房地产企业负债经营风险及其防控措施
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作者:梁媛媛
摘 要：房地产行业在国民经济中占有举足轻重的地位。随着房地产行业的蓬勃发展，仅仅依靠企业自身积累资金很难满足对资金的需求，为了抓住良好的发展机会，很多房地产企业选择了负债经营这一方式。然而，负债经营是一把“双刃剑”。因此，权衡负债经营的利弊，识别分析负债经营的风险并合理调控风险对于房地产企业具有重要意义。首先阐述了负债经营的意义，然后分析了房地产企业负债经营的主要风险，最后提出相应的风险防控措施。
关键词：房地产企业;负债经营;风险;防控措施
中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2020）26-0025-02
一、负债经营的意义
负债经营指的是企业通过银行借款、发行债券、租赁等举债方式获取资金，以满足企业生产经营及扩张发展的资金需求的一种经营方式。一般而言，房地产企业属于资金密集型企业，具有资金需求量大的特点，因而负债经营成为了很多房地产企业较为青睐的经营方式。
负债经营不仅可以弥补企业资金不足，为企业的发展壮大提供资金保障，更为重要的是其具有财务杠杆效应，即由于债务利息是一项固定成本，使得息税前利润的变动会带来每股收益更大幅度的变动。所以，如果企业经营状况良好，可以有效利用财务杠杆效应，实现资本的快速扩充积累。此外，由于利息费用在税前扣除，可以给企业带来抵税效应，能够降低企业的资金成本。相对于发行股票筹集资金而言，债权人不参与企业的经营管理，避免稀释股权，有利于维护股东的控制权。对于企业而言，负债经营不仅具有有利的一面，同时也伴随着风险。尤其随着企业不断加速扩张，负债规模越来越大，负债经营所带来的风险也更加凸显。
二、负债经营风险
（一）偿债风险
企业通过举债方式获取资金必须承担按期还本付息责任，倘若负债规模过大，便会导致企业面对较大的偿债压力。目前我国多数房地产企业负债规模较大，资产负债率较高。
随着行业集中度不断提高，房地产企业为了进一步促进规模增长，依然需要大量的资金支持，这就使得负债规模持续加大。据2019年年报，房地产行业三巨头中国恒大、碧桂园、万科总负债近5万亿元。在中国房地产业协会发布的《2020中国房地产上市公司测评研究报告》中综合实力排名前十的房地产企业，有8家企业2019年资产负债率超过70%，6家处于80%以上。过高的资产负债率会加大企业的偿债压力，意味着企业面临较高的财务风险。尤其房地产企业易于受到宏观环境和国家政策的影响，对国家宏观经济政策较为敏感，且房地产企业投入资金量大、开发周期长、资金回收期长，一旦资金使用不当或经营不善，企业的投资收益率未达到预期，甚至低于借款利息率，或者企业经营过程中变现能力出现问题、财务状况持续恶化，企业便会面临无法及时偿还债务的风险，不仅影响企业信誉，甚至会使企业陷入财务困境以至破产倒闭。
（二）利率变动的风险
利率的变动直接影响企业负债筹资的成本。对于负债经营的房地产企业而言，如果负债规模较大，即便是较小幅度的利率变动也会对企业所负担的利息产生较大的影响。且利率的变动受国家宏观调控的影响，不为企业所左右。利率提高时会大幅增加企业的利息，加大债务资金成本;利息的增加不仅会降低企业的利润，还会加重企业的偿债负担，对流动资金的大量需求会使企业资金链绷紧，加大企业的财务风险。
（三）影响企业再筹资
房地产企业的负债比例过高，意味着其面临的财务风险越大。当企业再度通过举债方式筹集资金时，金融机构会更为谨慎，更加重视对其资本结构的合理性、偿债能力、盈利能力等进行全面综合的评价，尤其企业的低信用等级、较高的资产负债率等都会增加企业再度负债筹资的难度和筹资的成本;此外，债权人还会加强对资金用途的限制和监管。如果企业通过发行股票筹集资金，较高的负债规模和负债比例也会影响投资者的决策，从而影响股票价格，加大企业的筹资风险。
（四）财务杠杆负效应
很多企业选择负债经营不仅仅是为了满足大量的资金需求，更是想充分利用财务杠杆效应，实现“四两拨千斤”的效果，即用举债取得的资金进行投资经营，获得较高的回报。由于债务利息是一定的，当投资收益率大于负债利息率时，企业就获得了财务杠杆正效应。企业的负债比率越高，企业获得的财务杠杆效应就越强。但是这并不意味企业可以一味地扩大负债规模，因为财务杠杆也会表现出负效应。企业一旦经营管理出现问题，如果投资收益率低于负债利息率，企业除了偿还本金之外，大规模的负债产生的高额固定利息也需要偿还，企业就有可能会出现入不敷出，甚至要動用自有资本。
