房地产企业所得税税务筹划的财务运用研究
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【摘要】随着城市化进程的不断推进，国家面向房地产企业出台一系列的宏观管理政策，对相关税收政策加以调整，基于此，本文分析房地产企业所得税特征，讨论房地产企业所得税税务筹划作用，从控税收筹划影响因素、避税措施合理性、收入纳税筹划、准许扣除项目纳税筹划四方面入手探讨房地产企业所得税税务筹划财务运用的有效措施。希望能为关注此话题的研究者提供参考意见。
【关键词】房地产企业 避税措施 影响因素
引言：现如今，税收支出在房地产企业的成本支出中占有很大比例，深刻影响房地产企业项目的开发、经营和管理。优化企业的盈利能力，实现企业的可持续发展，房地产企业管理部门要对所得税筹划工作引起高度重视。遵守国家相关法律法规，强调自身管理，在经营好企业的同时，深入分析企业的财务业务和涉税业务，使得所得税税务筹划水平获得提高，有效降低房地产企业的税收负担。
一、房地产企业所得税特征分析
总结放房地产企业所得税的四种特征，第一，房地产企业不存在税负转嫁问题，纳税主体对所得收入征收的税种就是企业所得税，就所得税而言，纳税和税负的主体不会税负转嫁。第二，企业所得税的征税依据是以净所得。应纳税额和使用税率的乘积就是企业所得税的应缴税额。扣除减免抵免税额，是对按能负担的充分体现。第三，房地产企业所得税预缴特性。房地产企业在预售阶段，按照预计毛利润进行季度预缴所得税，待竣工结转收入成本后，与预缴税款进行对比。第四，房地产企业税额较大。这是因为该行业水域资金密集性企业，房地产开发企业的投资时间比较长，有着较大的资金量，这决定企业税基较大。相比于其他企业，房地产的税金数额更高。
二、房地产企业所得税税务筹划作用分析
税务筹划这项工作有着较强的政策性，必须要遵守相应的法律法规，纳税筹划的强化管理能促进企业财务管理人员提升自身的理论和实务技能，同时强化财务管理人员对政策的认识，推动房地产企业提高财务管理水平。房地产企业的财务部门实施财务筹划需要全面综合考虑各方面因素，包括企业的收益情况、经营战略、企业所得税数额、特点。这些因素会对企业税务筹划的实际情况产生深刻影响。财务管理人员经过全面综合的考虑，从多个方案中选出适应性和理论性更强的一种，使得企业内部的管理效果获得明显改善，促进企业更好发展。房地产企业实施纳税筹划管理，能提升企业的声誉及信誉。企业在竞争激烈的市场中生存，有良好的声誉才能激流勇进。企业要做好各方面工作，从而获得全方位提升企业的竞争力。企业有良好的声誉，是一项重要资源，需要平常不断积累才能获得。筹划企业税务，实现企业行事合法性。使得企业自身能够与一些偷税漏税的、不遵守法律法规的企业有效区别开来。此时房地产企业就能成功获得客户的信任，尤其税收法律日趋严谨，纳税评级直接影响到企业办理各项涉税业务，以及享受退税、减免税等税收优惠政策。
三、房地产企业所得税税务筹划财务运用的有效措施
（一）应用合理有效的避税措施
纳税筹划应起到帮助企业获得经济利益的作用，实现合理避税是正确的手段。为此企业财务管理部门要熟悉国家的相关税法，良好把控企业的纳税行为，保证将其控制在法律允许的框架内。比如在开发销售环节，运用合法手段合理规避部分税收，使得企业实现税收获利。为了实现这一目标，企业应该熟练掌握《中华人民共和国企业所得税的暂行条例》。以法律法规的限制条例为依据，良好完成税收管理工作。与企业实际发展情况和经营战略相结合，实现对部分税收的有效规避。国家政府面向不同的省市不断调整房地产行业的政策导向，对此房地产企业制定的所得税纳税筹划要有一定针对性，高度体现时效性，良好把控各项税收政策的最佳时机。
（二）把控税收筹划影响因素，高度执行税收筹划方案
