宅基地管理制度改革亟待创新

来源:用户上传      作者: 向　导

　　摘要：农村宅基地问题涉及农民的切身利益，长期以来一直是各级国土资源部门工作的难点。农村宅基地管理中存在哪些问题？需要改革和完善哪些制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？本文在调查并分析四川省富顺县望云村宅基地管理现状的基础上，对我国农村宅基地管理制度的创新提出一些对策和建议。
　　Abstract:The countryside homestead question involves farmer's vital interest, since long has been all levels of land resources department work difficulty. Which problems in the countryside homestead management has? Which systems needs to reform and to consummate, can safeguard peasant household's homestead right of use well? This article in investigates and analyzes the Sichuan Fushun County to look at the cloud village homestead management present situation in the foundation, proposes some countermeasures and the suggestion to our country countryside homestead control system's innovation.
　　关键词：宅基地 改革 创新
　　Key words:Homestead Reform Innovation
　　作者简介：向导（1987―），女，四川自贡人，四川大学经济学院06级金融双语专业
　　
　　一、宅基地管理制度存在的问题
　　
　　（一）“只见新屋，不见新村”.土地浪费现象严重
　　近年来,随着城市规划的逐步完善和修订，在笔者所调查的望云村,村镇规划也逐渐大面积展开，但这些规划大多缺乏整体、长远的考虑，效果不明显。由于规划建设未能合理确定农村居民点数量和布局，农民随意建房，村庄相应的占用耕地外扩、村内老宅基闲置、宅基地零散无序形成不了规模，土地的利用率低下。另外，水电基础设施投入较大，效果却不尽如人意，村内环境依然脏乱，出现“只见新房，不见新村”的现象。这对于本来就不很殷实的财政收入来说又是一笔浪费。
　　（二）“多占地，占好地”.农民思想观念陈旧，攀比之风盛行
　　根据现行土地法：宅基地属集体所有，农民可无偿获得和无偿适用。由于占用无需成本，且对于市场经济条件下土地增值的进一步了解，农户在农村大量占用耕地建房，“多占地、占好地”，耕地资源大量流失。据调查，大部分农村地区都存在盲目攀比的现象，再加上农民法律意识较薄弱，他们采取各种各样的手段都要取得宅基地，这也就给宅基地的申请和审批以及非法转让谋利创造了条件。
　　（三）违法用地，违规建房.处罚悬空，执法乏力
　　城乡一体化的趋势之下，农村土地逐步被政府征用，集体经济组织面临土地资源枯竭而引发抢占宅基地的风潮。有的农户拆旧房建新的公寓式住房用来出租，以期在繁荣的房地产市场分到一杯羹。进而出现了违规的“小产权房”问题。这种“小产权房”由于非合法取得，各项手续不完备，所以价格也比市价低很多，这对于那些只想用于居住而非炒房或出租的农户来说是很吸引力的。但是，目前地方上对于这类违规建房的处罚仍然悬空，执法乏力，不利于农村宅基地管理的完善。
　　（四）“补偿不够，苦等乔迁新居”.宅基地置换遭遇瓶颈
　　现在地方上普遍存在对农民房产和宅基地补偿不足的问题，如只对农民“合法确权”的房屋面积给予安置补偿，对超出面积的仅仅按成本价补偿，有的甚至不给予补偿。据农户反映，政府允许农户划地自建，但政府征地所给的补偿远不足新建房屋的成本，农户还得自己掏钱建房。不仅如此，一方面集体所有的土地已被政府征用，但由于招商引资的不到位，导致被征用的土地闲置；另一方面确实由于缺乏资金，划地自建迟迟得不到实行，农户迟迟不能搬入新居。
　　除上述问题外，宅基地置换还面临着一个核心难题：农民宅基地安置房产权问题存在制度上的空白。按照现行土地法规，无论是农民之前的宅基地还是被重新调整的安置房，仍旧是集体土地产权证，农户只有土地使用证，所以不能直接上市进行交易，农户相应的权益难以保证。
　　
　　二、原因剖析：制度缺陷与管理疏漏并存
　　
　　（一）大量闲置与需求旺盛――“无偿获得、无偿适用”制度的弊端
