“国六条”新政令“房贷”知难而变
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作者: 殷成国 王 楠
据中国人民银行孝感市中心支行组织的专题调查显示，国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”）实施以后，房地产信贷政策执行和风险管理带来新的考验，金融部门面临着信贷增量风险减小、存量风险变大的两难选择，亟需理性规避风险，从而实现宏观调控政策落实与信贷风险防范的有机结合。
“国六条”实施给房地产信贷政策执行带来现实难题
接受调查的孝感各国有与地方商业银行负责人和信贷人员普遍认为，“国六条”的及时出台对抑制房产信贷过快过猛增长，防范新的信贷风险肯定能够产生积极作用，但对2006年6月1日以前发放的房地产的贷款安全运行带来了巨大压力。
近三年房地产信贷呈加速放大趋势，骤然提高信贷门槛对存量的安全运行构成隐患。近年来，伴随武汉城市圈建设的发展，孝感市房地产市场持续升温，房地产开发、销售、效益等主要指标一路走高。今年前8个月，孝感市房屋新竣工面积28.9万平方米，比去年同期增长122.9%；房屋在建施工面积167.5万平方米，比同期增长78.3%，其中本年新开工95万平方米，比同期增长147.8%。商品房需求量也是急剧上升，房价持续攀高。今年前8个月，孝感市房屋实际销售面积29.4万平方米，较同期增长26.5%，同时，销售额增长77.2%。2003年孝感市商品房每平米均价是1150元，但截至2006年8月份，已升至1950元，3年时间里上涨69.56％。房屋销售率也处于稳定上升态势，从2003年的70%左右上升至目前的92.6%左右。不断攀升的价格，稳定上升的销售率，对银行信贷资金颇具吸引力。2003年、2004年、2005年，各商业银行纷纷介入房地产开发信贷业务，放松了对房地产公司贷款条件的控制，分别发放贷款8700万元、15200万元、25050万元，2006年前8个月就新增25650万元，超过同期孝感市所有贷款的新增数，连续4年呈倍数增加。孝感市一房地产公司在用足自身抵押情况下，通过关联公司相互担保，在不到两年时间里获得三家金融机构房地产贷款12580万元，在获得银行按项目进度继续提供贷款支持的承诺的前提下，同时开工多个高档楼盘。但按照“国六条”的信贷门槛，该企业将不能获得新贷款，已开工项目有不能按期完成的风险，对现有的1亿多元贷款构成了现实危险。
房地产开发信贷新政策的宣示作用，导致部分贷款到期不还。此次“国六条”出台，从多个方面显示了国家宏观调控的决心。从颁布部门来看，2005年是建设部等七部委，今年又加入了统计局和监察部，表明将进一步加大信息披露和监督落实，显示了一种决心、态度以及部门的协调一致。从分类政策来看，政府的调控手段更加全面、科学，注重市场手段分类调节，即税收、信贷和土地政策。商业银行如孝感市商业银行在房地产开发信贷上采取了更加谨慎的态度。迅速采取措施，对房地产增量贷款政策作出调整，进一步严格审查房地产开发商的资格，进一步加强对房地产开发贷款的管理,对现有房地产开发贷款作一次全面清理调查,对6月1日以后新申报的房地产开发贷款，加强贷后监控与检查，防止滚动开发、挪用资金等违规行为，防范风险。宏观调控政策的宣示作用，商业银行的积极反应，都令房地产开发公司感受到了贷款难求的预期，采取了到期贷款尽量延期归还的策略。孝感市某房地产公司2005年6月6日在孝感市商业银行贷款300万元，期限一年，到期没有按期归还。另一房地产公司从2005年1月起从孝感商业银行分6笔贷款2450万元，目前已逾期1笔200万元，预计将有更多笔数和金额的贷款逾期。
部分房地产公司财产应抵尽抵，闲置土地、空置房产抵押类贷款损失不可避免。目前，孝感市共有22家房地产开发公司在国有与地方商业银行贷款42笔，现有贷款余额42624万元。据调查，这些房地产公司在申请贷款时将自身所拥有的资产悉数用于了抵押贷款，其中利用闲置土地、空置房产抵押贷款占所有贷款的三分之一，信贷门槛提高后，房地产开发的资金链条将不能正常运转，原有的此类贷款也将面临风险，相关银行负责人对即将显现的风险表示了极大的担忧。建行孝感分行文化路支行2006年3月30日对一家房地产公司的关联企业发放土地使用权抵押贷款3500万元，期限3年，而此前工行孝感分行东城支行、孝感市商业银行也于2005年12月23日和28日分别对该企业发放土地使用权、房产抵押贷款5000万元和1000万元，期限分别为3年和1年。三家银行在不到四个月的时间内对一家房地产公司竞相贷款近1个亿，信贷门槛提高后，银行不能对其空置土地使用权或房产提供新的抵押贷款，该开发公司资金周转将出现困难，银行原有的贷款出现风险将不可避免。
