浅议物业租赁应收账款风险管理问题
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摘要：在企业经营管理中，应收账款作为企业的流动资产，对企业的经营管理活动影响很大，其流动性的快慢直接影响着企业的资金周转和经营业绩。在当今市场经济环境下，企业之间的竞争日趋激烈，为了提高出租率，企业盲目地引进租户，从而使企业被拖欠的应收账款不断增加，如果企业不重视应收账款的管理，这将会在很大程度上阻滞企业资金的流动性，从而制约了企业的健康发展。因此，企业对于应收账款的风险管理有利于企业加快应收账款的回收、提高企业资金的使用效率、降低应收账款的管理成本以及在增强企业市场竞争力方面都具有重要的意义。企业在经营管理中应增强对应收账款的风险管理意识，加强企业对于应收账款风险形成前以及事后过程的管理，实现对应收账款的全程信用化管理，从而为企业建立良性的经营氛围，提高企业的竞争力、促进企业的可持续发展。文章通过阐述物业租赁应收账款风险管理概述，揭示了物业租赁应收账款风险管理的重要意义，在分析目前物业租赁应收账款风险危害的基础上，对企业如何加强物业租赁应收账款风险管理提出建议。
关键词：物业租赁;应收账款;风险管理
一、物业租赁应收账款风险管理概述
（一）应收账款风险管理的内涵
应收账款作为企业资产负债表中的一个重要的流动资产类科目，在企业的经营管理中起着重要的作用。物业租赁的应收账款是指企业因向租户销售商品或提供劳务、服务，而应向租户收取的或代垫的各种款项等。应收账款风险指的是由于市场经济因素的不稳定性和企业间债权、债务关系在清偿时的不确定性，从而导致卖方或提供劳务、服务一方的企业应收账款在回收时间和回收数额上具有的不确定性。
（二）物业租赁应收账款风险的因素分析
1. 外部环境的风险因素
（1）客户自身产生的原因
在市场经济环境下，有些客户在购买商品、产品或接受劳务、服务后总是希望能够尽量地推迟付款时间，以便使其赚取更多的经济利益，实现自身利益达到最大化，所以大多数客户都不愿意主动或及早付款。这类的客户就很可能会导致企业的应收账款不能按时的收回，更有甚者可能还会导致企业的应收账款根本无法收回，从而使企业的经营管理发生坏账损失。
（2）客户信用体系的不健全
在市场经济环境下，有的客户本身的财务结构不是很完善，自有资金占比不高，资金链断裂导致企业无法支付款项，从而影响应收账款的收回。由于客户信用体系的不健全，企业无法有效的判断客户信用的好坏，所以充分掌握客户的信用信息，建立真实有效的客户信用体系势在必行。
2. 内部环境的风险因素
（1）企业管理者缺乏意识
企业的管理者为了追求企业的经济效益，往往缺乏经营管理风险的防范意识。当今社会企业考核员工的标准是业绩水平，这样就会导致企业员工为了自身业绩增长，在与客户达成交易前没有对客户进行有效的资信调查，从而会产生一些信誉不良的企业单方违约，导致企业应收账款不能按时收回，给企业经济利益造成损失。
（2）企业客户信息管理不规范
企业对客户日常信息管理的工作不规范，包括建立客户信息档案、制定客户信用标准、进行应收账款账龄分析、定期与客户核对账目、定期评定客户的信用等级、落实追讨欠款的责任人、及时追讨欠款等管理工作。企业对客户日常信息管理工作的不规范，将会大大增加企业对应收账款管理的风险。
（3）企业相关部门的责任不明确
在企业的经营管理中，业务部门和财务部门都知道企业有大量的应收账款或对不上或收不回，但这项业务具体应由那个部门来督办、由那个部门来清查管理责任并不明确，从而弱化了企业对应收账款的风险管理力度。
二、强化物业租赁应收账款风险管理的重要意义
（一）有助于提高资金使用效率
资金是企业经营赖以生存的“血液”，科学的资金运作才能够确保企业各项业务的顺利开展，而企业只有加强对应收账款的风险管理才能够保障企业资金的顺利回流。
我国企业随着市场经济建设力度的不断加大，企业间同类经营业务的竞争也越来越白热化。企业为了能够在激烈的市场竞争中保持市场份额，就需要大量的资金运用到企业的生产经营管理中。所以，企业建立积极、稳健、科学的应收账款风险管理，加快应收账款的回收，有利于提高企业的资金使用效率。
（二）有助于降低企业的管理成本
应收账款的不断增加将会严重威胁企业的生存与发展。企业的应收账款往往会给企业营造出“账面利润丰盈而账户资金亏空”的虚假繁荣景象，这时企业如果对应收账款的管理控制不力，一旦发生企业的应收账款无法收回，将会增加企业的坏账成本，给企业造成实际的经濟损失。被应收账款占用的资金，因大量资金被沉淀，还会迫使企业不得不投入大量的人力、物力、财力从而加大了企业的回收成本。因此，企业加强对应收账款的风险管理可以降低企业的经营管理成本，减少企业的经济损失。
