新会计准则对房地产企业的影响
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作者: 徐秋生 俞 泓
【摘要】笔者认为，新颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产》对我国目前房地产企业会计估价、统计等方面存在的众多弊端进行了有效的控制管理。本文将对此展开研究。
目前，我国房地产业的暴利令人咋舌，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。从2004年福布斯中国内地富豪榜上可以看出，前200人中有64人来自房地产行业，在前20名中，竟有11位涉足房地产行业。在这其中，房地产企业利用会计准则漏洞操纵利润的大有人在，扰乱了国家正常的市场经济秩序。2006年2月15日，新会计准则发布，并将于2007年1月1日起在上市公司施行。
新会计准则从准备到出台经历了三年的时间，并基本实现了与国际财务报告准则的趋同。随着新会计准则正式实行时间的临近，房地产企业的暴利时代也将宣告结束。同时，新会计准则也为房地产企业的持续稳定发展创造了更加公正、稳定的制度保证，有利于房地产企业的健康发展。
一、公允价值计量引入的巨大影响
新会计准则出台意味着投资性地产股的估值标准将面临巨大变化。对房地产企业来说，新会计准则指出：企业在资产负债表日可以采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
（一）成本模式
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第 ４ 号――固定资产》。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号――无形资产》。
（二）公允价值模式
在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可采取公允价值对投资性房地产进行后续计量，并应同时满足下列条件：
１.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
２.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
应将从成本模式转为公允价值模式视为会计政策变更，根据《企业会计准则第28 号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。公允价值的确定方式为：市场参考价格或现金流贴现价值。公允价值计量模式是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债的主要计量属性的会计模式。我国新准则与国际会计准则的主要区别就在于公允价值的使用程度上，新准则在公允价值的使用上相对国际准则强调公允价值作为基准计量基础而言，仍然有一定的保留。
公允价值计量模式的引入正式奠定了NAV(重估净资产值)方法作为房地产上市公司估值的核心地位，必将引导市场对该方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的施行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。
新会计准则对于房地产企业而言无疑孕育了较大的机会，由于可能每年重估地产价值，并以市值反映其账面价值，将直接大幅提高公司的每股净资产，降低市净率。另外，由于折旧消失，相应地会提高公司利润，有效提升公司股票的估值水平。可以说在房地产资产大幅升值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对于市场价值已经明显低估，这就为地产类的上市公司提供了一个价值再挖掘的过程，尤其是那些投资性地产数量庞大的公司。如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式。即：不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这也给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战，怎样判断公允价值的确认方法是否恰当、公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。
二、不同计量方式的选择对企业损益将有较大影响
新准则规定， 企业取得的投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量。一项房地产先计入存货，再转换为投资性房地产相比，与直接计入投资性房地产对企业的损益会有较大的影响。下面笔者举例说明这一影响。
例 １：Ａ企业拥有一座自建写字楼， 建造成本 50 000万元， 公允价值70 000万元， 采用公允价值模式进行后续计量。
