特殊背景下成都市房地产业的SWOT分析

来源:用户上传      作者: 刘银锋

　　摘 要：随着第三个国家综合配套改革试验区获得国家批准，地震灾后重建政策的进一步落实以及金融危机背景下扩大内需政策的出台，成都房地产市场迎来了前所未有的发展良机。文章用SWOT方法分析了这个特殊背景下成都房地产市场存在的优势和劣势、机会和威胁，并据此提出几点成都市房地产业发展策略。
　　关键词：综合配套改革试验区 灾后重建 扩大内需 成都市房地产业
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A
　　文章编号：1004-4914（2011）01-273-02
　　
　　一、成都市房地产业发展历程
　　成都是一个神秘的东方之都，建城至今城名未改，城址未迁，这在今天的中国再也找不到第二个这样的城市。2008年“5.12”地震，成都离震中汶川仅92公里，但城市中心城区有惊无险、安然无恙，足见古人选择成都城址多么得当。
　　成都历代都是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市，近年来成都市区西面金沙遗址的发现和发掘，更改写了成都的历史，证明3000多年前，以成都为中心的长江上游地区也是中华文明的发祥地之一。杜甫诗句“窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船”生动描绘了古代成都商贾如云、车水马龙的繁荣景象，成都不仅过去如此，而且城市不断发展，长期繁荣。
　　成都建筑历史同建城历史一样悠久，房地产业自建城以来，从无到有，从弱到强，经历了翻天覆地的变化和飞速的发展，尤其是近代以来，房地产业发展跌宕起伏，是传统文化与现代文化、中国文化与西方文化相互碰撞又相互交融的过程，成都房地产业从古至今，大体经历了六个发展阶段。
　　 二、对当前背景下成都市房地产业的SWOT分析
　　改革开放以来，中央先后重点发展珠三角、长三角、京津唐及渤海湾，上世纪90年代末中央实施西部大开发，成都终于搭上发展的快车道，城市快速发展，但处于西部的成都与东部沿海城市仍有较大差距。中央审时度势，从“局部发展、以点带面发展步入兼顾大势、总体平衡、协调发展”的中国经济总体发展思路出发，批准成都成为“国家综合配套改革实验区”，“新特区”的设立是中央加快推进西部大开发的重大战略部署，通过成渝经济圈带动中西部地区的发展，尽快打造中国经济社会发展新的重要增长极，这是中国经济发展布局谋篇的必然选择。
　　1.优势（S）分析。（1）房地产开发投资持续增长，发展潜力巨大。近年来，成都房地产开发投资一直保持稳定发展的态势，从1998年到2008年房地产开发投资额连续十年均保持高增长的趋势，增长幅度虽经多次调整，但到2008年以前增幅均超过17%，其中2005年-2007年，增幅均创新高，分别达到53．0%、37、4%和47%，均远远高于同期全国平均水平19.8%、21.8%、30.2%。数据说明，从2005开始我国房地产投资正在向成都等西部城市转移。加之成都拥有“三中心、两枢纽”特殊区位优势，是四川全省、整个大西南，甚至远达大西北广大区域众多购房者的理想居家城市。同时，我国西南地区腹地丰富的资源，相当一部分不是通过广州、上海、珠三角、长三角和国际社会接轨，日益增多的是通过以成都为核心的城市窗口，直接和世界对接。诸多优势的集合，使成都房地产市场拥有深厚的经济基础和发展潜力，成都已渐渐成为国内最热门的投资城市之一。（2）良好的经济发展势头使成都房地产业发展具有比较优势。自1991年以来成都市经济一直保持两位数增长，1995年至2000年经济增长速度在10.7%至11.8%区间，2003年至2006年经济增长速度在13%至14%区间，到2007年，经济增长速度达到了15.3%的高峰值。