我国REITs融资模式下税收问题分析

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　　[摘 要] 目前在我国境内，REITs广义来讲是资产证券化的一种形式且目前仍处于起步阶段。我国境内相关税种存在着信托存续期重复征税问题，以及在信托设立和终止环节对信托财产的征税问题。由于这些问题的存在，投资REITs的税负高于直接投资房地产，这严重影响了REITs的发展。所以加快国内REITs税收法规的落实，势在必行。鉴于我国境内目前REITs的发行市场特点，从银行间与投资者、交易所两个市场基本点出发，简析我国境内REITs的税收问题及其影响，提出合理化的建议。并从专项计划设立时、存续期及退出计划时的税务处理分析境内REITs相关税务处理，以开拓中国化的REITs市场，使其真正落实到位。
　　[关键词] REITs;税务处理;问题及建议
　　[中图分类号] F741 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2019）08-0072-02
　　目前REITs市场较发达的国家和地区都已经根据“有条件优惠”的立法原则，对REITs制定了较为专门的有关税收法律法规，在满足一定条件的基础上对REITs实施了税收的减免。但在我国境内，REITs广义来讲是资产证券化的一种形式且目前仍处于起步阶段，需要市场的引导和支持，政府可以从整体效益和长远利益出发，在完善税收制度的同时有选择地提供税收优惠，降低REITs的成本，提高这一新兴金融工具在国内的有效利用率和投资吸引力。
　　一、我国境内REITs相关税种
　　REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是一种通行的房地产金融投资工具，以证券化方式盘活存量不动产，为广大投资者提供房地产资产相关稳定收益的一种新的投资机会。然而在我国发展了多年的REITs融资模式，到目前为止，国内还没有专门针对REITs制定专门的税收法规。从设立、运作到终止，面临着种种税收问题。依据实质的交易行为过程中，目前我国相关的税收主要有所得税、土地增值税、增值税（原为营业税）、契税和印花税等。所得税（主要适用发起人、REITs、机构投资者和相关服务机构）顾名思义，原资产持有人转让金融资产的利润、REITs的经营收益、投资者的分得收益、管理公司和其他服务机构取得的佣金、收益或手续费等，都得缴纳所得税。增值税这是REITs从设立、运作到终止，所有相关方交易行为均涉及的税种。土地增值税（REITs和房地产的原始权益人），这是REITs和房地产的原始权益人进行房地产投资、经营和买卖均涉及的税种。除了以上主要税种之外，与REITs相关的税种还有城市建设税、城市教育费附加税和地方上的教育费附加税、水利建设基金税费等。这些税种一般都根据缴纳的增值税按比例提取，由于涉及金额相对较小，我们在此不展开讨论。具体REITs相关税种如下表所示。
　　我国境内REITs相关税种一览表
　　二、我国境内REITs相关税收问题
　　我国REITs融资模式当然不管是何种组织形式，从名称上我们便知道，REITs的本质是一种信托，即房地产投资信托基金。简单来讲，我国信托形式的REITs从信托设立、信托存续到信托终止大致可以有三个环节。由于我国信托行业税收政策的研究和制定一直没有突破，延续至今没有出台针对信托行业的专门税收法规。目前来看，REITs这种涉及房地产转让和经营的信托形式在税收方面仍存在着许多不合理的地方，税负过重，严重阻碍发展。在REITs发展的三个基础环节上，我国境内目前的税法明显存在着两个不合理之处：一个是信托存续期的重复征税问题，另一个是在信托设立和终止环节对信托财产的征税问题。此外，由于REITs的导管特性，同一收入通过信托进行了多步骤的传递，导致了相关流转税的多次征收问题。同时业界认为，由于REITs的导管特征，同一收入通过信托进行了多步传递，导致了相关税种的多次征收。由于这些问题的存在，投资REITs的税负高于直接投资房地产，这严重影响了REITs的发展。所以加快国内REITs税收法规的落实，势在必行。
　　三、我国REITs税收的建议
