煤炭企业物业管理存在的问题

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　　中图分类号：F416.21　文献标识码：B　文章编号：1009--9166(2009)023(c)--0059--01
　　
　　煤炭企业物业管理工作从无到有，发展到现在已经初具规模，但随着市场经济体制进程的不断推进，一些新的问题和矛盾不断地摆在了物业管理公司的面前。当前，煤炭企业物业管理公司发展过程中，还存在着不少影响其发展的因素亟待解决。
　　
　　一、管理体制不健全，管理大于服务
　　
　　煤炭企业内部所谓的物业管理公司，一定程度上片面强调管理而轻视服务，即使是实行了物业服务，质量以及服务标准也较低。如果真的与其他的物业管理公司竞争，在市场环境中，由于存在着体制上的缺陷，必然会不利于企业的长远发展。有些物业公司表面上各个部分分工明确，但真正的运作起来，却是处处受阻，公司内部各个环节不能有效地协作，遇到问题，互相推诿，推卸责任，而不是真正的去面对问题，解决问题，物业管理便被认为只是收收水电费，打扫卫生的部门。体制上的不健全，责、权、利不清，企业内部保护主义，使其避免了外界的残酷竞争，这一系列的因素导致煤炭企业物业管理水平停滞不前，阻碍了其长远的发展和提高。
　　
　　二、物业从业人员素质参差不齐
　　
　　目前，大部分煤矿企业物业管理的从业人员多数是本单位的职工家属，由于体制上的不健全，使得物业公司难以脱离企业的管理，只能从属于企业，物业管理企业的人员多数来自于企业内部职工，而很少从社会上招聘有能力的物业管理人员。由于他们多数都没有经过系统的培训学习，对于物业管理缺乏认识，导致物业管理整体水平较低，服务艺术较差。特别是内部员工的老龄化比较严重，学历水平很低，专业人才极其匮乏，使得他们不能为业主住户提供优质高效的服务，给物业管理工作带来诸多困难。由于企业没有独立的人力资源管理体系，人员的调配只能听从安排，所以企业也很难从社会上招聘到合格的、专业的物业管理人员，人员素质问题得不到有效地解决，服务质量得不到保证。事实上，因为大量安置人员，必然导致物业管理成本过高，为了养活这些人员，物业管理站也只有提高物业管理收费，甚至乱收费、降低物业服务水准，这势必导致业主的不满，物业管理公司与业主之间的纠纷也会层出不断。
　　
　　三、业主维权以及消费意识差
　　
　　首先从业主的组成上来看，业主多数为煤炭企业的员工，由于长期受到传统的计划经济的影响，原来福利房的管理思想对他们影响深远，在他们的意识中，物业管理部门就是为他们修房子、管理水电费得部门，对于物业管理其他方面的知识还知之甚少，更谈不上去维护自己的切身权益。其次，对于公共收费的抵触严重，随着物业管理的逐步市场化运作，业主需要交纳公共管理费用，这对于长期享受福利待遇的企业员工而言，他们认为是乱收费，对于这些物业管理方面的有偿服务有抵触心理，这对于物业公司而言，必然加重了他们管理上的难度。再次，业主委员会形同虚设。小区中的业主委员会多数并非小区业主选出，而有些只是形式上的虚设，无法真正的代表小区业主的利益，物业管理公司于业主委员会被认为是同一机构，代表同一利益群体，这容易导致物业管理公司于业主的矛盾，只有小区业主共同推选的委员构成的才是小区的业主委员会，才能真正的代表业主的实际权益，这对于煤炭企业而言，还需要进一步的推进业主委员会发展的进程。只有这样，一旦物业与业主发生了纠纷，物业公司就可以与业主委员会进行协商，来共同解决问题，加强小区的管理。
　　
　　四、物业公共基础设施简陋，服务不到位
　　
　　现代物业管理应配备先进的管理设施，但是目前煤炭企业中的物业管理设施比较老化，无法适应目前的经济形势，很难满足住户的日常需要。随着人们生活水平的提高，人们更倾向于参与到丰富的业务活动中，社区中应配备基本的娱乐设施，以及方便快捷的生活服务设施。但是目前在一些小区中，物业所配备的娱乐设施很简单，只是几套简单的健身器材，这根本就无法满足用户的需要，更谈不上小区其他的辅助设施。即使有的小区配备了一些基础的公用设施，但是后期的服务维修不到位，有些还存在着安全隐患，这对于小区业主而言是个很大的威胁。公共设施的维修与维护应该由小区的物业管理公司负责，对于一些公用设施，特别是一些存在安全隐患的设施，小区物业管理公司更应该加大维护的力度，当存在不安全因素时，应及时告知业主，或及时维修。煤炭企业的物业管理公司在公共设施的后期维护与维修方面还不到位，有些设施基本上时面子工程，只是摆设，有些设施存在极大的不安全因素，容易引起意外伤害，一旦伤害的案件发生，在责任的明晰上必然存在分歧。
　　煤炭企业物业管理公司的发展任重而道远，无论是在机制还是服务上，都还需要进一步的改进与创新，只有不断地适应市场，服务于业主，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

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