收和信贷政策的影响是投资者、投机者在购买和出售房产时不得不慎重考虑的方面。另一方面，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。这从开发商的角度制定措施以有效的抑制开发商过快上涨价格，降低其利润空间。总之，这两方面措施从需求者和供给者两个角度进行了控制，致力于控制房价过快上涨。
　　
　　三、结论
　　
　　“新国八条”从各方面全力进行房地产市场监控，目的均为使房地产市场健康、有效的运转，控制房价过快增长。这体现了控制房价的重要性和政府调控房地产市场的狠度，力度。这些措施涉及相当全面，但通过第二部分的分析可知，并不是每条施都能很好的发挥其想要的效果，其作用的发挥受多方面的影响。因此，笔者认为最能有效影响房价的措施是税收和信贷政策这两方面的措施，这两方面的措施能切实有效的影响住房需求的利益，而且也考虑了对房地产开发商进行控制。
　　另外，货币政策也正在对房地产市场不断加压，加息是对调控房地产价格的一次强力配合，加息对楼市来说肯定是个利空的消息。加息明显加大了购房人还贷压力，也加大了开发商贷款的成本。总之，“新国八条”和其他政策的叠加效应一定会对房地产市场带来影响，起到抑制市场需求的效果。虽然对于国家的一系列调控措施的有效性的评价是各不相同，甚至有人一票否决政府的努力，但笔者认为，有所作为总是好的，相信随着国家的一系列政策措施的实施，房地产市场将朝着健康的方向发展。
　　
　　参考资料
　　[1]刘亚辉．平押房价是改善民生的重要一环．河南日报，20lO(02)
　　[2]天山房价非理性上涨损害经济全局人民日报，2009，(12)

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