房地产经营风险管理措施

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　　【摘要】我国经济体制改革以来，房地产行业得到较快发展，逐渐成为我国经济发展的支柱型产业，因房地产开发具有由于开发时间较长，并且资金投入相对较多等特点，同时存在较多不确定性因素，导致在经营过程中存在一定风险。为此， 房地产需要对开发期间存在的风险因素进行有效深入分析，并且在此基础上采取有效措施提升经营风险管理质量，这对房地产管理质量提升尤为重要，同时有利于我国经济的发展。
　　【关键词】房地产;经营风险管理;特点
　　房地产经营风险管理主要是把房地产经营过程中存在的风险因素进行全面认识与控制，这在较大程度上能够使经营风险损失降至最低，为房地产经营风险管理质量的提升奠定良好的基础。但是，房地产在经营期间面临不同风险，风险管理人员风险意识较低，不利于房地产经营风险管理质量的提升，为此风险管理者需要对房地产经营风险管理中存在的问题进行深入分析，并在此基础上采取有效措施提升风险管理质量，从而提升房地产管理质量。
　　1、房地产投资风险的特点
　　1.1 可变性
　　在对房地产经营风险进行管理的过程中，具有一定的可变性特点，并不是所有风险均能够得到有效控制，一些风险在初期阶段便能够得到有效控制，这在较大程度上可全面提升风险管理质量，但是依然有其他风险发生，很难对可变性进行有效的控制。
　　1.2 多样性
　　房地产企业在发展的过程中，风险种类相对较多，在发生期间均有一定的发展周期，并且也具有一定的规模，同时会对其他领域也会产生较大影响，导致风险结构更为复杂，风险之间关系也较为复杂，表现出了风险发展过程中的多样性[1]。
　　2、房地产经营中的风险
　　2.1 获取土地阶段
　　房地产在获取土地的过程中使企业经营成本有不同程度的增加，这是房地产在经营期间所面临的主要问题。土地在获取的过程中，所使用的费用有一定的不确定性，这在较大程度上是发生经营风险的主要原因，这就需要投资商根据阶段风险特点采取必要的措施，以此得到经济回报。
　　2.2 开发建设阶段
　　2.2.1 施工前期费用
　　施工前费用主要包括勘察、设计以及临设设施等费用，其中土地自然特性与施工前各项费用有较大关系，同时土地配套设施在完善的过程中也会增加施工成本。比如，若土质较好，挖填土石方所产生的费用有不同程度的降低，并且地势平坦，则测量工作复杂性有一定的降低，以此使相关费用有较好的降低[2]。
　　2.2.2 建筑安装费用
　　建筑安装费用主要有安装工程费与土建费等，其中建筑安装人员工作效率与技能直接决定了费用高低，同时安装费用与安装材料价格也有较大关系。材料价格主要由于房地产市场需求与经济政策变化产生较大波动，这在较大程度上对投资商投资计划产生较大影响。
　　2.2.3 配套工程费用
　　配套工程费用主要是区内配套工程费用，包括供水供电压排污费用、道路工程费用以及绿化费用等，该费用也会产生一定的风险，这在较大程度上不利于房地产的有效发展。
　　2.3 销售与租赁阶段
　　在对房地产项目施工后，会对房屋进行处理，以此提升房屋自身价值。但是，房地产施工项目周期相对较长，在施工的过程中市场因素会出现一定的变动，比如政府政策、利率以及通货膨胀等，极易导致项目完成后与原有计划产生一定差异，致使很难实现期望收益。
　　3、房地产风险管理的策略
　　3.1 对经营环境的研究
　　房地产企业经营活动一般情况下是在特定环境中开展，在此过程中与外部环境之间的关联越来越紧密，其中外部环境影响因素主要有社会文化、经济以及家庭等因素，会对经营期间产生一定影响，并且在此基础上外部环境也会有不同的变化，这就需要提升房地产企业的开放性，并且与外部环境进行有效的结合[3]。此外，需要把内外环境进行有效的结合，同时提出科学的战略目标，以此使房地产企业在发展中的市场竞争力有效提升，这对管理风险质量的提升具有较大促进作用。
　　3.2 对市场调查的分析
　　房地产企业主要产品是房屋，具有任何商品的特性。随着人们生活质量的不断提升，消费者逐渐呈现出了个性化特征，除了满足居住之外，还一个具有较好的套型设计、优质环境以及高质量的物业管理等。这就需要对房地产市场进行有效的调查与预测，并且深入分析存在的经营风险，以此对消费观念进行有效的优化。
　　3.3对物业管理的提升
　　物业管理主要是在房地产风险点管理的过程中，与企业运行机制进行有效的结合，在此过程中是与房地产开发相配套的综合性管理，这也是提升物业管理水平的基础，并且在此基础上是房地产持续发展的较大动力，不但能够树立房产企业形象，而且还可满足精神文明与物质文明需求[3]。此外，还应对人们消费观念进行有效的优化，在居住的基础上满足人们精神需求，由此可以看出，提升物理管理质量不但能够陶冶人们情操，而且也为人们综合素质的提升奠定良好的基础，这在较大程度上能够全面提升房地产企业档次，降低企业发展中的风险，这对房地产经营风险管理质量的提高具有较大促进作用。
　　3.4 对关联板块的合作
　　现代房地产企业的在发展的过程中，需要根据自身实际建设情况发展战略，并在此基础上充分发挥其长处，这在较大程度上能够提升房地产企业核心竞争力。为此，需要采取有效措施弥补自己的不足，能够与其他公司进行有效的合作，以此进行优势互补，可使自身长处更好的发挥，从而为房地产企业的较好发展奠定良好的基础。
　　结语：
　　综上所述，房地产在发展的过程中，存在较多经营风险，这就需要采取有效措施提升风险管理质量。为此，将房地产经济风险作为控制中心，由于房地产经营风险控制是一个较为系统工程，在此过程中应对不同经营阶段中的项目成本等进行全面控制，特别是做好前期可行性研究，并且在此基础上提升规划设计阶段工作质量，只有这样才能使房地产经营风险降至最低，以此提升风险管理质量。
　　参考文献：
　　[1]申卫兵.商品住宅销售（或房地产企业经营）风险防控的探讨[J].居业，2017（3）：68-69.
　　[2]张婷婷.房地产投资额对房地产企业风险的影响[J].2017（1）：84-85.
　　[3]宋洁.新常态下中国房地产市场风险特征及影响因素分析[J].经济师，2017（8）：293-293.
　　[4]王向楠.金融綜合经营的风险效应研究——基于中国股市的数据[J].当代经济科学，2019（2）：39-50.
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