区块链技术下的房地产租赁平台发展研究
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[摘 要] 目前，我国房屋租赁行业存在信息不对称、租赁比率整体偏低、租赁税缴纳率低等问题。通过分析房屋租赁与区块链技术结合的适用性，提出依托区块链技术建设房屋租赁平台，通过公链+联盟链的方法使中介机构与开源的租赁平台共同运行，从而实现区块链技术和产业创新发展的目标要求，加快建成区块链赋能新型智慧城市。
[关键词] 区块链技术;租赁平台;公链;联盟链
[中图分类号] F299.23 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2020）03-0091-03
2016年国家工信部发布《中国区块链技术应用和发展白皮书》代表区块链技术正式在中国“扎根”。2018年雄安新区已上线区块链租房应用平台，表明区块链可以成功地运用到租赁当中，并且区块链技术与产业融合得到国家的大力支持，为利用区块链技术建设房屋租赁平台提供政策支持。目前，我国区块链技术持续创新，区块链产业初步形成，开始在供应链金融、征信、产品溯源、版权交易、数字身份、电子证据等领域快速应用，有望推动我国经济体系实现技术变革，组织变革和效率变革，为构建现代化经济体系发挥重要作用。
一、房地产租赁市场存在的问题
（一）信息不对称
调查显示北京、上海、广州、深圳四个一线城市，房地产中介公司掌握了超过60%的租赁信息，但是租房者更倾向于通过熟人获取租赁信息，对于通过熟人介绍获取的租赁信息大多是非专业的，我们把这部分租赁者称为散租。散租租赁信息一般为熟人介绍，小广告等曝光率较小的渠道散播信息，为此，了解房源信息的范围会较窄，出现想租房子租不到和租不出去的现象产生。信息传播交互的时间过长加之租房信息不透明使租房主房租价格是根据自己心理价位制定，对房屋租赁市场上的价格变动定位不准确，增加房屋空置率。
（二）租赁比率整体偏低
哈佛大学住房研究中心发布数据，美国纽约、洛杉矶、波士顿、旧金山、芝加哥等核心城市租赁人口占比均在50%左右，但是在房子价格很高的北京租赁人口占比仅约30%。从全国层面看，皮尤研究中心数据显示美国2016年的全国租房比率为36.3%。根据链家发布的研究数据，我国目前租赁人口占比仅为11.6%，远低于发达租赁市场30%的标准。虽然根据链家预测，未来租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，存在一个巨大的市场需求空间，但就目前来看我国租赁率偏低。以上数据说明我国租赁市仍存在巨大市场和利润空间，主要原因是群众对于租赁观念的接受程度低。
（三）租赁税缴纳率低
不通过中介公司的房屋租赁大多没有备案，即便通过中介，也会出现无备案情况。通过调查得知，北京、上海、广州、深圳四个一线城市约有20%的房屋租赁签订合同，并且以上四城市房屋租赁税缴纳率均低于15%。对于散租房主来说，拥有大量房子的房主，他们需缴纳的税金占租金收入比例低，小散租房主因为收入较少，因而不愿意缴纳租赁个税，即便缴纳，也是把费用给转嫁租户。国家收取租赁个税的目的是使租赁价格公开透明，形成良好的租赁市场环境，进而增加国家税收，但这项条例并没有得到完全落实。
二、区块链技术原理
（一）P2P点对点传输
P2P技术是区块链技术重要组成部分，是单独的点对点之间的传输，每次信息交流都是两点间。通俗讲P2P之间没有第三方存在，P2P技术交易双方可使直接沟通，节省运营和中介费用。P2P技术可以完整地保留交易记录，追溯整个交易过程。
（二）共识机制
共识机制是指在一个特定时间段和地域范围内，根据节点所记录内容的先后顺序所达成共识的一种算法。共识机制分为：（1）工作量证明法（POW）。看到最终结果就能知道工作量的多少（2）权益证明法（POS）。根据少数服从多数的原则来运行程序。（3）混合工作机制（POW+POS）。共识机制主要靠前两种方法来运行，第三种则是前两种的结合。根据这三种方法能够保持数据的前后一致性，使租赁平台自动的运行，避免人工繁复数据计算和优先顺序的记录和选择。共识机制中的拜占庭算容错共识算法支持节点动态加入和退出，能够保障租赁业务不间断运行，且此法能够承受33.3%算力的恶意攻击，保证了平台的网络安全性。
（三）智能合约
智能合约是根据代码自动生成的合约，由代码自动执行，人工无法干预，在平台运转过程中充当监管者的角色。智能和合约三个重要特性：去中心化、自治、自足。去中心化是区块链技术的核心，所有技术和措施都是围绕着去中心化这个核心思想来设计的，去中心化有别于以中心化为指导，听从中心统一指挥的传统观念，区块找那个每一个节点都是本区块的中心，因此，它会因为中心节点崩坏使整个系统无法运行。
（四）不可篡改
不可篡改的特性是根据数据生成时间戳新生成的合法区块时间一定晚于已有的最新合法区块。数据一经验证上传就不能进行更改，只能通过第二条数据来对以一条数据进行补充，只有节点同时遭受超过51%以上的攻击才有可能被篡改，单个节点对数据的修改是无效的，数据被篡改的可能性大多降低。
三、区块链技术在房屋租赁领域的实用性分析
（一）提高信息交互速度
