对新《企业会计准则第３号――投资性房地产》的理解和认识

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　　【摘要】笔者根据新《企业会计准则第3号――投资性房地产》准则，从其适用范围、投资性房地产的范围、后续计量、转换及主要账务处理五个方面，阐述了对最新投资性房地产准则的理解与认识。
　　
　　随着经济的发展和投资观念的转变，对有关房地产或物业项目进行投资，渐成一种时尚。有些企业将投资房地产作为主营业务，有些企业则兼营房地产投资业务，其主要目的是为了房地产的增值而盈利或是为了抵御通货膨胀的风险。尤其近年来这种投资行为已逐渐在我国的一些企业中流行，成为企业新的经济增长点。因此，随着投资性房地产业务的日益频繁，为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，财政部根据《企业会计准则－基本准则》制定了《企业会计准则第3号―投资性房地产》准则。
　　
　　一、投资性房地产准则的适用范围
　　
　　本准则适用于规范投资性房地产。而下列各项适用于其他相关会计准则：
　　（一）自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》准则。
　　（二）作为存货的房地产，适用《存货》准则，销售时适用《收入》准则。
　　（三）代建房地产，适用《建造合同》准则。
　　（四）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《租赁》准则。
　　
　　二、投资性房地产的范围
　　
　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有。而且投资性房地产必须能够单独计量和出售。本准则规范下列投资性房地产：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。需要说明几点：
　　（一）已出租的建筑物和已出租的土地使用权是指以经营租赁方式出租的建筑物和土地使用权。其中：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权，也不属于投资性房地产。（闲置土地是指自建设用地批准之日起满1 年未动工的；或已动工但开发的面积占应动工开发总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发连续满1年的。）
　　（三）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。
　　（四）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。另外，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
　　（五）科目设置：“投资性房地产”明细科目的设置
　　1.投资性房地产采用“成本模式”计量的，企业应当按照投资性房地产类别和项目进行明细核算。
　　2.投资性房地产采用“公允价值模式”计量的，企业应当按照投资性房地产类别和项目并分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
　　
　　三、投资性房地产的后续计量
　　
　　企业通常采用“成本模式”对投资性房地产进行后续计量。只有符合第十条规定条件的，才可以使用“公允价值模式”计量。但是不得同时采用两种计量模式。
　　第十条：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用“公允价值模式”进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
　　（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
　　所在地通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。
　　（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计
　　同类或类似的房地产对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
　　
　　四、投资性房地产的转换
　　
　　有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。
　　（一）投资性房地产开始自用。
　　（二）作为存货的房地产，改为出租。
　　（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
　　（四）自用建筑物停止自用，改为出租。
　　
　　五、投资性房地产的主要账务处理
　　
　　（一）采用成本模式计量的投资性房地产的主要账务处理
　　采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算。其中建筑物适用《固定资产》；土地使用权适用《无形资产》。
　　在成本模式下，应当计提折旧或计提摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。
　　采用成本模式计量的投资性房地产建筑物计提折旧时，设置“投资性房地产累计折旧”科目，比照“累计折旧”；计提减值准备时，设置“投资性房地产减值准备”科目，比照“固定资产减值准备”。
　　土地使用权计提的累计摊销时，设置“投资性房地产累计摊销”，比照“累计摊销”。计提减值准备时，设置“投资性房地产减值准备”科目，比照“无形资产减值准备”。
　　取得的租金收入，通过“其他业务收入”核算。计提的折旧或摊销，通过“其他业务成本”核算。需要注意的是：无论哪种模式，与投资性房地产相关的租金收入，都通过“其他业务收入”科目。
　　而无论哪种模式，与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在“营业税金及附加”科目核算。除此之外的房产税、车船使用税、土地使用税和印花税则在“管理费用”科目核算。
　　1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
　　2.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按照转换日的账面余额，借记：“投资性房地产”，贷记“开发产品”等科目，已经计提跌价准备的，同时结转跌价准备。
　　同理，将自用建筑物转换为投资性房地产的，应按照转换日的账面原价、累计折旧（摊销）和减值准备，转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”（摊销）和“投资性房地产减值准备”科目。
　　3.按月计提折旧（或摊销）时，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧”（或摊销）。
　　每期收取租金时，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入”。
　　4.将投资性房地产转换为自用时，按照转换日的账面余额、累计折旧、减值准备，分别转入“固定资产”（或无形）、“累计折旧”（或摊销）、“固定资产减值准备”（或无形）等科目。
　　5.处置投资性房地产时，按照实际收到的金额，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入”。同时，按照该项房地产的累计折旧（或摊销），借记“投资性房地产累计折旧（或摊销）”，按照该项房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”，差额借记“其他业务成本”。已计提减值准备的，应同时结转减值准备。
　　（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理
　　采用“公允价值模式”计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也不提减值准备，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记“投资性房地产”（成本）科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
　　2.将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”，按其账面余额，贷记“开发商品”等。按差额，贷记“资本公积――其他资本公积”，或借记“公允价值变动损益”。已计提跌价准备的，应同时结转减值准备。
　　同理，将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”，按其账面余额，贷记“无形资产”、“固定资产”，按差额，贷记“资本公积―其他资本公积”，或借记“公允价值变动损益”。已计提跌价准备的，应同时结转减值准备。
　　3.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额，作相反的会计分录。
　　例：甲公司2007年7月1日与乙公司达成协议，购买乙公司一幢楼房。购买价款3000万元，手续当日办理完毕，无其他税费。甲公司将楼房用于出租，采用公允价值模式计量。参照当地房地产交易市场行情，该楼房2007年12月31日的公允价值为3200万元，2008年12月31日的公允价值为3120万元。
　　借：投资性房地产――成本3000
　　 贷：银行存款3000
　　2007年末：由于公允价值3200大于账面价值3000，确认收益。
　　借：投资性房地产――公允价值变动 200
　　 贷：公允价值变动损益200
　　2008年末：由于公允价值3120小于账面价值3200，确认损失。
　　借：公允价值变动损益80
　　 贷：投资性房地产――公允价值变动 80
　　4.将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产（成本、公允价值变动）”，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
　　5.处置投资性房地产时，按实际收到的金额，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入”。同时，按该投资性房地产的成本，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产（成本）”，贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”。同时，按其公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”、贷记或借记“其他业务收入”。按照在转换日已计入资本公积的金额，借记“资本公积―其他资本公积”，贷记“其他业务收入”。需要注意的是，企业将投资性房地产作为主营业务的，相关损益应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”来核算。

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