2008年成都GDP达到3901.0亿元，比上年同期增长12.1%，高于全国9.0％的增长水平。据测算，地震对成都经济增速的影响约2.3个百分点，如果不是金融危机，2008年的增长应该高于2007年水平，2009年成都GDP同比增长14.7%，高于全国8.7%的水平。可见，金融危机对成都经济的影响较小，加上居民非常高的储蓄率，消费需求的释放必然激发对房地产的投资热情，给成都房地产业带来机遇。事实上，以成都为核心的成都平原经济圈已经成为外商投资中国内陆的首选地区，成都的投资环境已接近长江三角洲和珠江三角洲的水平。
　　同时，成都在城市化水平、软实力、综合房地产潜力以及房地产土地成本等方面均具有比较优势。不久前，《中国新型城市化报告》统计分析显示，成都的新型城市化总水平排名第六，超过天津、杭州、宁波等人均GDP总量，大大高于成都的东部城市。在50个“中国最具软实力城市”大型抽样调查中，成都名列榜首。在最新研究报告《中国新兴城市40强》中，成都成为最强综合房地产潜力城市之一，在办公楼市场、商铺市场、产业园区市场三大领域，成都都进入了最具潜力城市的前列。在土地成本方面的优势也很突出。据成都市国土局的数据显示，成都土地相对北京、上海、广州这些一线城市供应量充裕、价格低廉，这足以令投资者对成都地产趋之若鹜。而且成都的基础设施一直在改进提高，成灌铁路、地铁1号线已建成通车，这些都将推动房地产更加活跃。
　　2.劣势（W）分析。（1）住房供应结构性矛盾突出。2006年以来，成都市政府专门发文明确要求调整商品房供应结构，重点发展普通商品住房，基本思路是“保障低端、调控中端、引导高端”。但近年来的实际情况是高档住宅、别墅、商业建筑等非普通商品房反而越建越多。据中原地产调查显示，2008年，成都一手住宅市场主要在售楼盘高层占59%，超高层占15%，低密度的多层及小高层物业的市场比率日趋减少。中原地产预测，在未来的5～10年内，最适合成都白领阶层居住的“小三房”等产品将成为稀缺产品。与此同时，成都的经济适用房存在不适用、位置偏远、房屋本身条件欠佳、价格不经济以及市场监管力度不够等诸多弊端。（2）成都房价攀升风险加快。随着楼市的升温，开盘频率增加，成都楼市价格也是一批高过一批。价格的上涨是当前特殊背景下各种综合因素作用的结果，但主要还是内在合理性因素的作用，比如城市经济快速发展；城市人居环境改善；楼盘外观、功能设计、建材使用、环境配套等方面的品质提升；地价、开发成本上升、新房建造质量提升都会促进有效需求的增加，促使房价上涨。另一方面，“新经济特区”效应，引起了省内、国内乃至国外的广泛关注，导致大批投资者涌向成都，正如当年的深圳、浦东一样，也起到了推波助澜的作用。当然成都新特区与浦东、滨海的“综合配套改革试验区”提法略有不同，其侧重点是加快城乡一体化进程和新农村建设，缩小城乡差距。所以，成都的房价绝不会向浦东或滨海看齐。但东南亚金融风波后的新加坡房价、日本泡沫破灭后连续十年的房地产状况应引以为戒。
　　3.机会（O）分析。2009年以来，成都房地产市场成交量出现较大幅度的回升，其程度高于全国城市水平，不可否认，未来成都房地产业已经面临种种发展契机。（1）大批知名房企入驻。成都目前共有130余家世界500强企业、数十家中国100强企业、上百家全球研发中心在这里投资兴业，境内外知名房企纷纷入住。随着深圳、上海、北京等一线城市房地产市场的日益饱和及土地供应的日趋贫乏，实力雄厚的中外房地产企业转向西部市场展开角逐，成都是他们首当其冲的选择。万科、中海、雅居乐、恒大、和记黄埔、九龙仓、新世纪、新鸿基等大批知名房企的入驻，不仅能带来大量的资金，提供户型更新、质量更高的产品，有利于成都与国内其他发达城市接轨，还有利于带动一批本地房地产企业的发展，从企业管理、融资模式、开发模式等方面都提供了更新的经验。