纳税筹划有一定的步骤，首先要熟悉与税收有关的法律法规、政策条例。主管部分对“合法”有客观科学的定义，保证企业能依法纳税。其次，财务部门要深度结合企业的实际情况，减少企业的纳税成本要建立在合法合理的基础上。虽然税收筹划有简单明了的步骤，但是实际操作起来却会受到各种因素的影响，而房地产企业的税务工作涉及到多方面因素，难以真正实现全面覆盖。因此房地产企业的财务会计人员要不断提高自身业务水平，确保制定的税收筹划方案能充分执行。实现对影响税收筹划方案因素的有效控制。总结四项影响税收筹划方案的因素，第一，可转换的纳税人身份。不同税种针对的纳税人身份有很大差异，企业选择某种纳税人身份，就要按照某种纳税人身份缴纳税款，常见的纳税人身份有一般纳税人和小规模纳税人。第二，适用税率有一定差异性。在国内不同的税种有不同的税率，这会影响房地产企业税收金额的大小。第三，计税依据要按照应纳税所得税额的标准。一般分为两种，分别是从价税和从量计税。企业通过一定手段使得自身的计税金额获得降低，纳税负担也会有所减少。第四，优惠政策。国家政府面向税法颁布多种优惠政策，企业考虑到自己的实际情况，并积极努力，享受到国家规定的优惠税收政策。
（三）房地产企业收入纳税筹划
实现对不同纳税人身份价值的有效利用，企业可选择小规模纳税人，也可以选择一般纳税人。实现对纳税人身份的合理界定和转换，缓解企业的纳税负担。考虑到企业经营的业务，同时也考虑到企业应纳税的所得额，实现对税目差异的合理利用，展开规范、合理、合法的操作，把不同的征税收入分别核算，如出售商品房，出租投资性房地产（商业及写字楼），从而有效缓解企业缴纳税款的压力。实现对纳税时间差异的合理利用，纳税获得货币的时间价值获得延迟，发挥国家优惠政策的优势，降低房地产企业的纳税负担。从目前的情况来看，房地产企业的收入包括土地或在建工程转让、房屋出售、配套设施的销售。房地产通过预售方式提前销售房屋，因此确认房地产企业的收入与其他行业有所不同。会计人员核算成本的重点和难点工作就是根据建设工程分期将预收房款转入主营业务收入。不同房地产企业的收入存在一定差异，所以具体的工作很难形成统一的标准。房屋出售时的定价是影响房地产企业收入的关键因素，并不是价格定的越高企业的经济收入就会越好。
（四）做好准许扣除项目纳税筹划工作
房地产企业建造成本分摊是结转收入之外的一项重点难点工作，将总包、售楼处建设装修等受益于多个开发项目或期数的成本，在不同期数之间分摊，由于开盘时机、业态设计规划等原因，造成不同期售价不同，直接影响成本分摊后各期利润，从而影响所得税税负。同时也应关注管理费用和销售费用，区分业务招待费和业务宣传费，广告推广及其他策划营销费用，对于税法规定有扣除限额的项目，合理控制其发生额，以免不能税前递减。对于借款利息，如果企业正处于亏损时期，又或者是正处于免税时期，正确的做法是将企业的利息最大程度的转换为成本。完成房地产企业的所得税的税收筹划工作，应该从整体税负角度出发，实现对房地产企业整体税负的统筹考虑。强化所得税税务筹划方案的有效性，避免其他环节的税负或者是整体税负增加，切实遵循综合均衡原则。房地产企业使用的资金量比较大，比如某企业运用借贷手段完成融资，该企业债务筹资的费用和利息能在缴纳所得税之前扣除，假如是权益筹资则需要扣除费用。一般情况下，企业更偏向于選择金融机构贷款。
总结：综上所述，房地产企业所得税税务筹划实现财务运用，需应用合理有效的避税措施，良好把控税收筹划影响因素，高度执行税收筹划方案，做好房地产企业收入纳税筹划和准许扣除项目纳税筹划工作，使得房地产企业的经济效益收入有所保证，有效降低房地产企业的税务支出。房地产企业的财务管理部门应高度结合自身的实际情况，保证制定的所得税税收筹划方案合理可行。
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作者简介：吴婧，1984年1月，女，天津人，本科，中级会计师，房地产行业所得税研究。
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