浅议“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策
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【摘 要】随着“营改增”的不断深化发展，各行各业均受到了营业税改增值税制度的影响，房地产行业也不例外。本文就“营改增”对房地产企业税收各方面的影响进行了简要的分析，并房地产企业应该如何筹划对策提出了若干意见。
【关键词】“营改增”；房地产企业；影响和对策
一、引言
“营改增”指的是将传统的营业税改为增值税，近几年我国“营改增”已经取得了一定的发展，对我国各行各业的税收均产生了不同程度的影响。房地产行业是近年来的热门行业，“营改增”的税收制度改革必然也会给房地产企业税收带来一定的影响，应该如何应对“营改增”对本企业带来的有利和不利影响是房地产企业管理人员需要重点关注的问题。
二、“营改增”给房地产企业税负带来的影响
房地产企业在过去实行的征税制度是营业税和土地增值税的结合制度。由于营业税和土地增值税均属于价内税，因此经常会出现重复征税的现象，也就是我们说的“复征”现象。对于房地产企业来说，复征现象的出现会随着项目房地产项目的开发而逐渐加重，最终会造成税负率的增加，增加了企业的生产成本，对企业的长远发展十分不利。“营改增”的出现将传统的营业税改为统一的增值税，免去了房地产企业重复征税的情况，降低了企业的税负率，在一定程度上可以降低企业的开发成本压力，促进企业更好的发展。
根据北京市地税局的数据显示，北京市在5月1日“营改增”落地的首日，全市范围内有 18个区（分）局试运行二手房交易税收征管工作，总共开具房产交易85张增值税发票，638.55万元征收税款，税负比“营改增”前降低16.03万元，降幅为2.45%，平均单笔业务税负下降1885.88元。
三、“营改增”给房地产企业开发成本带来的影响
“营改增”给房地产企业开发成本带来的影响需要从两方面进行分析：首先，从房地产行业的建筑施工成本来看。房地产建筑施工的材料种类较为丰富，需要根据产品的定位、户型、配建标准和客户的不同需求等因素进行相应的采购，这些建筑材料的供应商很大比例是小规模的纳税人，即使对方能够开具增值税专用发票，其可抵扣进项税额也相对较少，这就使得房地产企业没有充足的进项税额可以扣除，从而直接增加了开发企业的税务成本；其次，从企业的性质方面看。房地产行业中的建筑行业属于劳动密集型产业，工作人员大部分为农民工，流动性较强，人力成本同样也无法开具增值税专用发票抵扣。虽然房地产企业可以通过劳务公司解决这些问题，但是在“营改增”制度下，劳务公司为了降低自己的税负率，会将其转移到建筑公司的身上，同样会间接增加企业的开发成本负担。
四、房地产企业面临“营改增”的税收筹划对策
1.加强对“营改增”的认识和学习
要正确应对“营改增”给企业带来的有利和不利影响，房地产企业领导和管理人眼必须要加强对人员素质的重视，要求相关工作人员要加强对“营改增”政策和制度的了解和正确认识。因此，房地产企业需要对财务部门的工作人员进行有针对性的培训，提高工作人眼对“营改增”相关政策的掌握程度，并要求工作人员根据税收制度的变化转变财务核算方式，提高核算的质量。此外，企业还需要加强工作人员的纳税意识，要求及时向相关负责人索要增值税发票。同时，企业还需要建立专门的税务管理部门，加强对税收的统筹和管理。
2.实施全面税收筹划管理
第一，对于开发成本来说。即使企业在项目开发之初就竭力控制开发成本，但是由于“营改增”的制度特色，房地产企业的开发成本必然会呈现增加的趋势。因此，企业要切实降低开发成本还是需要从建筑材料方面进行控制和筹划；第二，对于坚持材料的税收筹划。建筑材料的供应商选择是关键，由于企业无法在开发成本上经常有效的税收筹划，那么企业就应该要重视供应商的选择。在选择材料供应商时，企业将是否能够获取增值税专用发票及其可抵扣的进项税额度作为重要的选择依据可以有效的利用“营改增”的税收特征降低生产成本，提高企业的经济效益。当然，在选择供应商的同时企业还需要综合材料的价格、质量等因素进行综合考虑。此外，在劳动力的选择方面，企业也应该尽量避免选用分散的劳动力，以获得增值税发票为重要的考虑依据；第三，在销售方面的税收筹划。房地产销售税收主要包括两个方面，即营业税和土地增值税。就土地增值税来说，房地产的税率和增值率成正比关系。因此，要增加企业的增值率，降低企业的土地增值税就必须要将企业销售额划分为房产装修额和房产售价额两部分费用。假设某房地产楼旁售价为1000万元，增值税为600万元，那么企业最终能够获得的利润为305万元。但是如果将销售费用分离，房屋的售价为700万元，装修300万元，那么企业最终能够获得的利益可以达到396万元，明显优于原来销售方式的利润。
五、结语
综上所述，“营改增”给房地产企业的开发成本和税负均带来了一定的影响，其中包括有利影响和不利影响。要最大限度的利用“营改增”的优势，避免“营改增”给企业带来的负影响，企业应该要加强对“营改增”的认识和学习，并且实施全面税收筹划管理。
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作者简介：
于晓莉（1974―），女，山东省烟台市人，烟台保利置业有限公司，财务总监，研究方向：财务管理。
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