　　在我国存在广义的REITs有3种融资模式：公募REITs、私募REITs和准REITs（或者称类REITs）。鉴于我国境内目前REITs（更准确地说是类REITs）的发行市场特点，我们从银行间与投资者、交易所两个市场基本点出发，简析我国境内REITs的税收问题及其影响，并提出合理化的建议。
　　（一）交易所REITs税收问题及建议
　　根据不同结构产品的REITs，且都会涉及税收，具体而言可以分为两个阶段：设立环节涉及的税种和REITs运营环节涉及的税种。在设立阶段，遵照上述规定，可能在交易所设立环节出现在资产出资设立项目公司等交易时缴纳30%-60%的高额土地增值税。还有交易所REITs运营环节中，按照国内的现行所得税法规，若在产品设计中安排项目公司，则项目公司取得的租金利润在分派之前需要按照规定的缴纳约25%的所得税，此时派息利润将大大降低至约20%左右。对于分红派息收入部分，国内在增值税适用之前是免征营业税的，以后是否还要缴纳增值税还不明朗。结合以上相关的问题及特点，我们应该参照美国REITs做法，对REITs派息部分在底层项目公司和REITs层面免征所得税的同时，建议有关部门秉承证券投资基金的精神，对REITs的投资者只征收一次所得税，或由项目公司REITs代扣代缴约10%的所得税，或者建议税务主管部门借鉴境外REITs市场税收优惠政策，对设立运营环节能够制定更合理化的规定和政策。
　　（二）银行间REITs与投资者的税收问题及建议
　　银行间REITs的设立与终止环节不涉及资产的真实交易与过户。因此可以就流转税和所得税出发，由于REITs在银行间存续期时存在流转税，租金收入会使物业资产得到一定比例的效益分配，并根據现行的税收法规对租金收入缴纳增值税、印花税和房产税等流转税。还有对于信托是否作为纳税主体缴纳企业所得税等等，税法目前无明确规定。投资者的税收规定对于国内REITs的发展也有着直接影响，对于投资者和相关产品的税收政策会直接影响投资者的收益率，从而影响REITs的吸引力和投资者的范围。结合以上问题和特点，我们建议税务主管部门根据信贷资产证券化的相关精神，明确银行间REITs的所得税政策。建议我国有关部门可以在外国投资者参与中国REITs的发行和投资等环节的税收处理上进行相应的调整，吸引国外资本流入，配合我国整体金融政策的推行。 　　四、境内REITs相关税务处理
　　（一）专项计划设立时的税务处理
　　目前，税法并未对专项计划是否符合属于印花税纳税人出台明确规定，专项计划对私募基金追加认缴资本时，是按照实收资本和资本公积的合计金额的万分之五征收的，其他账簿参照现行的印花税暂行条例按每件5元征收。且目前税法也并未对契约式私募基金是否属于印花税纳税人出台明确规定，按照项目交易实质，私募基金收购项目公司股权系融资业务，不涉及所得税，在专项计划设立时。
　　（二）专项计划存续期的税务处理
　　根据《证券投资基金法》，基金财产投资的相关税种，由基金份额持有人承担，按照国家有关税收征收的规定代扣代缴。虽然在现行的税收法规尚未针对专项计划有明确税收规定。但在实践中，由于专项计划面临着不能办理税务登记的情况，所以其相关税收可由专项计划投资者缴纳。
　　（三）投资者退出专项计划时的税务处理
　　按照项目交易实质，这种归还融资借款的业务，不涉及所得税。专项计划的投资者分得的股权转让收益应与其他所得合并后按照25%或该机构适用的税率缴纳企业所得税。倘若这种转让资产支持证券发生于2016年5月1日之后，其买卖差价控制在增值税的6%左右。
　　五、总结
　　税收政策也会对REITs的成本和效益产生直接影响，所以是推动或者控制其发展的一个有效工具。我们需要结合国情，制定明确的、全面的和有针对性的税收政策，结合产品方案、交易结构和投资范围等多方面多角度的金融创新，开拓中国化的REITs市场，充分发挥其独特的优势和功能，使中国化的REITs税收政策能够真正落实到位。
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　　[责任编辑：潘洪志]
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