　　由于金融危机导致大量农民工失业返乡,原有的宅基地就成了农民工生存的基础。并且根据宅基地回收的相关规定，宅基地是农民无偿获得的福利，只要仍属于该村集体户口（在土地未被集体征用的情况下），集体无权回收其宅基地。并且越来越多的农民工开始意识到土地在市场经济的条件下存在着相当可观的潜在升值收益，因此也不会轻易放弃它。
　　正是由于农民只要拥有农村户口就可以无偿、无限期适用宅基地的规定，尤其那些在城市近郊的农民都不愿意改变身份，也很少全家搬迁，大多是一在城市中赚的钱带回农村，在农村建房，再返回城市打工，房子依然处于闲置状态。这样，尽管工业化的步伐在加快，但由于非农人口的比重没有明显变化，城市化的进程受到严重阻碍。
　　（二）财产增值与有价无市――“一户一宅”，“禁止宅基地流转”的制度遭遇挑战
　　反观违规建房这种现象，说明农村的“小产权房”在市场经济的条件下有广阔的市场。由于就业和工作压力的增加，及城市的环境污染等状况，很多城市居民越来越倾向于在城市近郊买房居住。且随着城市化进程的加快，人口数量的增加，住房的需求也越来越大，处于城乡结合处的土地必然会产生巨大的增值。
　　但按照现行土地法规，虽然农民的“合法确权”的房屋可以在集体组织内部以转让、继承和抵押的方式流动，按照现行土地法规，但由于房屋和它所在的宅基地是一体的、不可分的，导致“禁止宅基地上市流转”的限制必然“株连”到农民的房屋，农民的权益难以保证。
　　
　　三、宅基地管理制度改革创新的对策和建议
　　
　　（一）设立专门机构，因地制宜，合理规划和开发土地
　　首先，应由地方专业机构根据本地的经济、环境等各方面情况，本着节约、集约土地的原则对于工业用地、商业用地、生活住宅和耕地区进行详细的规划，形成一定的集聚规模。其次，推进老村改造和建立“农村中心住宅小区”的规划，对于那些远离城市、经济欠发达、人口少、土地面积小的村庄可以进行拆村或者并村，尽量避免占用耕地建房，提高土地利用效率。同时，农民的思想观念也需要转变。各级国土资源部门应加强对于合法用地、节约集约用地的法律宣传，使农民树立起合法用地和惜土的意识。
　　（二）宅基地流转政策亟待破冰
　　房屋可以流转，宅基地使用权也要随之流转。因此，应尽快建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开流转。这不仅有利于金融资本顺利进入农村，扩大农民融资渠道，增加农村经济发展的动力；可以盘活宅基地存量，节约稀缺的耕地资源；而且有利于保障农民权益，增加农民财产性收入，使之能够分享住房财产价值的增长，促进城乡统筹发展。
　　但由于目前我国法律仍然禁止宅基地流转，在国家允许宅基地公开流转的相关法律法规正式出台之前，地方农村宅基地上市流转可先行“放开”政策。允许农村宅基地向本集体经济组织内部或者本乡镇范围内的符合申请宅基地条件的人员以及外地来此长期从事农业生产并准备在此定居的人员出租或者出卖。其租赁或购买农村宅基地的价格可由双方协商确定，由市场机制自发地调节，与现有的国有土地交易逐步接轨，以真正体现农村土地的市场价值。
　　（三）宅基地置换房期待突破瓶颈
　　首先，应该给予农民“合法确权”的房屋面积合理恰当的安置补偿，包括宅基地自身的财产价值的补偿。其次，还应完善新的置换房周边的公共基础配套设施，提高社区服务水平，切实保障安置房的资金到位情况，让农民尽早地住上新房。
　　具体来说，要解决公共设施以及资金难题，一是需要统一建设，即对工程队伍进行比较，经费由农民出资、开发商垫资和金融贷款相结合；二是需要统一配套和装修，对水、电、气、闭路电话和门前院坝的硬件等配套设施上，在美观适用的前提下，统一由村和组委会负责组织和协调。
　　这样一来，不仅节约了土地资源，提高了土地的适用率，降低了建房成本，而且还更加有利于村组管理，有利于群众活动的开展，为城镇化的建设和管理积累经验，为城乡统筹和新农村建设探索新的途径。
　　（四）宅基地管理制度需要完善，管理方式需要创新
　　第一，严格规范审批程序和规划管理，通过“一书一证”、“一书两证”的发放，调控农民建房行为，确保所建新房按规划布点建设。
　　第二，实行宅基地有偿使用制度，对于以往一户多宅和宅基地超占部分实行有偿使用制度。有偿使用制度能有效地制止多占、超占宅基地现象发生。对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施，符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。
　　
　　参考文献：
　　[1] 黄发儒.宅基地管理方式亟待创新[J]. 中国土地. 2008/11
　　[2] 姜艳霞. 浅析当前农村宅基地管理混乱的问题及对策.国土资源网.2008/11
　　[3] 李敬峰.宅基地“自由之身”的构想[J].法制天地.2008/4
　　[4] 吕超.我国农村村庄规划浅谈[J].社会纵横.2008/10

转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-292337.htm