控制城市房屋拆迁规模和进度的软着陆政策不足以抑制“拆迁经济”的蔓延和发展，银行提供变相消费贷款的几率依然很高。为严格控制被动性住房需求，“国六条”要求各地按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。但是，由于拆迁经济可产生土地加倍升值，大幅增加税收、提升城市品位等综合效应，各地改造老城区和城中村、新建城市广场、打造步行街、营建生态花园的热情很高。据测算，某县若不折不扣执行“国六条”，每年将直接减少财政收入在1800万元以上，占该县总财政收入的3.7%，对地方GDP的贡献率降低1个百分点以上。银行跟进对黄金地段的门面提供变相的住房消费贷款的积极性同样很高，导致住房消费信贷政策执行走样。另一县级市在近年拆迁了6个老城区，相继建成了商业区、城区广场、数个住宅小区，现正在建造步行街，辖内三家国有商业银行和信用社把门面房抵押消费信贷业务作为新的利润增长点，至2006年8月底，共提供此类贷款15500万元，占同期住房消费信贷的48.6%。
信息的分散不对称和披露失真，导致消费信贷首付比例形同虚设。
“国六条”就房地产统计和信息披露作专门规定，要求建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。但是现在的实际情况是，统计部门只有房屋开工、竣工、销售和空置面积的大致统计，房产主管部门有较详细的数据但不对外（包括银行）提供，人民银行正在大力推动的个人征信系统还没有实现全国性信息共享，现有的信息还不够全面和完善，缺乏对单个家庭所有成员的关联信息征集，一个家庭多个成员参与购房而相关部门难以察觉等等，都让银行在审核是自住还是囤房，贷款首付比例难以把握，银行住房消费贷款在政策执行上难免走样。
房地产信贷需知难求变
健全和完善房地产统计制度、信息披露共享制度建设，防范信贷风险。统计和房地产主管等部门要及时研究，制定健全和完善的房地产统计制度，将其纳入重要的统计信息范围，克服当前信息量小，面窄、不完整的弱点。加大信息披露透明的力度，利用和整合现有各种管理资源，加快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，及时公布房地产市场现状的相关信息，特别是在土地价格、房地产价格方面定期向银行和社会通报披露，让社会公众对房地产市场拥有更多的知情权、监督权，进而在住房消费上更加理性。逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服务体系，加快建设个人征信管理体系，及时提供信贷查询服务，进而有效执行首付贷款比率，合理控制房地产开发贷款，达到调整商品结构和稳定价格的目的。
银行应理性地开展房地产信贷业务。银行在房地产信贷管理上，在重视效益性、流动性的前提下，更要注重安全性，防止房地产泡沫而导致大量死坏账发生。一是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。二是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。三是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。四是银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效化解金融风险的机制。
改善房地产投资融资渠道单一的局面，大力发展多元化的房地产金融市场。要逐步改变房地产开发企业融资主要依靠银行的局面，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，拓宽房地产企业融资渠道，以分散银行信贷风险。建立规范的房地产产业基金制度，把直接投资炒房的行为通过房地产信托投资基金、股票、债券等间接投资融资工具加以引导，将分散的、独立的、非专业化的个人行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少使用个人消费信贷的投资行为，降低银行风险。
加强对房地产市场的规划与监管，控制过度的开发投机。确保房地产行业的发展速度与GDP增长相适应。规范商品房开发的征用和拆迁土地的使用与审批，防止违规取得土地使用权，抑制开发商过度投机，同时适当控制商品房价格，相应缩小开发商利润空间，从而抑制地产开发过热现象。要大力拓展存量房市场，在加强市场调查的基础上，研究切实可行的政策和措施，使二级市场和租赁市场真正活起来。要加大对商品房销售价格的监督检查力度，加强对全市房地产销售价格和房地产中介服务收费的监督检查，坚决遏制商品房销售过程中的违法行为。要加大对违规、欺诈、投机炒作行为的查处和打击力度，整顿市场秩序，规范房地产企业、中介机构的行为。
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