两率下调对房地产影响很小
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作者: 易宪容
下降两率，重点是国际金融市场这个大背景，在于国际金融市场出现的震荡，在于维持国内经济增长，而不是对房地产救市。房地产开发商只要看看最近央行及银监会的“限贷令”及改善住房按揭制度，就知道央行在采取政策防范房地产风险，防范美国次贷危机在中国发生。
9月15日央行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，即从2008年9月16日起，下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行以及邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。两率下调为哪般
两率同时调整重点基于以下几个方面，一是9月15日美国雷曼等大的金融机构陆续出现问题与破产，给华尔街及欧洲各金融市场造成巨大冲击，这种冲击还将持续与蔓延；二是央行两率下调向市场发出明确的信号，未来国内经济同样有下行迹象，央行货币政策提前转向以防止中国经济下行的风险，但这种转向不会太快，而是一个过程，有一个较长的观察期；三是下降两率主要解决当前经济运行中存在的突出问题，采取区别对待、有保有压、结构优化的信贷原则，比如中小企业融资问题、农村金融问题、汶川地震的融资问题等；四是为缩小商业银行的存贷利差，从而缓解在全国经济增长放缓的情况下各商业银行的利润水平大上台阶的矛盾等。
并非给房产业松绑
那么这些政策对房地产市场有多少影响呢?目前房地产企业一直在要求政府“救市”，以为这次两率调整就是解救房地产的。实际上，这次央行货币政策转向对房地产市场影响很小。正如早几年加息时，有房地产开发商说加息对他们没有影响一样，这样微小幅度的贷款利率下降，同样对房地产市场没有多少影响，而且这种有保有压的政策正好是把房地产隔离在外。
个人按揭贷款下调极有限
我们可以看到，这次贷款基准利率的调整，贷款为6个月的下调0.36％；贷款为1年期及1～3年期下调0.27％；贷款为3～5年期的下调0.18％；5年期以上下调0.09％。也就是说，两率调整对房地产业影响很小，或房地产业受惠机会不大。因为，这次贷款利率下降幅度高的是短期贷款，越是贷款期限短，下调幅度就越高；越是贷款期限长，下调幅度就越小。而对商业性的房地产贷款来说，房地产开发贷款一般都在3～5年，其短期贷款比较少；对于个人住房按揭贷款来说，一般都会高于5年，而中短期贷款比较少。对个人住房按揭贷款来说，这次贷款利率下降的幅度最小，仅及短期贷款下降幅度的1/4，加上从2009年1月1日执行，更是把对个人住房按揭贷款的影响降低到了最小极限。
信贷规模不会快速增长
从上述分析还可以看到，由于1～8月份的商业银行人民币贷款达到了3.1万亿元，如果今年银行信贷规模在2007年的基础上上调10％，那么2008年的商业信贷规模只剩下8000亿元左右，即每个月的银行信贷为2000亿元左右，远远低于8月份的信贷规模(2715亿元)平均增长量。因此，未来几个月的银行信贷规模快速增长根本就不可能，而且现有信贷规模会重点放在前述所指的中小企业融资等方面。房地产业想借此央行货币政策转向让更多的银行信贷进入不太可能。未来4个月的信贷规模小于8月份，那么银行信贷规模的紧张程度不会因为央行货币政策转向而有大的改变。
房产商造势，并非救市
对目前国内房地产市场来说，并不是房子造多了，也不是造出来的房子没有人买，最为根本的问题是房地产市场的价格被房地产开发商钉在天花板上不降低。如果国内房地产的价格降到绝大多数居民能支付的均衡点上，那么房地产市场的基本问题都能够解决。我想中央政府对此明白得很。现在房地产开发商及地方政府在与中央政府博弈，希望一方面把房价钉在天花板不下调，让房地产保持暴利模式；另一方面又在向中央叫板，即如果中央政府不救市，他们就把房子持有在手中不卖。
两率政策一出台，有房地产开发商又在大叫，这是对房地产的松绑政策，而且对房地产的松绑政策会进一步出台，即中央政府会救房地产。实际上，明眼人一看就知道怎么回事。下降两率，重点是国际金融市场这个大背景，在于国际金融市场出现的震荡，在于维持国内经济增长，而不是对房地产救市。房地产开发商只要看看最近央行及银监会的“限贷令”及改善住房按揭制度，就知道央行在采取政策防范房地产风险，防范美国次贷危机在中国发生。
根源在于房产泡沫
从美国次贷危机可以看到，其根源在哪?为什么会持续这样久?为什么一个次贷危机能够把美国金融机构百年老店摧毁掉?影响及危害如此之大?其根源就在于房地产市场泡沫。购买住房的民众通过银行按揭贷款把房地产泡沫吹大之后无能力偿还。如果说，央行两率下降是为重新吹大中国房地产市场泡沫，那么房地产开发商就小看央行的智慧了。从这次贷款利率结构性调整的情况来看，央行就是既要小心翼翼地向市场发出货币政策转向的信息，又不要让房地产业以为在救房市。因为中央政府一定会采取有效政策来遏制房地产市场泡沫，而非吹大泡沫。只要投机炒作需求能够遏制，房地产市场泡沫自然会挤出，这才是保证中国经济持续增长最为重要的方面。
从上述的意义来看，两率调整对房地产影响微乎其微，房地产开发商借此旗号来救房地产，或借此来说政府救房地产开始，可能是不仅打错了算盘，也低估了广大民众的智慧、低估了央行决策层的智慧。这最起码的常识民众都知道，难道房地产开发商不明白吗?
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