三、负债经营风险防范对策
（一）提高风险防范意识，建立风险预警防范机制
在当今资本市场中，房地产企业进行负债经营已较为普遍，企业在追求负债经营带来的利益的同时也要重视负债经营所产生的风险。企业应加强内部控制，提高员工的风险防范意识，使风险防范意识渗透到每个员工，无论管理层还是员工都要树立风险意识。通过培训加强各部门、各岗位工作人员风险的识别能力、风险信息的传递能力等。
此外，还应当根据企业实际状况科学地建立风险预警防范机制。通过合适的内部平台让各个层级的人员了解企业相应的信息，设置包括盈利能力指标、偿债能力指标等在内的风险指标体系，衡量企业的财务风险。对于负债规模较高的企业应当密切关注投资收益率和负债利息率、财务杠杆系数等，判断出现财务杠杆负面效应的可能性。监测企业实时现金存量及预计流入流出量，预测企业是否会出现短期现金不足风险。同时，制订适合本公司的风险规避方案，以便一旦系统显示有关指标即将出现或者已经出现异常，企业可以根据既定方案灵活地采取有关对策应对风险。
（二）确定合理的负债规模和结构 企业选择负债经营时首要应当考虑的是负债的规模，保持合理的资本结构。盲目扩大负债可能会造成资金闲置、资本成本上升、利润降低等问题，企业应当根据当前经济形势、市场环境变化、行业特征及自身实际情况合理负债。企业在确定负债规模时应着重考虑以下几方面因素。第一，企业在确定负债规模时应当充分考虑宏观经济环境的变化趋势。应当通过关注政府公布的一系列调控政策及市场表现来判断当前社会经济环境和企业所处行业发展前景。若当前经济形势向好，企业所处行业前景广阔，可以适当采取扩张性的政策;反之，企业应当采取紧缩的政策，适当缩减债务规模。第二，对于未来现金流入量与需求量，企业应当依据其短期计划和长远对于目标进行合理的资金预算，保持较好的资金流动性。合理预测企业资金的缺口，是企业吸收资金、控制负债规模的重要依据。第三，重视财务杠杆变化，当企业的投资收益率大于负债利息率时，企业可获得财务杠杆正效应，反之，便会体现出财务杠杆负效应。因此，投资收益率和负债利息率二者之间的关系是判断企业负债规模是否合理的重要指标之一。
企业不仅应保持合理的负债规模，还应关注负债的构成。合理的负债结构不仅能够有效降低企业的偿债压力，还可以降低企业资本成本、调整财务杠杆等。企业在确定短期负债和长期负债的比例时，一方面，要考虑债务的偿还期限。企业可以制作还款台账，明确各项负债的还款期限及还款金额，在未来某段时间可能出现还款压力较大的情况时，就利用短期借款和长期借款的还款时间差避开在同一时间还款，降低偿还负债的压力。另一方面，考虑企业资产的构成以及与负债的匹配情况。若该企业流动资产占比较大、流动性强、现金流入稳定、对流动负债的保障程度较高，企业在举债时可以考虑适当增加流动负债;若企业非流动资产比重较大、资产变现能力弱、近期现金流入情况不佳，应当减少流动负债，以免到期时无法偿还造成资金链断裂。
（三）拓宽筹资渠道
房地产企业的资金需求量大，不能依靠单一的筹资方式。不仅可以通过银行贷款、发行债券、发行股票、信托基金等方式筹资，还可以充分发挥内部力量，在内部开展资金众筹，待资金回笼再给员工相应分红。这种方式一定程度上还能激发员工的工作热情、提高工作效率。同时也可以利用自身为上市公司的优势向外部大众筹资，进行互联网金融融资，或者与其他企业在项目建设上开展合作，引入外部资金等。企业根据各种筹资方式的资金成本、风险等，以及企业的资金需求、业务阶段特点，利用多种筹资渠道，满足企业的资金需求。
結语
总而言之，对于房地产企业而言，负债经营是一把双刃剑。虽然负债经营可以提供大量的资金、发挥财务杠杆效应、具有债务利息抵税效应及降低资金成本等优势，但是也会使企业面临偿债风险、利率变动风险、再筹资困难，甚至体现出财务杠杆负效应，导致企业陷入财务危机，使企业面临破产。因此，房地产企业应提高风险防范意识、建立风险预警防范机制，确定合理的负债规模和结构，拓宽筹资渠道以加强对风险的防控，更好地平衡收益和风险，促进企业稳定、长远的发展。
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