基于房地产信贷背景下商业银行压力测试研究
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摘 要：近年来，随着我们国家经济的发展，房地产经济成为国家经济发展的重要动力。在当前房地产信贷背景下商业银行的压力不断增加，如何增强我国商业银行风险管理能力，做好风险把控，预防和控制房地产的信贷风险也是当前我国商业银行发展的重中之重。本文基于房地产新的背景下，通过对商业银行压力测试进行分析，希望提出更好的措施来减轻商业银行压力。
关键词：房地产信贷背景下;商业银行;压力测试
一、房地产信贷背景
我国房地产的发展经历了几十年的变革，从规模以及经营范围等各方面都发生了非常大的变化，随着房地产的发展，逐渐成长为我们国家经济发展的重要支柱。随着我们国家经济结构的不断变化，我国现阶段房地产经济的发展暴露出了越来越多的问题，对当然房地产的发展形成了非常大的阻碍，对我们国家的经济以及社会的发展都造成了不利的影响。具体来看，当前我国房地产行业存在着严重的供需不足，房价上涨，给人们造成了非常大的压力。而且当时我国房地产企业融资方式比较单一、融资渠道相对来说比较少，大多数的资金主要来源于银行贷款和预收房款，而房地产行业的发展则需要大量的现金支持，这也造成了房地产行业的发展过度依赖银行贷款，导致了部分风险转嫁给银行，使银行房贷存在着非常大的风险。
二、当前我国商业银行存在的压力
（一）没有建立完善的风险控制体系
从当前我们国家房地产经济的发展来看，由于存在投资和投机行为，导致了房价出现价格泡沫，这就导致了房地产信贷抵押品不能充分的发挥其价值。当前，由于我们国家其他投资渠道的发展遇到了障碍，所以大量的社会资金为了实现保值目标，大部分都投入了房地产行业。然而投资房地产并不属于实际消費，这也导致了房价的进一步上涨。
（二）材料分析不到位
在当前，部分商业银行并没有清楚的认识到房地产信贷业务存在的风险，没有建立好风险评估体系。在房地产信贷项目中，工作人员在进行项目审查时存在主观意图，在进行数据分析时往往根据房地产企业提供的各项资料以及数据等来进行分析，没有科学、完整的分析方式，而且部分商业银行也未能充分的掌握市场环境的变化、没有从自身的实际状况出发。由于缺乏这些基础的分析，导致了房地产信贷项目的风险加剧，也使得房地产信贷风险难以控制。
（三）考虑因素不全面
当前我们国家的部分商业银行过分的重视房地产信贷项目的发展，却忽视了房地产信贷项目的风险。由于我国房地产经济的发展，房地产信贷项目的风险在不断的增加。在进行房地产项目开发审批时，大多数工作人员没有充分的考虑土地成本和自筹资金比例这两个最重要的点，而是会把开发土地价格低于周边楼盘的项目作为首要选择，没有考虑到自有资金和贷款资金的到位情况，没有严格按照银监会的管理规定去发放贷款。
（四）投资风险不断加大
从当然我国房地产信贷的发展来看，房价呈现不断上涨的趋势，商业银行的压力不断上涨，维持房价的运行就需要不断的进行商业贷款。在当前这种情况下，商业银行为了降低风险，维持社会的稳定发展，往往不会轻易的改变政策，不会轻易的对房地产信贷进行紧缩政策，否则，极易导致房价迅速下降，资金迅速缩水，加剧商业银行的资金风险，加大商业银行的压力。随着我国经济结构的不断变化，商业银行只有不断增加房地产信代才能维持房价的稳定，才能降低投资风险，才能保证贷款的安全性，以及保证抵押物的价值。除此之外，房地产经济作为国家财政的主要收入，国家和政务只有提供积极的政策才能保证房地产经济的稳定发展，降低商业银行的风险。
三、降低商业银行压力的举措
（一）完善风险监测体系，提高监测能力
在当前房地产信贷背景下，一定要重视国家政策的变化和房地产行业变化的研究，商业银行一定要重视市场变化，掌握市场发展的趋势，尽量降低或者避免风险的发生。由于当前我们国家存在非常严重的经济发展不均衡情况，这就需要商业银行根据各地不同的发展情况，完善相应的资料，针对各地区的发展制定详细的策略。同时，商业银行一定要注重项目的开发与管理，不断收集和完善各项信息，密切注意项目的发展，杜绝一切不规范行为的发生，尽量避免风险的出现。
（二）建立第三方监督评估体制
随着银行系统的不断完善，我国的商业银行也都得到了比较完善的发展，形成了非常大的规模，通常情况下商业银行的运行成本呈现了不断上涨的趋势。因此，在房地产信贷背景下商业银行的压力与日俱增，在对商业银行的压力和风险进行监测时，便需要耗费非常多的人力、物力以及财力，这也导致了商业银行运转风险的增加。为了更好的保障商业银行在不断加强自身运营的基础上，还能及时的做好房地产信贷的风险监控，这就需要商业银行建立第三方监督评估体系，以便于及时的处理相关问题。通过引进第三方监督评估机构，可以使商业银行的信贷风险得到有效的控制，极大的降低风险成本。对于当前阶段商业银行的发展来说，可以在对房地产信贷项目进行基础的评估后转交给第三方机构。对此就需要商业银行积极需求合作伙伴，寻找资质过硬且信誉度较高的评估机构，同时要明确相关条例规定，避免出现任何非法或者不正当行为。通过第三方机构引入的方式，可以有效的提高商业银行的风险控制率，降低商业银行的运营成本。
（三）严格把控项目资金监管
在进行房地产信贷项目评估和审批的过程中，一定要把握好项目资金监管的风险，项目资金监管作为房地产信贷项目的重要环节，对商业银行的影响是不言而喻的。在项目资金监管的过程中，商业银行一定要对项目银行进行长期且有效的监管，项目所需要的一切资金一定要在监管的账户下进行往来，商业银行要及时的做好监管，掌握每天项目的进度和资金的使用情况。在商业银行进行审批的过程那种，还要做好抵押物品的估值，尽量选择能够在近期可以变现的项目作为抵押物品，谨慎选择有争议的抵押物品。在对抵押物进行评估时一定要遵循谨慎的原则，要以市场价格为导向，及时了解市场的变动状况，尽量减少因市场变动带来的影响。
（四）建立统一的风险管理政策
对于房地产信贷项目，商业银行应当建立统一且完善的风险管理政策，保证各商业银行之间的政策要具有统一性，能够合理的监控风险，既要符合基本的市场规定，又能保障商业银行的基本利益。商业银行在建立统一的风险管理政策时，要根据自身的发展状况和行业的相关规定和标准建立完善的政策。商业银行在建立管理政策时，要充分的考虑其内容和管理方式。对于其内容，要由单一的管理向多方面的管理转变，要考虑市场、法律、信用等各方面的问题;在风险管理模式上，应当将直接审批模式逐渐转变为直接管理和运用模型等方式进行风险定量分析的方式来评估风险;以及对于风险管理的对象，要尽可能的由单笔或个人逐渐向整体企业转变。
四、结束语
总的来说，在当前形势下，房地产行业的发展带来的问题受到了人们的广泛关注。虽然我们国家不能采取一些的政策措施，这也导致了我国商业银行所面临的房地产信贷风险也在逐步的增长。因此，这就需要我们国家在加强房地产在信贷风险控制的基础上，商业银行也要从自身做起，建立完善的风险评估和控制体系，进一步减轻商业银行的压力。
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