房地产企业财务主要风险因素及管理措施

来源:用户上传      作者:张金晓

　　摘 要：当前，由于市场经济的蓬勃发展，促进了房地产行业的快速发展，进而推动了我国经济发展的步伐。但是，由于房地产企业前期资金投入较大，后期资金回笼较慢，因此其面临的风险往往也会相应较大。针对此，房地产企业必须合理分析房地产行业的财务风险因素，并根据自身特点制定出针对性的管理措施，以促进企业的良性与健康发展。基于此，本文在主要分析房地产企业财务中存在风险的基础上，提出了相应的有效管理措施，以期给相关企业一定的参考。
　　关键词：房地产企业;财务风险;财务管理
　　中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.34.036
　　在我国经济不断向前发展的前提下，房地产企业呈现出了多元化发展的态势，进而又促进了我国经济的快速发展。房地产项目具有一定的特殊性，其主要表现为：开发周期较长、受外界因素影响较大、前期成本投入较大等，这也成为房地产企业财务面临的主要风险。企业要想实现稳定发展，就必须重视对于财务管理的工作，并在日常的项目实施过程中重视财务管理所发挥的重要作用，从而更好地规避风险，以获得良好的经济效益。对此，房地产企业必须要着重对相关财务管理人员的筛选与培训，让其明确自身的主要职责是有效地控制房地产企业的财务风险。
　　1 工程案例
　　某房地产企业主要经营范围为房地产项目，具有较强的开发实力。因长期发展，公司存在一系列风险，包括筹集资金、使用资金、回收资金及会计核算等相关较大风险。其中，在财务风险方面，筹集风险与投资风险在公司所占比重最大。此外，还有其他风险隐藏在公司的运营中。在这一前提下，房地产企业必须要认真分析当前所存在的相关风险进行认真分析，并制定出针对本企业财务风险的解决对策。
　　2 财务管理工作对房地产企业发展的意义
　　当前，房地产企业的市场竞争较激烈。这是因为，随着国家不断加强对房地产行业相关政策的调整力度，房地产企业出现了比其他行业更多的不稳定性因素，而其所面临的挑战也越来越具有不确定性。现阶段，房地产企业要想实现平稳运营，就必须在技术与方法上不断创新，以更好地提升自身的竞争力，从而在同行竞争中处于不败之地。
　　此外，就房地产企业内部结构而言，其在管理方面也有一定的风险，这集中体现于投资、筹资与运营等方面，具体表现为：房地产产业的运营模式与当前市场发展要求相比具有一定的差距，需要不断优化其内部管理工作，这给企业内部带来了一定压力。对此，房地产企业可采取的措施有：
　　（1）在财务管理工作中强化风险防范，并制定出针对性的控制措施，进而确保企业合理分配内部资源，确保所制定的风险防范措施能够切实解决企业遇到的实际问题，增强企业抵御风险的能力，使企业在运行中实现统筹兼顾，为推动企业持续稳定发展提供动力支持，不断提升现代化管控效能。
　　（2）通过强化企业内部财务风险控制，可以在一定程度上降低企业发生财务风险的可能性，并且增强企业的市场竞争力。
　　（3）房地产企业的财务管理人员强化风险防控理念，针对企业运转过程中出现的問题找到财务风险产生原因，对企业财务风险进行合理控制，从根源上降低财务风险的发生概率。
　　3 房地产企业的主要财务风险
　　3.1 投资风险
　　在激烈的市场竞争环境下，房地产企业面临的压力越来越大。因此，房地产企业要想扩大其市场，就需要通过投资的方式来实现。由于房地产企业的活动涉及多个行业，具有较强的综合性，在发展过程中应不断分析和研究市场的发展状况，并以自身发展特点为前提，在投资中以本企业自身发展特点为出发点。这是因为，如果房地产企业在分析投资信息时思想片面，且获取了虚假的信息或出现决策失误等情况，就会给企业带来投资方面的风险，导致财务管理工作受到阻碍，情况严重时还会对整个企业带来风险，甚至会引发破产。
　　3.2 筹资风险
　　房地产企业在运营中，由于不断增加材料与人工成本费用，因此随着运营时间的不断延长，房地产企业所要具备的资金需求也越来越大。对于房地产企业来说，只有确保资金支持到位，才能保障自身在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。
　　基于此，房地产企业会进行筹资，其主要的筹资渠道包括债权筹资和股权筹资两种。一般来说，这两种筹资方式所带来的风险，就是房地产企业财务风险中的主要来源，因为该两种集资方式通常都会涉及资产与负债比例的统计，当企业的负债总额比设定范围较大时，财务风险也会随之加大。
　　此外，房地产企业在运转过程中，还必须重视财务杠杆的重要作用，从而通过财务杠杆更有效地实现对资金的利用，以进一步减少企业的财务风险，保证自身的长远发展。
　　3.3 流动资金风险
　　房地产企业本身所拥有的资金、银行贷款以及房地产预售款，是目前我国房地产企业开发资金的主要来源。而当前企业本身所拥有的资金以及银行贷款，已逐步退出房地产行业的舞台。因此，当前房地产企业的资金来源只能通过预售款来获取。