现有房屋租赁模式中，租户获取租赁信息以熟人介绍和广告租赁居多，但房主与租户的间接联系拉长房屋租赁的交易时间。P2P技术使参与交易的双方没有第三方的干涉，若房主和租户之间达成共识，可以直接快速地在网络上签订合同完成交易，缩短交易时间。
（二）增强信息完整性、客观性和可追溯性
区块链技术本质上是一个完全的去中心化的分布式账本，最初设计目的就是防止数据篡改和数据存储。由于设计的结构特点是“去中心化”，要求所有数据只能在通过验证后才能储存在每个节点中。加密算法要求每个新增加的交易数据在录入时，必须提交自己的私钥进行签名，才能使新增的交易数据录入节点中，成为新的区块，链上数据一旦遭到恶意篡改，公钥会发现并拒绝篡改过的信息，即便信息被篡改成功，其它节点上的数据存留的副本也会及时矫正被篡改的信息，数据的客观性得到保障。并且区块链中的每个节点都有其对应的哈希值，每個节点中的哈希值是唯一的，并且前一个节点中的哈希值会记录后一个节点中的哈希值，凭借环环相扣的哈希值来保证数据的完整性以及可追溯性。 （三）保护用户数据的隐私性
传统租赁平台需要用户注册录入基本信息，租赁双方要求、合同细节都会明确存储在单一节点中，当数据被盗或者被泄露，会使用户的隐私泄露，正常生活受到影响。使用区块链技术搭建租赁平台，平台中每个用户拥有唯一ID账号，不使用用户真实身份参与交易，租赁平台也无法监测具体哪些用户参与交易，这种匿名性质的交易方式能够最大限度保护用户隐私。
四、区块链+房屋租赁模式
“区块链+房屋租赁模式”使用区块链中公链+联盟链模式。公链对所有人开放，参加租赁的人都可随时加入并读取数据，能够发送交易和参与的共识过程。公有链是完全去中心化，采用的共识机制是POW、POS，且公链是完全开源，使用公链进行租赁交易不会产生任何费用，即便平台开发者也不能干预用户。数据透明性高、存储容错性高和系统创建成本低能够增加租赁双方对租赁平台的信任度，便于操作。但公链的节点数量庞大，会导致数据录入、输出以及存储的速度慢，拉长线上租赁交易的时间。
目前，房屋租赁行业中存在许多中介机构，虽然构想中的区块链技术房屋租赁平台是一个统一的云平台，但这与已存在的中介机构和他们所拥有的云平台相冲突，所以需要团结中介机构，把他们纳入统一的区块链房屋租赁平台当中，所以需用联盟链来搭建租赁平台。联盟链仅对特定的组织团体开放，采用“部分去中心化”的方式将节点运行在组成联盟共同体的数量有限的机构中，它使用容错机制更高的算法，如拜占庭容错算法。因为联盟链是针对于特定群体开放的，在租赁平台中就是各个中介机构的客户，所以节点比公链少，数据录入、输出和存储的速度高，更加能够保护客户的隐私。区块链刚应用到房屋租赁领域中，大众认可度较低，把中介机构纳入到租赁平台中，对不了解区块链技术的群众，他们租赁房屋是通过中介，并非使用一种新兴的技术，有利于租赁平台的推广。联盟链缺点是节点数量增加过多会影响其数据的处理速度。由于联盟链由中介机构运维管理，其运维费用相对公链会高一些，且费用需要中介机构独自承担。公链和联盟链具体特点如下表所示：
五、区块链技术下房屋租赁平台发展策略
（一）增强群众信任度
区块链技术对于普通群众是一种新兴技术，他们对于区块链毫无概念，不会产生信任。增强对民众对于租赁平台的信任，不能只依赖政府政策支持，本质上需从租赁平台内部着手。通过每笔交易在节点中存储的数据，建立用户信任评级制度，加快公链与联盟链有机结合，使联盟链与公链共享用户信用数据，对交易信息及后期是否违约跟踪记录，及时评定用户信用等级。信用评价差的用户，采取拒绝使用租赁平台等手段，起平台内的约束的作用。国家须加快完善立法方面的工作，以国家强制力来杜绝用户产生不信用的行为。
（二）完善网络基础设施
《中国互联网覆盖情况统计报告》显示2019年上半年我国互联网普及率达61.2%，虽我国互联网覆盖率已经超半数，为租赁平台推行提供了良好基础，但在远离城市的农村和偏远山区仍然处于无网络状态。我国幅员辽阔，租赁市场信息繁复，需要存储庞大的信息，要求计算机云盘拥有巨大存储量。因此，加快基础设施建设成为租赁平台推广的首要任务。
（三）促进公链、联盟链的信息共享
中介机构的存在要求我们必须使用联盟链来维持原有的租赁市场的平衡，但联盟链由中介机构独立运维，运维联盟链产生的费用也由中介机构独立承担，中介机构有代价的获取客户信息，而公链是完全开源的，由官方组织人员推行，影响中介机构的部分利益。若A在联盟链信用等级过低导致不能使用联盟链，且公链与联盟链之间信息不共享，那么A使用公链进行租赁业务将不会受到影响。所以，需要技术人员加快研究在不影响中介机构收益的前提下使公链与联盟链数据信息共享，或政府相关部门给予中介机构部分补贴实现数据共享。
六、结语
本文分析了房屋租赁与区块链技术结合的适用性，提出两者结合运行的构想，并指出区块链技术与租赁结合需要改善之处和发展目标。区块链技术与产业结合是国家给出的政策指引和政策倾斜，要抓住区块链技术与产业结合的时机，解决区块链与租赁两者融合问题，建设区块链技术租赁平台，提高房屋租赁成交率。
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[责任编辑：王凤娟]
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