（2）成都有绝好的优惠政策。地震和金融危机后，成都市政府迅速出台了比全国任何一个地方都更优惠的房地产政策，能给成都房地产市场以巨大信心。一方面有灾后重建的优惠政策，“5.12”地震后，国家迅速加大了对四川（包括成都）地区的财政补贴和政策倾斜力度，成都政府对稳定房地产业出台的补贴、减税等政策的做法也是率先执行，这无疑增强了开发商对成都投资的信心，蕴藏着无限商机。震后不久，企业对震后重建的很多项目都很感兴趣，像GE要加大对成都基础设施的投入，广东珠江投资公司、第一太平戴维斯成都公司、仲量联行领盛投资管理公司等众多外来有实力的开发企业都认为成都房地产市场机会无限。另一方面有应对金融危机的优惠政策，国家有4万亿元投资、2009年1~5月份5.8万亿元新增信贷、货币政策继续从宽等政策，成都投资150亿元改造中心城区“两轴四片”，城中村、棚户区、东郊企业生活区危旧房改造项目的推进及鼓励安置拆迁户等措施的执行等政策促使楼市回暖。（3）城市化进程将带动房地产业需求的增长。房地产市场具有很强的区域性。支持成都城市建设和房地产业发展的不仅仅是重建，而是城市本身的发展和建设。当前，成渝地区是我国房地产四个热点地区之一，“十二五”期间，国家将加大对中西部地区的政策倾斜力度，一方面，“城乡一体化进程”将有实质性的改革深化。农村土地将被放宽限制，近郊农村的土地能名正言顺地进行整体规划，大规模用于城市整体的扩展建设。通过近郊、远郊土地的置换，对小块、分散的土地资源的整合，达到为中心城市提供土地资源的目的，优化了房地产业的投资环境；新特区政策会吸引更多外资进来，尤其是囊括金融、开发、代理等房地产业各环节的更多房地产机构将对成都楼市形成强有力的支撑。另一方面，随着“新特区”建设的进一步推进，农村土地进入城市规划建设的同时，郊区的农民将逐渐变成城市市民，成为房地产市场新的消费者，各行业投资者和求职者也将成为当地房地产市场的终端消费者，他们将改变成都房地产需求以刚性的居住需求为主的局面。

　　4.威胁（T）分析。（1）地震和金融危机对成都房地产市场的影响并未消除。尽管地震对成都房地产市场的影响有限，但对购房者的心理影响是长远的，并非暂时的优惠政策出台能够完全化解，成都区域房地产市场的恢复将是一个较长的过程。同时，地震后对建筑物品质提出了更高要求，对开发商在土地规划运作方面要求也更高，客户更会选择建筑质量好、抗震度高、疏散性更强的物业产品。这必然引发房地产企业的两极分化，品牌房地产企业在管理和质量控制上的优势将吸引更多购房者，从而增大中小企业的生存压力。
　　金融危机造成资金短缺是很多开发商前所未有的头疼事，成都多数房地产企业融资渠道单一，“比例很少的自由资金+银行贷款+预售款”是他们“囊中”羞涩的现实境况，大多自有资金不足五成，实力弱小的开发商则几乎是依赖银行度日。金融危机以后，成都房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势，房地产行业对GDP增长的直接贡献度也在降低，这些是成都近年少有的现象。
　　（2）行业竞争加剧。成都房地产开发企业众多，但销售额超过10亿元以上的并不多，这部分企业中多以外来开发商为主，他们的到来极大地提升了成都房地产行业的竞争水平。2006年底是外资大量进入成都房地产市场的标志，即使在经济不景气的2008年，地产“百亿军团”的13家企业中来到成都的就有8家，万科、绿地、中海、恒大、保利、富力、龙湖、雅居乐都各有一片天地，各有一番作为，2009年都加大了在成都的投入力度。同时与一般城市相比，成都的房地产市场的集中度要高得多，蓝光、万科、中海、龙湖和华润等市场份额前五名的开发商总共占据了市场30%的份额。
