浅谈物业管理的成本控制

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　　内容摘要:降低管理成本,提高投资效益,已成为物业企业改革的方向。本文简要分析了物业管理成本响因素,从健全物业企业组织、营造良好的企业文化、多元化经营、国外经鉴等四个方面,重点阐述了物业管理成本的控制策略。
　　关键词:物业管理;成本控制
　　中图分类号:F275.3文献标识码:A
　　
　　改革开放以来,物业管理行业全面发展。同时顾客对物业管理企业的要求也不断的提高,并且随着外资企业渗入到我国物业管理行业,促使物业管理行业之间的竞争显得日益激烈。如何在日益激烈的行业竞争中立于不败之地,提高投资收益,有效控制物业管理成本的研究显得日益迫切和重要。
　　一、物业管理成本的内涵和特点
　　物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各项支出,根据不同的分类标准可划分为不同类别。一般来说,主要包括:管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化管理费;清洁卫生费:保安费;办公费;文体活动成本;物业管理单位固定资产折旧费;法定税费等。根据物业管理企业的工作内容可以看出,物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。
　　二、对影响物业管理成本的因素的分析
　　(一)物业企业组织成本较高。组织成本是企业成本的重要组成部分。物业管理企业的组织成本主要包含静态组织成本和动态组织成本两个方面。物业企业静态组织成本是由企业自身组织结构决定的,动态组织成本是指组织在运行中消耗的成本。静态组织成本主要表现在企业组织结构不完善,组织存在多头领导、管理层次过多等。动态组织成本主要体现在组织中的人员素质参差不齐,组织决策难以有效贯彻实施等。随着物业管理企业的不断发展,企业组织也不断壮大,组织成本有居高不下趋势,增加物业企业负担。
　　(二)物业企业管理方式简单。大多数物业管理企业提供的是一种简单的粗放式的服务。管理服务手段智能化水平低下,科技含量低,手工操作形式比较多,这必然需要大量的物力和人力。随着我国经济发展水平的高速增长,人民生活水平日益提高,不仅使劳动力成本不断上升,而且客户对物业企业的要求也日益增高,造成物业管理企业成本不断增多。
　　(三)社区配套设施不完备,管理难度大。改革开放以来,房地产事业不断快速发展,并且社区的配套设施也不断完善。但是部分社区在早期的规划时,忽略了日后的物业管理,社区中的部分基础设施不完善,难以满足顾客需求的多样化。
　　(四)物业企业经营方式单一。部分物业管理企业是由政府房管部门转变而来的,经营方式比较单一,与现代企业制度差距还比较大。其经营范围主要围绕着社区内部的设备日常运行、维修及保养、清洁卫生、保安等基本服务。由于顾客需求的多样化趋势加强,简单的社区服务已经无法满足顾客的需求,造成部分资源的浪费,增加了企业成本。
　　三、物业管理成本的有效控制
　　物业企业管理成本的高低对物业企业的发展起到重要的作用,加强对物业企业管理成本研究,降低物业管理成本,促使物业企业改革并以灵活的方式开展专业经营,积极参与社会竞争,提高投资收益。
　　(一)要改善物业企业组织,降低组织成本。完善组织结构。科学分析组织职能。调整职能管理部门,扩大组织管理幅度,减少组织管理层次,促使物业企业的组织结构优化。避免出现多头领导现象,减少组织内的摩擦费用。同时,扩大管理幅度,有利于上级对下级的有效管理和监督,保证组织决策能贯彻实施。减少管理层次有利于对企业管理成本的监控。
　　加强对组织内部人员的培训。虽然物业管理行业是劳动密集型产业,对劳动力质量的需求不是很高,但是物业管理企业也要对企业内部员工及时进行培训,提高劳动者的素质。例如,通过委培进修方式。全面培训从业人员,提高其政策法律知识水平和职业道德。物业管理企业中基层管理服务人员的素质高低,直接决定着管理服务的效果如何。影响着企业在客户中的形象。对员工进行培训能够保证组织决策的有效实施,减少组织成本。
　　(二)要营造良好的组织文化。企业文化的营造是物业企业发展之源和动力之本,从本质上讲企业文化是企业内部成员在长期实践活动中所形成的并且被组织成员所普遍认可和遵循的具有组织特色的价值观念和行为规范。组织文化能从根本上改变员工原有的价值观念,建立起新的价值观念,促使员工适应组织正常的实践活动需要。组织文化作为团体共同价值观,具有自我调控功能,使组织的目标自动转化为个体成员的自觉行动。例如,在良好的组织文化中,企业组织中的成员以浪费组织资源为耻辱,以节约企业资源为光荣。由此可见,组织文化在组织成本控制中的巨大作用。物业企业在注重企业形象的同时,要不断地完善组织的文化,促进物业企业健康、快速发展。
　　(三)要促进物业企业多元化经营。物业管理企业除了提供基本的社区服务外,可以利用自身有利条件,在社区内开展多元化经营,这样既能发现和培育新的效益增长点,又能满足不同客户的个性化需求,同时达到降低服务成本,提高投资收益的效果。物业管理企业在实行多元化经营过程中,既不会增加管理成本,也不会增加业主的负担,而且还会给物业企业创造收益,因此多元化的经营策略成为物业企业控制企业成本的有效途径。
　　(四)要借鉴国外经验,降低管理成本。在西方发达国家中会计成本是一门发展比较迅速的学科。随着各种学科的快速发展以及在成本会计中的应用,新型的注重企业管理型的成本会计已经形成。适合我国当前多数企业实际需要的标准成本会计,责任成本会计、目标成本计算、质量成本会计、成本决策、成本预测和近十几年孕育的适时制与倒推成本法、作业成本法与作业管理、成本企划、产品生命周期成本会计以及战略成本管理等。我们都可以根据我们的实际情况进行认真研究,加以运用到物业企业日常管理中来。
　　收费智能管理方法。在西方发达国家中。物业企业依托电子科技的迅速发展,实施以IC卡技术为核心,运用计算机和通讯技术手段的“一卡通”智能管理新方法。“一卡通”的收费管理方法,提高了物业管理效能。
　　总之,物业企业是以服务为宗旨,以经营为手段的综合型经营组织。物业管理成本的高低直接决定了物业管理企业的可持续发展因此加强对控制物业管理成本的研究,从而降低管理服务成本,实现投资效益最大化成为物业管理企业的重中之重。
　　
　　作者简介:
　　孔志国(1975- ),男,山东滨州人,胜东社区管理中心莱建物业公司经营办主任,经济师

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