１.若企业在“准则”启用日直接转为投资性房地产， 则按照初始计量原则， 其会计处理如下：
借： 投资性房地产 50 000
贷： 存货 50 000
资产负债表日按公允价值模式进行后续计量，其会计处理如下：
借： 投资性房地产 20 000
贷： 利得 20 000
２. 若企业在“ 准则”启用日仍做存货处理， 在以后某时转换为投资性房地产， 则转换时会计处理如下：
借： 投资性房地产 70 000
贷： 存货 50 000
资本公积 20 000
通过上例可知： 在公允价值大于原账面价值的情况下， 不同处理方法对当期损益的影响较大。
三、投资性地产溢价将在账面上表现出来
新准则规定：若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式进行后续计量。这意味着在2007年，上市公司中投资性地产溢价将在账面上充分体现出来。投资性地产股,市净率一般都在1.5倍－2倍左右。而实际上,部分公司资产取自于上世纪90 年代,公允价值较之账面的成本价,甚至已有高达3倍－5倍以上的增长，这种投资性地产溢价将会在2007年被确认为收益,巨额利润将在账面体现出来。所谓的投资性地产溢价在账面上得到体现主要是指：在原来的会计准则中，上市公司因投资地产的升值带来的利润并不列入账目，但新的会计准则将会把这一项列入账目之中。例如：某上市公司于2001年以650万元的价格购入一块地皮，几年之后这块地皮的价值已经升到1100万元。在旧的会计准则中上市公司的这块资产仍然是650万元，而新的会计准则则要求把投资溢价也并入计算，从而使上市公司的实际价值得到更好的体现。这就意味着2007年上市公司中投资性地产溢价将在账面上得到充分体现，这其中主要涉及两类公司：商业股、地产股。我国房地产市场化时间尚短，大部分商业、地产公司资产的最初取得成本均非常得低，都存在不同程度的溢价。而那些在黄金地段拥有大量投资性物业的公司，其资产溢价尤为可观。需要强调的是，即便是在市场条件具备的情况下，也许并不是所有实质进行投资性地产经营的公司都会在2007年采用公允价计量政策。原因在于，进行公允价计量较为复杂，涉及到许多经济环节，执行难度较大，其普及过程只能是渐进的。
四、损益大幅波动致使PE法参考价值大大降低
公允价值波动计入当年损益，意味着公司的利润将会产生巨幅波动，一改租金收益的一惯稳定性。举例来说，即使公允价值仅出现5%左右的小幅波动，便意味着损益可能出现成倍的或正或负的变化。EPS的极不稳定，使投资性地产股的估值标谁面临挑战、PE值的参考价值大大降低。实际上，会计标准的国际化必然会导致地产股估值标准的国际化接轨。即：股票价格围绕公允价值波动，将最终成为市场投资的主题。拥有较高资产溢价，以及良好现金流的公司，将具有很好的投资价值。新会计准则出台意味着投资性地产股的估值标准面临挑战，原来市场普遍认同的PE法估值标准，因公司损益将会随市场公允价巨幅波动，而失去其参考意义。由此可以推出论断：采纳新会计准则有助房地产投资者作出更精明的投资决定。
面对新准则，房地产企业需要积极采取有效措施迎接变革，这对房地产企业本身和国家的宏观经济都是有利的。同时，企业应当注意以下几点：
一是资金的多元化。作为房地产开发企业一定要注意资金的多元化，不能仅依赖于银行贷款。房地产开发有将近80%的资金来源于银行，银行风险越来越大，国家对此非常重视。毫无疑问，银行肯定会收紧这个口袋。
二是调整结构。中、低价位的商品房有可能还要涨价。对房地产开发商来讲，利润空间还会加大。它的利润小，过去大家都看不上它，但是它相对稳定，而且有可能还涨，所以把结构在这方面做适当的调整，企业的保险系数可能就会加大。
三是谨慎投入商业地产。因为数据统计显示，近三年商业地产的投入产出之比为负数，销售小于竣工面积，风险比较大。因此投入时需谨慎行事。
可以看到，在新会计准则的指导下，我国房地产行业将更加稳定、健康地可持续发展，为繁荣社会主义市场经济做出更大的贡献。
五、对房地产公司借款费用资本化影响较大
新准则规定：借款费用只有同时满足以下条件时，才可资本化：一是应当开始资本化；二是资产支出已经发生；三是借款费用已经发生；四是为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按照这一规定执行，那么地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再进行资本化。如果这部分支出计入财务费用，就会影响房地产企业的当期利润。但是“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”这条规定对地产公司来说极其不易确定，会使新会计准则的影响大大减弱， 该项规定同样可以成为地产公司调节利润的手段。值得注意的是，新准则要求披露资本化率和利息资本化金额， 这有助于投资者了解地产公司的融资状况。
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