房地产企业物资采购风险及控制策略分析

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　　【摘要】房地产企业的物资采购直接决定房地产企业的未来市场地位。对物资采购风险的控制程度，究其根本是进一步提高和完善房地产企业物资采购管理水平，促进物资采购管理向着专业方向发展，使物资采购更加科学。
　　【关键词】房地产企业 物资采购 风险 控制策略
　　
　　1房地产企业物资采购风险
　　1.1 计划不周导致超量采购或采购不足。
　　传统的房地产企业的采购流程在规划设计环节完成以后，由工程人员编制采购计划，但由于编制人员的素质参差不齐，对未来的计划无法作准确估计。如果将需求估算过大，或将消耗统计过大，将导致库存积压，造成浪费，同时产生了更多的运费、库存以及其他相关费用;如果将需求估算过小或者将消耗统计过小，采购不足将影响整个企业的运转。
　　1.2 验收工作复杂繁琐导致质控不严格。
　　验收检查是企业采购的重要一环，而对于房地产企业而言，采购产品类目繁杂，验收需要相关人员经验丰富，严格细致，如果一旦有所疏忽，或者任一类目产品的相关知识欠缺，将导致物资质量难以保证。因此，对房地产企业而言，采购的质量控制的难度大。
　　质量是产品的重中之重，而原材料的质量更关系到产品的质量好换。房地产企业的产品即商品房等的质量对于社会和个人而言其重要性无需多言。因此，采购后的物资验收和质检工作对于房地产企业的采购部门也十分总要。
　　在传统的采购模式下，由于采购方很难参与供应商的生产组织过程和有关质量控制活动，这种缺乏合作的质量控制，易造成采购部门对采购物品的质量控制只能通过事后把关的办法，质量控制难度增加。
　　1.3 供应商能力制约企业采购效率。
　　在一个流程中无法控制的环节是风险最大的环节。在整个房地产企业采购的过程中，最不可控的环节莫过于供应商方面。即使在市场需求发生变化或出现预料外事件的情况下，房地产企业也不能不能随意改变与供应商已有的订货合同;同时，无论供应商因为何种因素使产品出现质量问题或供货期出现延迟，也不愿意在第一时间内告知房地产企业。因此从房地产企业角度而言，在由于工程项目变更导致需求减少时，会出现库存增加，需求增加时，会出现供不应求;从供应商角度而言，出现耽误货期或影响产品品质的事件发生后，几乎必然使得库存物资供不应求。
　　1.4 采购流程制度一成不变
　　现阶段，很多房地产企业的采购流程往往几年没有修订，即使修订也只是一两个细节上的补充，一成不变的流程带来的问题是显而易见的，一个采购制度的漏洞往往可以被一家或者多家供应商多次重复利用，同时，随着信息技术的不断进步，很多旧的流程变的相对多余和麻烦，只防备漏洞而不精简流程只会让采购的效率降低。
　　同时，作为房地产企业经营管理的重要一环，现阶段房地产企业的采购模式和制度往往是在房地产企业创立初期建立、根据自身的业务经验不断补充完善进而建立起来的宝贵经验的总结，但随着市场竞争的加剧，光靠自身总结的制度远远不足以应对瞬息万变的市场变化，而目前却很少有房地产企业在采购制度方面互相学习同业或异业经验，这就使得很多房地产企业共性的采购漏洞无法迅速被发现，而很多好的采购制度经验又不能很快在同行业内推广，这就造成了房地产企业在制定和完善采购制度的过程中各自为战，增加了自身的采购成本，降低了采购效率。
　　2.房地产企业物资采购风险对策分析
　　2.1 提高采购计划过程中的信息化程度。
　　采购计划无法准确反映房地产企业物资的需求状况，很大程度是因为统计周期长，效率低，采购部门无法准确和及时地得知其他部门对物资的需求，或者及时了解到可能存在相关需求，但因为部门不同，无法准确得知即将发生的需求中所包含的确切产品品类和数量，导致无法进行计划编制。同时，计划误差的另一个重要原因就是人工统计或多或少会超算或漏算一部分产品需求数量，积少成多导致了整体采购计划的偏差。
　　因为传统物资需求的统计方法存在不足，而现阶段又有足够技术水平能够辅助人工进行物资需求的统计和分析，因此推进采购信息化程度在房地产企业中是非常必要的。
　　2.2 提高验收科学化和专门化程度
　　验收，是制约房地产企业采购品质和效率的一个重要环节，而这个环节对于房地产企业采购的主要风险在于大量不同类目的产品验收方式存在差别，同时人工验收不稳定性强，容易出现失误。鉴于此种情况，房地产企业应当提高验收的科学化程度，增加验收工作的科学性，可以通过采购部门优秀员工的实际经验，并结合统计学、概率学等科学方法，并结合采购工作实际，制定出一套更加科学和可行的验收流程、标准和工具以减少人工的疲劳程度，有必要的物资应当购置仪器进行批量检测，以减少人工的劳动强度和质检过程中科技的运用。
　　2.3 增强与供应商的信息沟通
　　在房地产企业采购的实际工作中，应当增强与供应商的信息交流，增强对供应商的了解，定期关注供应商的生产状况，对于关键和必要产品的供应商，可以通过合同或协议的方式对其相关产品进行现场抽检或监督制造，减少因沟通不足或供应商瞒报造成的房地产企业的采购成本。同时，应提高采购过程中的信息化程度，提高企业内部信息交流速度，避免因信息传递不及时而造成的超额下单，并增加其他部门超需上报物资需求的成本，同时与其他部门配合，多方面关注市场变化，增强市场预测的准确性，减少下单后修改需求造成超额采购或采购不足情况。
　　2.4完善采购流程
　　要逐步加强对物资采购的全过程进行全方位的监督。全过程的是指从计划、审批、询价、招标、签约、验收、核算、付款和领用等所有环节的监督。重点是对计划制定、签订合同，质量验收和结账付款四个关键控制点的监督，以保证不弄虚作假。全方位的监督是指内控审计、财务审计、制度考核三管齐下。科学规范的采购机制，不仅可以降低企业的物资采购价格，提高物资采购质量，还可以保护采购人员和避免外部矛盾。
　　参考文献：
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　　[2]赖鑫辉. 房地产企业项目群物资采购管理模式研究[D]. 天津大学，2014.
　　[3]中国注册会计师协会.审计[M].经济科学出版社，2014，209-225.
　　作者简介：窦卫光（1988.07.31- ）， 汉族，山西阳泉人，，本科學历，中级职称，从事财会工作 。
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