（三）有助于增强企业市场竞争力
强化应收账款风险管理对企业经营活动影响极大，应收账款风险管理有效地全程帮助企业规避风险，降低企业对应收账款的管理成本，保障了企业现金流转的健康循环，从而减少了企业发生坏账的可能，提高企业的经济效益，增强企业的市场竞争力。
三、目前物业租赁应收账款风险的危害
（一）对于应收账款风险管理的意识不强
在我国企业对于应收账款风险管理重要性的意识不强。很多企业的应收账款管理制度还不够完善，企业员工对于应收账款风险管理的内容掌握地不全面，在管理实施过程中也有很大的随意性，管理方法不够科学。同时，我国企业对于应收账款风险管理对象的认识也存在着误区。应收账款风险管理传统模式认为企业应收账款风险管理的对象是在业务完成，风险发生之后不能及时收回的应收账款。对应收账款风险管理的方法认识也不到位，企业对应收账款风险往往只采取事后补救措施，未能做到防微杜渐。 （二）成本支出风险不断增长
企业日常经营管理活动中，每月都会发生一部分需要流动资金来支付的费用和税金，如果企业应收账款无法及时收回，将会使企业的资金流入相对减少，大量的资金流出最终会导致企业的资金流出超过资金流入，企业发生坏账成本的可能性也就越大。而且，企业存在大量的应收账款还会相应增加管理成本，如企业在催收账款过程中发生的有关费用等。
（三）增加经营管理风险
物业租赁依据权责发生制原则，企业根据租赁合同确认每月的应收账款和对应的营业收入。企业通过应收账款方式实现的营业收入，直接影响了企业的账面利润，而企业的账户资金则要通过企业的应收账款转化为现金流入企业，这就有可能会出现企业的账面利润大于企业账户资金的现象。企业如果不能及时或无法将企业的应收账款转化为现金流入企业，将会直接给企业带来经济损失。由此可见，企业存在大量的应收账款会增加企业经营管理的风险。
（四）造成经济损失
由于物业租赁租户数量多，应收账款收取方式多样，业务部门签订租赁合同或变更合同条款未及时告知财务部门等原因，财务部门有时很难发现财务核算方面的差错，造成企业不能及时了解客户的实际情况及相关合同的变化情况。由于职责不明确，部门之间相互推诿;会造成应收账款账面核算不准确，甚至出现应收账款有关合同及各项审批资料出现不全或者丢失，致使企业应收账款不能及时收回，最终会给企业经营造成经济损失，影响企业经济利益。
四、加强物业租赁应收账款风险管理的具体措施
（一）加强应收账款风险管理的意识
我国企业应增强应收账款风险管理的意识，企业员工应加强对应收账款风险管理内容的全面掌握，在应收账款风险管理实施过程中运用科学的管理方法。此外，我国企业还应正确认识应收账款风险管理的对象，由以往的注重应收账款风险的事后补救转变为企业对应收账款从授信前就要开始关注其风险发生的可能。所以，企业对应收账款必须加强事前、事中和事后的管理，这对于企业物业租赁业态科学的管理应收账款尤为重要。
（二）加强应收账款风险形成前的管理
1. 加强风险管理
首先，企业在签订租赁合同前主要可以根据租户的信誉、租户的偿债能力、租户的财务实力和财务状况、租户拒付款项或无力支付款项时能被用作抵押的资产、可能影响租户付款能力的经济环境、财务状况、发展前景、行业的风险程度等来评价租户的信用等级。企业规定以上各项指标总得分满分为100分，得分60分以上的可以预付3个月房租作为保证金后签订租赁合同，对得分60分以下的租户可以提出要求其预付足以偿付全部租期内租金的保证金或提供等额的担保后签订租赁合同。
其次，企业与租户签订合同时应加强合同签署过程的控制，避免合同发生争议。企业在与租户签订合同时要建立完善的合同审批制度、分级分类授权审批，避免出现越级、违规审批的情况。同时，企业签订合同时还必须要做到全面细致，合同条款应该完备、明确，例如租金标准、付款金额、付款方式、付款期间及违约责任等都要表述清晰。
最后，企业与租户签订租赁合同后，主要可以根据租户以往是否一贯按期如数缴纳租金的情况来对租户的信用等级进行评价。业务部门可将租户的信用等级分为六级，不欠费的为正常租户，欠缴费用的租户又分为要注意租户、问题租户、危险租户、实际破产租户、已破产租户。对欠费不同信用等级的租户，企业采取不同的收账政策。
2. 加强法律管理