　　就目前发展情形来看，预售款并没有一个稳定的发展前景。有些地区实施相关政策，房地产的预售款划入监管账户实行封闭式管理，要求房地产企业在完工后，经过验收并且持相关证明资料，才能通过银行获取自身的预售款。所以，我国房地产企业往往都需要具有较大的流动资金来实现自身的持续运营，而如果企业出现资金紧张的情况，就会发生较严重的财务风险，给房地产企业造成了一定的经济损失。
　　3.4 运营风险
　　房地产企业在运营中存在一定的风险性。这主要是因为，房地产企业在市场导向发生改变的时候，会在经营过程中相对应地转变经营战略，而物价上涨或下降以及消费者侧重点发生改变等因素，都会引起房地产企业面临运营风险。从客观角度讲，以上因素都会对房地产企业总体运营造成不利影响，这将会降低房地产企业的销售业绩以及所得利益，且不利于企业资金回笼，这为房地产企业运营增加了一定的风险性。 　　近年来，由于房地产企业备受各个领域的关注，国家调整并完善了房地产企业的相关政策，鼓励房地产企业在经营销售中去库存。但是，现阶段大部分房地产企业并没有结合自身经营特点，只是单纯照搬相关政策，这样即使提高了企业的销售业绩，增加了企业的收入，但从对比企业本身收入与成本的相关数据不难看出：收入与成本这两者间的发展处于不平衡状态，导致房地产企业面临较大风险。
　　4 房地产企业财务管理措施
　　4.1 充分调查和分析市场
　　由于经济的快速发展，房地产企业面临的风险呈现多样化，而市场风险严重影响到了房地产企业的财务管理工作。所以，房地产企业应从实际出发，全面调查市场情况，综合分析市场中可能对企业带来的风险。
　　同时，企业内部成立专门调研市场的部门，定期调查市场情况，聘请专业的调研人员科学分析市场环境。及时收集房地产市场的动态资料以及容量情况，确保市场态势与企业同步发展，以最快的时间掌握有利信息。
　　此外，企业应该灵活应对市场变化，并且针对市场变化所带来的影响制定完善的应对措施，正确解答市场环境变化下客户对企业存在的疑问以及现阶段客户的要求。
　　4.2 提升风险防控意识
　　房地产企业的管理阶层是业务的主要制定与决策人员，管理人员素质的高低将对房地产企业未来的发展起到决定性的作用，并且决定其是否具有控制风险的能力。管理部门人员应具备专业的素质，认识到风险控制的重要性，并且能够合理规划企业当前和未来的发展方向。而降低财务风险的有效途径之一就是提升企业的风险防控意识。
　　当然，企业还应该在发展中逐步建立健全财务风险预警体系，改变原有的事后处理的方式，提前对已经存在或可能存在的财务问题进行深度分析，并在工作中针对财务问题制定出合理的解决方案，帮助企业及时有效地处理潜在的风险因素以及正在面临的财务风险，从而降低企业的风险等级。
　　4.3 加强企业资金管理
　　房地产企业要想提升其财务管理水平，就要强化企业的资金管理工作，具体措施有以下几点：
　　（1）及时监测与评估利率的变化情况，以便于房地产企业及时调整资金的分配和经营活动，确保企业资金的安全和提升企业的财务管理水平。
　　（2）监测房地产企业的利率，可以视情况合理调整财务管理办法，促使财务管理工作高效运行，科学分析企业的资金需要，加强对贷款额度以及期限方面的控制力度，从而发挥房地产企业财务管理工作的作用。
　　（3）完善其财务预警体系。实时掌握财务风险情况，确保财务风险处于安全可控的状态，最终实现企业的持续发展。
　　（4）在识别与评估财务风险中，应结合企业自身发展与实际情况，监测企业财务风险，便于工作人员量化处理财务工作，随时掌握房地产企业的财务状况，从而有效提升企业财务管理的水平。
　　4.4 確保财务投资决策的科学性
　　企业的投资决策关系到房地产企业的发展，投资决策是否科学将对企业日后的发展与经营起到决定性的作用，因此，企业应正确分析项目情况并科学评估，确保决策的科学性，做到合理投资。房地产企业可以通过全面调查市场环境和深度分析市场行情，来正确认识当前的市场发展状态以及市场需求，以此提升房地产企业应对风险的能力，并且利用有效的方法规避潜在的投资风险，通过制定一系列行之有效的预防与控制措施，规避企业运行中各个阶段可能出现的风险。
　　此外，房地产企业要防止在投资活动中出现单一性投资的情况，要合理分摊企业的财务风险，以多种形式实现合作和投资，签订合同时，要落实双方的具体权利与责任，并且详细规定相关技术与标准，避免合同内容利益划分不清而产生经济或法律纠纷。双方确认合同内容后，要求合同双方严格遵守合同内容，各负其责。
　　5 结束语
　　房地产企业的特点是具有较大的投资风险、企业管理具有较强的综合性，并且需要占有高额的资金，在企业项目运转的整个阶段都会涉及财务风险。因此，企业应该正确应对财务风险，并且采取科学的方法预防经营发展中可能出现的一系列问题，将企业风险降到最低。在房地产开发中，要加强企业间的合作，以提升企业资本、拓展融资渠道，正确发挥财务管理职能，同时还要不断完善企业内部控制管理制度，对市场经济环境进行合理分析，实现财务风险的有效防范，这样才能从根本上提高企业财务管理水平，提高企业的经济收益，使企业在市场中取得长足发展。
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