　　当成都房地产经过多年的发展进入到目前的深度调整期时，开发商经历了融资渠道单一、终端销售市场不畅、资本的瓶颈等困境之后，开始沉下心来研究产品、深入挖掘市场定位，不少品牌开发商也认为放弃中低端，转战高端可能是企业将面临的战略性调整。在2008年楼市一片低迷的时候，成都的开发商仿佛在一夜之间都纷纷将目光瞄准了高档住宅市场；而进入2010年，这样的市场态势并没有改变，依然有众多开发商打出“高端牌”，当然这样一来高端市场的竞争又会日趋激烈。
　　三、抓住机遇，促进成都市房地产业持续健康发展
　　通过以上分析可见，成都房地产业优势突出，有扩大内需、灾后恢复重建和“新特区”建设的多重机遇，也有金融危机和地震的双重压力，在发展过程中，笔者认为应该采取以下策略抓住机遇，扩大优势，迎接挑战。
　　1.认清形势，练好内功，壮大开发企业自身。成都房地产发展到现在，已经发展到一个相对高峰期，正是市场的过度繁荣造成了房地产企业的鱼龙混杂局面，遭遇金融危机，正是进行行业整合的好时机，淘汰一些企业，让大型房企规范化和规模化运营已是大势所趋。2008年以后，成都房地产市场虽有明显回暖迹象，但众多中小房企激进发展、缺少风险防范措施，这使得房地产企业采用多元融资渠道显得尤其重要。除此之外，成都的本土企业要想在竞争激烈的市场中谋求出路，强强联合作战是条必由之路。
　　2.优化住房结构，进一步完善住房保障制度。从2006年4月开始至今，成都市政府创新性地在全国率先提出了“保障低端、调控中端、引导高端”的住房供应结构思路，将公共住房保障制度的外延不断延伸，将住房保障与市场接轨，通过市场手段，强化产品供应，着手建立健全以政府为主导并与市场有机结合的公共住房供应、分配和管理模式，从“零租金”廉租房、租赁型经济适用房、限价商品房，到“农民工宿舍”、“高级员工公寓”、“大学毕业生公寓”，推出了不同“品种”的公共住房。但近年来的实际供应情况并不理想，低端保障、中端调控方面严重不到位，必须充分发挥政府调控和市场配置两方面的功能，严格按规划要求供应土地，盘活存量土地，强化产品供应，才能有效保证住房供应结构优化与平衡。
　　3.进一步稳定成都房价，促进房地产市场健康发展。成都一手住宅成交价格，经历了2004年-2006年上涨幅度相对稳定，2007年成交均价达到最高，2008年的回落，2009年进入显著的调整阶段。房价继续上涨显然不是好事，房价走出低谷以后，应该让它慢慢进入匀速运动，回落到合理的区间，而不是暴涨或暴跌。为此，要落实好政府有关宏观调控政策，合理确定土地供应总量，加大公共住房建设用地规模，实行有计划的供地，同时进一步将“保障低端、调控中端、引导高端”的住房供应创新政策落到实处，让老百姓买得起房，住得上房，住得好房。
　　4.抓住“新特区”城乡统筹建设的契机，推进城乡住宅市场一体化。国务院批复的《成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》明确：10年以后，成都市城市化率将达到70%，土地规模化经营流转达到75%。现代城市和现代化农村和谐交融的新型城乡形态将初步形成。成都应抓住“新特区”城乡统筹建设的契机，把城乡统一规划、统一打造，建立城乡一体化的房地产市场。但美好的蓝图贵在落实，今后要抓住“新特区”建设、灾后重建的契机，推进城乡住宅市场一体化。在这方面，成都目前已经迈出了实质性的步伐，但要达到总目标要求，还需有序有效推进。
　　
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　　（作者单位：成都纺织高等专科学校 四川成都 611731）
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