企业还要把握好应收账款的限额以及最长欠款期限，企业财务部门与业务部门应相互配合，共同制定明确、切实有效的租户信用额度管理办法，并由财务部门与业务部门共同管理、相互牵制。对于资信好、付款及时、履约记录好的租户，企业可以给予较高的额度，反之，企业应给予其相对低点的额度。企业在设定最高欠款限额的同时，设定最长欠款期限，由业务人员在到期前跟单催收，如到期未收回欠款，企业则应立即采取措施，组织追款。
（三）加强应收账款风险事中过程的管理
1. 实施应收账款的追踪分析
企业应收账款一旦形成，企业就必须考虑如何按期足额收回款项的问题。这样，企业就有必要在收款前，对该项应收账款的运行情况进行追踪分析。业务部门应对租户进行跟踪、监督，以便确保租户能够正常支付租金，最大限度地降低企业逾期账款的发生率。企业通过对应收账款的跟踪管理服务，及时发现问题，作出相应对策。企业还应保持与租户的经常联系，及时提醒租户付款到期日，催促租户按时付款，给租户施压，从而提高企业应收账款的回收率。
2. 定期分析应收账款的回收情况
应收账款发生后，企业应定期对应收账款的回收情況、账龄等情况进行分析，采取建立应收租金台账、编制账龄分析表等各种有效措施，尽量争取企业按期收回款项，否则企业会因应收账款拖欠时间过长而导致坏账发生，使企业遭受经济损失。
企业需安排专人负责建立租户应收租金台账，详细记录每位租户应收账款的发生时间、租金增减变动情况以及租户应收账款期末余额情况等信息。与租户定期进行对账，让租户确认与其应收账款的金额，并请对方在对账清单上签字并加盖单位公章予以确认，防止催收人员与租户恶意串通，故意拖欠款项。
应收账款核对后，企业还需要对应收账款进行账龄分析，以便能够及时掌握每笔应收账款是否逾期、逾期时间长短以及可能发生坏账风险的大小。企业在对应收账款账龄分析中应重点关注那些金额大、账龄长的应收账款。如果租户逾期应收账款金额出现逐渐上升的趋势，则要立即向主管领导报告，及时采取应对措施，调整信用政策，规避坏账损失的发生。
（四）加强应收账款风险事后过程的管理
企业在租户欠费后，应采取各种有效措施，尽量争取应收账款及早收回，否则企业应收账款会因租户拖欠时间过长，给企业正常经营带来不利影响。企业应对应收账款制定适当的收账政策，主要措施有以下方面。 1. 企业制定业务人员岗位责任制及确定合理的催收账款程序
企业对应收账款风险管理应实行“由谁经手，由谁负责”的办法。由企业的财务人员负责对应收账款的回笼情况进行监控，而业务经办人员则要负责对企业应收账款的催收工作。企业在对应收账款的回收过程中，对租金即将到付款期限的租户適时提醒其依约付款;对按合同约定已到付款期而尚未付款的租户进行及时催收;对信用表现一贯良好，但由于某些客观原因暂时不能付款的租户，需要让对方制订付款计划，尽快清偿欠缴租金;对挂账金额大的恶意欠款或已没有偿债能力的租户，企业要及时通过法律途径予以解决。这就要求企业在日常经营管理中要妥善保管好租赁合同、往来对账单、催款通知等有效证明，力争在法律保护期限内，寻求法律上的帮助，追回租户欠缴的款项。
2. 企业要确定合理的应收账款催收方式
企业应收账款的催收方式一般包括：向欠费租户发送催款信函通知、通过电话传真催收、派人上门进行面谈、诉诸法律程序等方式。企业在采取各种应收账款催收方式前还应遵循成本效益原则。企业根据租户欠费应收账款不同的期间段来选择不同收账政策的催收方式。企业对于信用等级为要注意租户、问题租户级的，采取发出催缴通知单和电话催缴的方式。如果租户通过发送催款函或电话传真方式进行催缴后仍不缴纳租金的，企业可以根据租赁合同上的规定对租户进行处理（如：收取滞纳金、提前终止租赁合同等）。如果租户在几经收费人员亲自上门催缴欠费而仍然拒付的，企业可以根据租赁合同的有关条款通过法律途径进行处理。
总之，企业加强物业租赁应收账款的风险管理是企业经营管理的一项重要工作。企业在应收账款的风险管理过程中有效的实行全程监控，可以减少企业存在的应收账款，使企业的收缴率力争达到100%，确保物业租赁顺利经营，企业利润有效实现，经营稳步发展。
参考文献：
[1]王燕霞.浅析企业应收账款风险管理 [J].现代经济信息，2016（34）.
[2] 王艳艳.浅议企业应收账款控制与管理的方法[J].中国集体经济，2016（12）.
[3]潘斌.企业应收账款管理现状分析 [J].财会通讯，2014（02）.
（作者单位：北京万商投资发展集团有限公司）
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